Незаконная перепланировка нежилых помещений

Ремонтные работы с перепланировкой нежилых помещений проводится не менее часто, чем ремонты с перепланировкой квартир. 
В данной статье рассказывается об ответственности за незаконную перепланировку нежилого помещения и особенностях узаконивания выполненных работ «по факту».

Точного определение нежилого помещения в законодательстве нет, но сложившаяся юридическая практика к ним относит помещения не предназначенное для постоянного проживания, не являющиеся общедомовой собственностью (подвалом, чердаком) и аварийные.

Понятие перепланировки – напротив определено в законодательстве, как строительные работы, изменяющие контуры помещения относительно планировки, имеющейся в документах БТИ и такие работы требуется согласовывать.

Учетными документами БТИ являются технический паспорт помещения или поэтажный план с экспликацией к нему.

Примеры учетной документации БТИ для нежилого помещения

Технический паспортПоэтажный планПлан в красных линиях

Красными линиями на плане БТИ отображаются незаконные изменения планировки помещения.

Организации согласующие перепланировку нежилых помещений

В зависимости от того, в каком здании расположен объект – жилом иди нежилом, различаются организации, осуществляющие контрольно-надзорные функции в сфере перепланировки нежилых помещений:

  • Для объектов, расположенных в жилых многоквартирных домах Москвы, согласование проводится Мосжилинспекцией;
  • Для нежилых помещений, расположенных в жилых многоквартирных домах Подмосковья, главным надзорным органом является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 
  • Контрольно-надзорные функции и согласование перепланировки для помещений, расположенных в отдельно стоящих нежилых зданиях, осуществляет Бюро Технической Инвентаризации.

Как показала практика наших специалистов, большинство перепланировок, выполненных без предварительного согласования содержат недопустимые мероприятия и для согласования требуется проведение определенных восстановительных работ.

Согласовать незаконную перепланировку нежилого помещения возможно лишь в том случае, если выполненные работы не привели к нарушению действующих норм.

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме Москвы

Значительная часть нежилых помещений располагается в жилых домах и согласование перепланировки и переустройства в таких помещениях осуществляется Государственной Жилищной инспекцией г. Москвы.

Основополагающим документом, регламентирующем процесс и допустимые мероприятия по перепланировке и переустройству в г. Москве является 508-е Постановление городского правительства. Кроме этого, при согласовании ремонтных работ учитываются действующие санитарные и строительные нормы.

В настоящее время в Москве существует возможность согласования не только планируемых, но и выполненных работ, что делает возможной согласование незаконной перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме.

Надзорным орган производит согласование ремонтных работ на основе проектной документации и положительного заключения органов Роспотребнадзора и СЭС. Проектная документация разрабатывается на основе учётной документации БТИ.

Необходимым условием для согласования перепланировки, является наличие отдельного (обособленного) входа в нежилое помещение. 

Для согласования незаконной перепланировки нежилого помещения «по факту» разрабатывается проект перепланировки и техническое заключение «о допустимости и безопасности выполненных работ». Планируемые работы согласуются на основе проекта и технического заключения «о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения перепланировки».

Проект перепланировки и/или переустройства нежилого помещения сможет разработать любая организация с допуском СРО (например, наша). 

Если при ремонте несущие конструкции дома не затрагиваются, то техническое заключение также сможет подготовить организация с допуском СРО.

Пример проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме

Проект перепланировки нежилого помещения с устройством входной зоныПроект перепланировки нежилого помещения с устройством входной зоныПроект перепланировки нежилого помещения с устройством входной зоныПроект перепланировки нежилого помещения с устройством входной зоны

Проект перепланировки нежилого помещения с устройством входной зоныПроект перепланировки нежилого помещения с устройством входной зоны

Более подробно данный проект представлен здесь.

В случае внесения изменений в несущие конструкции, техническое заключение должен будет разработать автор проекта дома или замещающая его организация, которой на сегодня является ГБУ «Экспертный центр».

При согласовании перепланировки «по факту» собственнику/арендатору нежилого помещения предстоит выплатить штраф за самовольно выполненные работы, который для физических лиц составляет на сегодня 2-2,5 тысячи рублей. Незаконная перепланировка нежилых помещений юридическими лицами предполагает выплату штрафа уже в размере от 300 до 350 тысяч рублей.

Влияние профиля использования нежилого помещения

В зависимости от функционального назначения нежилого помещения, расположенного в жилом доме, состав проектной документация может потребовать дополнений. Как правило, это связано с размещением в помещении предприятий следующей направленности:

  • общественное питание и работа с пищевыми продуктами;
  • детские учреждения;
  • организация массовых мероприятий (клубы, театры);
  • аптеки и медицинских учреждения.

В этих случаях проектная документация дополняется разделом «Технология», в котором подробно описывается сам объект (уровень освещённости и звукоизоляции, эффективность вентиляции, расположение запасных выходов, используемые материалы, доступность для маломобильных граждан и т. д.). Кроме этого, в раздел включается детальное описание всех строительных работ, применяемые при ремонте материалы и технологии.

В большинстве случаев, раздел «Технология» существенно увеличивает объем проектной документации и требует углублённой проработки проектного решения.

Для некоторых видов нежилых помещений в согласовании перепланировки принимает участие МЧС.

Перепланировка нежилых помещений в отдельно стоящем здании

Незаконная перепланировка нежилого помещения, расположенного в отдельно стоящем здании, также может быть согласована «по факту». Состав проектной документации при таком расположении объекта остаётся прежним – это проект перепланировки и техническое заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

Для согласования перепланировки помещений, расположенных в нежилых зданиях, подготовленные документы предоставляются в БТИ. 

Перепланировка с изменением несущих конструкций отдельно стоящего здания потребует разработки технического заключения от его автора или организации его замещающей.

Незаконная перепланировка нежилых помещений в жилых домах Подмосковья

Для согласования нежилых помещений, расположенных в отдельно стоящих зданиях, обличий между Москвой и Московской областью практически нет. В данном случае согласование осуществляет БТИ области.

Для согласования перепланировки и/или переустройства в нежилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах Московской области, существует внутренний муниципальный регламент. При этом, внутренние муниципальные регламенты в некоторых районах Подмосковья различны. Наряду с регламентом также применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарных и строительных норм.

Процесс согласования перепланировки в Московской области отличается тем, что внутренний муниципальный регламент в преобладающем большинстве районов Подмосковья, не предусматривает согласование незаконной перепланировки нежилых помещений «по факту». 

Такие работы возможно согласовать, либо как запланированные к выполнению, либо по факту, но на основании решения суда. Обращение в суд потребует разработки судебного технического заключения.

На этапе планирования работ на объекте, расположенном в Подмосковье, будет не лишним обратиться в надзорный орган для консультации и оценки допустимости проектного решения.

Проектная документация для объектов Подмосковья также разрабатывается организацией с допуском СРО. 

Необходимость согласования выполненных работ

Как правило, строительные работы в нежилые помещениях, расположенных на первых этажах жилых домов, вызывают беспокойство жителей. Как показала практика, даже при проведении согласованной перепланировки, надзорные органы подучают жалобы на незаконную перепланировку нежилого помещения от жителей, обеспокоенных собственной безопасностью. 

При обнаружении факта работ, выполненных без предварительного согласования, надзорным органом выписывается штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения. Кроме этого, собственнику или арендатору направляется предписание с требованием или узаконить выполненные работы или вернуть помещению первозданный вид, соответствующий документам БТИ.

Наиболее рискованной во всех отношениях является перепланировка нежилого помещения, расположенного в жилом доме с деревянными или смешанными междуэтажными перекрытиями.

Результатом самовольных ремонтных работ может стать появление трещин по всему зданию и как следствие, проведение масштабного и дорогостоящего восстановительного ремонта.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки жилых и нежилых помещений возможно получить у специалистов нашей организации. Для этого направьте на нашу электронную почту план помещения из БТИ с его состоянием «до перепланировки» и эскиз осуществлённых или предполагаемых мероприятий.

Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и что от нас необходимо: консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки нежилого помещения «под ключ».

Помимо электронной почты вы сможете задать вопросы на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также по телефону.

Читайте также