Несогласованная перепланировка квартиры

Сегодня редко кто доволен типовыми планировочными решениями своей квартиры. То, что вчера казалось пределом совершенства, сегодня уже таким не кажется. 

В середине 50-х годов прошлого века переезд из бараков и коммуналок в собственные квартиры, которые сегодня мы пренебрежительно называем хрущевками, был для советских людей важнейшим в жизни событием. И на тесные кухни с санузлами, проходные комнаты и небольшой общий метраж жилья никто не обращал серьезного внимания.

Сегодня мириться с этими недостатками хрущевок, брежневок и квартир улучшенной планировки совсем не хочется. Одни желают организовать в квартире больше свободного пространства, другие хотят более активно задействовать неиспользованные территории жилья. 

По этой причине чуть ли не каждый собственник или наниматель жилого помещения мечтает и стремиться переделать его в соответствии с собственными предпочтениями и вкусом. Однако любая, даже самая незначительная, перепланировка требует согласования с надзорными органами.

А вот несогласованная перепланировка трактуется действующим законодательством как значительное административное правонарушение, которое карается, как минимум, денежным штрафом, и требованием узаконить произведенные ремонтные работы или вернуть квартире прежний вид.  

Как выявляется несогласованная перепланировка квартиры?

Несмотря на то, что в настоящий момент процедура согласования перепланировок предельно упрощена, многие по-прежнему отдают предпочтение несогласованной перепланировке, не утруждая себя предварительным получением разрешения на такие работы, как того требует закон.

Причем их не останавливает даже тот факт, что при несогласованной перепланировке высок риск снести несущую стену или частично ее демонтировать, сверх нормы нагрузить перекрытия, повредить газовое оборудование и т.п. То есть не только ухудшить условия проживания – собственного и соседей, но и создать угрозу безопасности для дальнейшего проживания в доме.

Конечно, среди тех, кто проводит несогласованную перепланировку квартиры много и таких, кто просто не знает требований жилищного законодательства и просто не осведомлен о том, что капитальный ремонт нужно обязательно согласовывать с органами власти.


Читайте также: 


Но есть и такие, кто знает о необходимости согласования ремонтных работ, но все равно проводит несогласованную перепланировку квартиры, так как надеется, что о самовольном ремонте никто и никогда не узнает. И здесь они сильно ошибаются, поскольку рано или поздно о несогласованной перепланировке все равно станет известно жилищной инспекции соответствующего округа Москвы.

Вот как чаще всего Мосжилинспекция узнает о несогласованной перепланировке квартиры или нежилого помещения: 

В результате плановой проверки. Конечно, незначительное увеличение встроенного шкафа в комнате или коридоре еще может остаться незамеченным от глаз жилищного инспектора. Но вот надеяться на то, что объединение комнаты с кухней или присоединение балкона к гостиной останется незамеченными, точно не стоит.

Сигнал из УК. Факт несогласованной перепланировки квартиры может быть установлен управляющей компанией. Как правило, ее сотрудники – техники, слесаря – проводят плановые проверки отопительной системы, показаний счетчиков и т.д. 

То есть они посещают все квартиры и, если одно помещение будет сильно отличаться от остальных в плане планировочных решений, расположения инженерных сетей, то представители управляющей домом компании могут догадаться о наличие в квартире несогласованной перепланировки. 

И если они поставят об этом в известность жилищную инспекцию (в Москве) или органы местного самоуправления (в области), то вашу квартиру обязаны посетить надзорные органы для проведения проверки законности сделанного ремонта.

Управляющая компания и перепланировка

Жалоба соседей. Наверное, наиболее распространенный способ выявления в квартирах несогласованных перепланировок. Шум от перфоратора в неположенное время и строительный мусор на лестничной площадке может заставить ваших соседей обратиться с заявлением в жилинспекцию о проверки легальности проводимых в вашей квартире работ. Особенно это касается тех собственников, которые лично или силами строителей проводят ремонтные работы в неположенное законом время.

В какое время можно делать ремонт в квартире по закону

Однако жалоба от соседей может поступить в контрольно-надзорные органы не только в момент ремонта, но и после него. При несогласованной перепланировке практически всегда нарушаются строительно-санитарные нормативы

Например, вы решили изменить конструкцию пола в жилой комнате. Но не позаботились о звукоизоляции, что является обязательным условием. В итоге ваши соседи снизу теперь слышат любой шорох в вашей квартире, а при падении у вас на пол даже небольших предметов, у них возникает ощущение, что вы по полу стучите молотком.

Подобные шумы слишком раздражают, поэтому соседи могут задуматься, почему между этажами такая высокая слышимость? Проживающие над нами что, не выполнили работы по звукоизоляции полов в ходе ремонта? А если выполнили, то почему мы все слышим, что происходит у них в квартире? Может, такие работы были произведены с нарушением технологии и нелицензированными специалистами без составления актов? А нам что теперь делать в таком случае? Терпеть весь этот шум? Ну, уж нет. Сообщим-ка мы об этом в жилищную инспекцию города, пусть они проверят ремонт у соседей и выяснят, согласовывались ли с ними выполненные работы или проводилась несогласованная перепланировка.

Кроме того, любая несогласованная перепланировка легко обнаруживается при сделках с недвижимостью, например, при продаже квартиры. Все незаконные изменения обнаружатся при сравнении реального плана квартиры с тем, что содержится в поэтажном плане БТИ

При этом все несогласованные изменения будут обозначены в техническом документе квартиры в красных линиях. А чтобы убрать их, придется узаконивать сделанную перепланировку задним числом или возвращать квартиру в состояние, как на поэтажном плане.

Красные линии на плане БТИ в серии II-49План БТИ и красные линииКрасные линии на плане БТИ

Планы БТИ в красных линиях

Последствия несогласованной перепланировки квартиры могут быть самыми разными, но все они, так или иначе, связаны с дополнительными финансовыми расходами.

Ответственность за несогласованную перепланировку

При выявлении несогласованной перепланировки квартиры, нарушитель будет обязан выплатить административный штраф. Размер штрафа за несогласованную перепланировку квартиры – 2-2,5 тысячи рублей. Одно штраф за несогласованную перепланировку – не единственное наказание. В придачу к нему хозяин квартиры получит предписание жилищной инспекции.

Протокол об административном правонарушенииПротокол об административном правонарушенииПредписание жилищной инспекции о восстановлении проема в несущей стенеПредписание жилищной инспекции о восстановлении конструкции полов

Протокол и предписание от жилищной инспекции

Если ремонтные мероприятия проведены в полном соответствии со строительными и другими нормативами, нарушитель получит хороший шанс узаконить несогласованную перепланировку квартиры задним числом. Но как это сделать?

Для этого пишется заявление, к которому прикладывается свидетельство о собственности, два техпаспорта – до перепланировки и в красных линиях, а также техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ.

Для справки: заказывается техническое заключение у автора проекта дома (когда затрагивались несущие конструкции дома) или в любой лицензированной организации, имеющей допуск СРО (если несущие конструкции не затрагивались), например, в нашей.  

Техническое заключение для узаконивания уже сделанной перепланировки, титульный листТехническое заключение для узаконивания уже сделанной перепланировки, экспликация доТехническое заключение для узаконивания уже сделанной перепланировки, экспликация послеТехническое заключение для узаконивания уже сделанной перепланировки, звукоизоляция

Техническое заключение для узаконивания уже сделанной перепланировки, гидроизоляцияТехническое заключение для узаконивания уже сделанной перепланировки, аксонометрия водоснабженияТехническое заключение для узаконивания уже сделанной перепланировки, аксонометрия канализацииТехническое заключение для узаконивания уже сделанной перепланировки, схема устройства коробов

Техническое заключение для узаконивания уже сделанной перепланировки, план доТехническое заключение для узаконивания уже сделанной перепланировки, план после

Пример технического заключения для узаконивания уже сделанной перепланировки

Но это, так скажем, наиболее благоприятный вариант развития событий после установления факта несогласованной перепланировки в вашей квартире. Все-таки большинство несогласованных перепланировок проводится с серьезными нарушениями нормативов, что может привести к различным аварийным ситуациям, которые затронут не только вас, но и ваших соседей.

К примеру, вы решили увеличить площадь санузла за счет прилегающего помещения – коридора. При законном проведении такой перепланировки проводится инженерное обследование квартиры, в проектном бюро заказывается проект перепланировки

В соответствии с проектными документами при расширении санузла на коридор на пол укладывается гидроизоляционный слой для предотвращения протечек. Эти работы выполняются квалифицированной бригадой строителей и подтверждаются актом. Само собой, при несогласованной перепланировке подобные работы проводятся в крайне редких случаях.

И как результат, возможные протечки и испорченный ремонт у соседей, живущих снизу. А для вас дополнительные денежные расходы на ликвидацию таких последствий. Согласовать такой ремонт будет проблематично, придется его полностью переделывать, что также сильно ударит по вашему карману. 

Еще более проблемной будет та несогласованная перепланировка квартиры, которая содержала запрещенные работы. То есть такие действия, которые нельзя было согласовать и до начала ремонта.

Например, у вас маленький туалет с ванной, и вы решили расширить их на смежную жилую комнату. Если ваша квартира расположена не на первом этаже, согласовать такую перепланировку с жилищной инспекцией не получится, как бы вы не пытались. Так как размещать мокрые зоны над жилыми комнатами соседей снизу запрещает п. 9.22 СП 54.13330.2016.

Согласование перепланировки на первом этаже: нюансы, особенности, порядок

Соответственно, если в процессе несогласованной перепланировки вы расширили туалет и/или ванную на жилую комнату, то вы не сможете узаконить такой ремонт и вам его придется переделывать.

О том, что еще запрещено при перепланировках, читайте в этой статье.

Продажа квартиры с несогласованной перепланировкой

Продать квартиру с несогласованной перепланировкой гораздо сложнее, чем ту, в которой проводился законный ремонт. Основная проблема – найти подходящего покупателя, который возьмет на себя все риски, связанные с несогласованной перепланировкой квартиры. 

Ведь после покупки такого жилья все вопросы по самовольной перепланировке с властями придется решать уже не вам, а ему. А кто захочет добровольно и бесплатно брать на себя такое обременение? Соответственно нужно быть готовым к тому, что продать такую квартиру получится только при существенном снижении цены, что вам крайне невыгодно.

Другая проблема – повсеместное привлечение банков к операциям по купле-продаже недвижимости. Как правило, у большинства населения нет полной суммы денег на приобретение жилья, поэтому люди обращаются в банки за оформлением ипотеки. Однако получить заем под покупку квартиры с несогласованной перепланировкой можно только теоретически. А на практике сделать это не получится – банк просто откажет в выделении средств на приобретение такого жилья. Что неудивительно, поскольку до полной выплаты долга собственником квартира будет находиться у банка в залоге.

Поэтому, планируя продажу квартиры с несогласованной перепланировкой, лучше первоначально узаконить ремонт, чтобы быстрее найти подходящего покупателя и выручить максимально больше денежных средств.

Если в процессе несогласованной перепланировки в квартире производились незначительные изменения, то попытаться узаконить перепланировку можно и самостоятельно. В случаях со сложными перепланировками или в особо спорных и сомнительных ситуациях за помощью в узаконивании ремонта лучше обратиться к профессиональным согласователям.

Мы предлагаем:

  • Разработку технического заключения для узаконивания сделанной перепланировки (техзаключение о допустимости и безопасности перепланировки).
  • Согласование сделанной перепланировки с жилищной инспекцией.
  • Бесплатные консультации по телефону по поводу узаконивания несогласованной перепланировки.

Читайте также