Отказ в согласовании переустройства и перепланировки
Документом регламентирующим процесс согласования перепланировки в г. Москва является 508 Постановление правительства Москвы.
В нем четко описаны документы необходимые для получения разрешения на перепланировку, порядок его выдачи а также причины отказа в его выдаче.
И в статье ниже мы рассмотрим вопросы почему собственники получают отказы в перепланировках и что необходимо делать что бы получить разрешение.
Причины отказа в согласовании перепланировки
Перепланировку собственник может согласовывать как сам, так и с привлечением посредников.
Для собственников если они согласуют перепланировку самостоятельно получение отказа представляется катастрофической ситуацией.
И это не сложно понять, так как они не являются специалистами в согласовании перепланировок и любое негативное событие, тем более оформленное на бланке государственного образца выглядит устрашающе.
Для посредников же отказ это рядовое событие которые не значит ничего, кроме как вопроса как объяснить собственнику поручившему им согласование что сроки затягиваются и нужно еще раз пересдать объект в жилищную инспекцию.
По нашем наблюдениям процент отказов в перепланировках около 25, то есть по четверти сданных документов на согласование приходит отрицательное решение.
Итак, какие же причины отказа могут быть в соответствии с 508-ПП:
Прочитать точные формулировки вы можете здесь, а ниже для простоты понимания мы упростим юридическую терминологию:
- Предоставление документов утративших силу
- Предоставление документов не соответствующих действующим требованиям
- Предоставление неполного комплекта документов
- Предоставление документов содержащих недостоверные сведения
- Подача запроса на согласование не от уполномоченного лица или не уполномоченным лицом
- Некорректное заполнение полей на Мос.ру при подаче запроса
- Документы не подписаны электронной подписью
- Документы не поддаются прочтению
- Решение суда, запрещающее изменение существующей планировки.
- Утрата силы предоставленных документов
- Заключение с выводами о невозможности переустройства, оформленное проектной организацией (Интересный пункт. Зачем тогда сдавать документы на рассмотрение, когда в них написано что данную перепланировку выполнить не возможно. Но тем не менее этот пункт в 508-ПП присутствует как одна и причин отказа)
- Есть и множество других причин по которым жилищная инспекция может отказать в согласовании перепланировки, то есть как мы видим пунктов и причин у Мосжилинспекции для того что бы вынести отказ предостаточно.
Но если принципиально разбить все отказы на две части, отказы бывают простые и сложные.
Дадим три примера простых отказов
В них жилищная инспекция конкретизирует причину отказа, допустим как в представленных ниже отказах:
Пример 1
Не допускается устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.
Как решить данный отказ: в проекте указать дверь и пересдаться еще раз.
Пример 2
Не представлено техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ от автора-проекта дома АО МНИИТЭП
Как решить данный отказ: заказать данное техническое заключение у автора-проекта дома.
Пример 3
Не представлен теплотехнический расчет.
Как решить данный отказ: дополнить проект теплотехническим расчетом и снова сдать документацию на согласование
В сложных отказах, жилищная инспекция не расписывает предметно причину отказа, а ссылается на какой либо пункт из 508-ПП
Приведем ниже пример подобного отказа и расшифруем что жилищная инспекция хотела сказать этим.
В данном случае собственник сдал на согласование проектную документацию которую ему подготовили дизайнеры. То есть ремонт планировался на основе дизайн-проекта и собственник попросил дизайнеров подготовить ему на основании уже существующих чертежей «проект перепланировки».
Дизайнеры же скомпоновав из своих чертежей «что то похожее» на проект перепланировки и назвав все это не «дизайн-проект», а «проект перепланировки квартиры», передали данную документацию собственнику, который сдал ее на согласование в жилищную инспекцию.
Эта была бессмысленная попытка, так как дизайнеры не являются специалистами в сфере согласования перепланировок и даже близко не знаю норм оформления проектной документации.
Поэтому жилищная инспекция написала такой общий отказ, в котором говориться о том что проектная документация «неправильно оформлена», не конкретизируя что там неправильно оформлено, что физически не возможно сделать, так как если просматривать каждый лист проекта и писать что не правильно оформлено, отказ был бы листов на двадцать.
Здесь же инспектор сэкономил свое время, отписал в отказе общей фразой и там дальше дизайнеры уже сами пусть разбираются что они оформили не правильно.
Причем мы даже представим ниже три подобных отказа, так как это очень распространенный случай и в нашей практике отказы с подобными формулировками нам присылают очень часто.
Нормативные документы регламентирующие отказы
Если смотреть глобально, то все причины отказов в согласовании перепланировки перечислены в ст. 27 ЖК РФ.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае:
1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;
1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;
2) представления документов в ненадлежащий орган;3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.
2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Но в Москве действует местное саморегулирование и было выпущено 508-ПП, в котором вопрос согласования перепланировок на территории г. Москвы прописан максимально подробно.
Все решение Мосжилинспекция выносит именно на его основании, в следствии этого ориентироваться будем на него.
Сроки выдачи отказов по перепланировке
Сроки выдачи отказов варьируются, все зависит от той услуги которую вы планируйте получить.
Например если вы планируйте получить разрешение на перепланировку, то срок рассмотрения документации будет 20 рабочих дней.
При обращении за оформлением приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется, — 30 рабочих дней.
Сроки выдачи и разрешения на перепланировку и отказов не различаются.
И в этом есть определенный негатив, то есть через регламентный срок рассмотрения можно получить один из двух результатов и если будет отказ, необходимо пересдавать документацию еще раз и ждать рассмотрения еще один регламентный срок.
Но это если мы говорим о сроках уже принятой на рассмотрение документации.
Бывают ситуации когда отказ приходит очень быстро, в течении 2-3 дней.
Данный отказ получается в соответствии с пунктом
2.8 ПП 508: «Отказ в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги»
То есть данный пункт обозначает, что документы в принципе не рассматривались и они возвращаются заявителю на доработку и в этом случае отказ приходит очень быстро.
Подпункт 2.8.3
2.8.3. Решение об отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, оформляется по форме согласно приложению 1 к настоящему Регламенту с указанием причин отказа, подписывается уполномоченным должностным лицом Мосжилинспекции с использованием электронной подписи и направляется в «личный кабинет» заявителя на Портале в срок не позднее одного рабочего дня со дня регистрации запроса.
Все причины в данной статье описывать не будем, вы их можете прочитать скачав файл ниже.
Отказы в оформлении актов о завершенной перепланировке
Также отдельным пунктом затронем вопрос отказов в оформлении актов о завершенном переустройстве.
Как мы уже писали в начале статьи все перепланировки делятся на два типа: планируемые и ранее выполненные.
Акт о завершенном переустройстве оформляется в каждом из этих случаев.
Но если перепланировка планируется, то акт о завершенном переустройстве оформляется после того как будет получено разрешение на перепланировку, собственник проведет ремонтные работы и финалом утверждения перепланировки будет вызов комиссии жилищной инспекции, которая должна подписать акт о завершенном переустройстве.
Либо если перепланировка уже выполнена, тогда акт о завершенном переустройстве оформляется сразу, миную этап разрешения на перепланировку.
И если в первом случае ремонт будет выполнен не в соответствии с разрешением на перепланировку или во втором случае уже ранее выполненную перепланировку узаконить будет нельзя, то жилищная инспекция выдает отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве.
Есть ли различия между отказами в нежилых помещениях и квартирах.
По нашей практике да, различаются.
Процент отказов при сдаче на согласование нежилых помещений значительно выше чем в жилых.
Это обусловлено тем, что нежилых помещений изначально меньше в общем количестве и они выделяются в общем объеме, а кроме того, большинство нежилых помещений связаны с пребыванием в ней большого количества людей, что повышает внимание Мосжилинспекции.
Представим ситуацию, жилищная инспекция согласовала проект перепланировки ресторана/клуба/просто офиса.
Случается пожар, гибнут люди.
Компетентные органы начинаю разбираться как же так получилось что пути эвакуации были запроектированы не по нормам, а потом еще каким то образом согласованы жилищной инспекцией и данный факт с большой вероятностью привел к гибели людей.
Лучшая работа в мире, любимое дело следователя, искать никого не нужно:
Все фамилии прописаны в выданном разрешении на перепланировку.
И вот по этому, жилищная инспекция как чиновники, очень-очень-очень пристально рассматривают проектную документацию и никогда не выдадут разрешение на перепланировку нежилого помещения если планировочное решение ПОЛНОСТЬЮ не будет соответствовать действующим нормам.
Как быть, если отказали в перепланировке квартиры?
Решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения оформляется на официальном бланке и подписывается заместителем начальника Мосжилинспекции.
В нем указывается причина, по которой отказали в согласовании, и даются рекомендации по ее устранению.
Например, если вы решили согласовать в упрощенной форме (по эскизу) мероприятия по переустройству квартиры, которые на деле требуют разработки проекта с техническим заключением, вам укажут на это и рекомендуют обратиться в специализированную организацию за нужной проектной документацией.
Если подготовленный проект противоречит жилищному законодательству, Мосжилинспекция потребует привести проектное решение к согласуемому состоянию, чтобы оно соответствовало строительным и санитарным нормам: СанПиНам, ГОСТам, техрегламентам, постановлениям и т.д.
Ознакомившись с мотивировочной частью отказа, необходимо действовать по короткой и простой инструкции:
- Внимательно ознакомиться с отказом и понять что там написано.
- Выполнить все требования жилищной инспекции и заново подать документы.
Но бывают ситуации когда жилищная инспекция в своем отказе пишет настолько расплывчатые и неоднозначно толкуемые фразы, что не только собственник, но и даже специалисты по согласованию перепланировок не могут понять, что же жилищная инспекция хотела сказать.
В этом случае есть только один способ получить разъяснение — необходимо записываться на консультацию к руководителю жилищной инспекции, что бы он предметно разъяснил что жилищная инспекция хотела в данном отказе сказать.
UPD. Если вы получили отказ и не можете разобраться в чем его причина, вы можете направить его и мы поможем разобраться.
Обжалование отказа жилищной инспекции через суд
Отдельным пунктом прокомментируем такой путь решения вопроса как обжалование отказа через суд.
По нашей практике обжалование отказов жилищной инспекции через суд имеет минимальные шансы.
Это происходит в следствии того, что жилищная инспекция никогда не выдает не правомерных отказов.
И даже если в отказе есть какие то неоднозначные формулировки и т.д., суд априори стоит на стороне жилищной инспекции и если нет «железных 100 процентных» аргументов решение суда будет не в пользу собственника.
Где получить помощь при отказе в согласовании переустройства?
Отказ в согласовании перепланировки не является окончательным документом и помогает понять, что же нужно сделать, чтобы исправить положение.
Если вы поручили согласование перепланировки доверенным лицам, то собственно они и разбираются в причинах отказа, корректируют и пересдают документацию на согласование еще раз.
Если же вы согласуете перепланировку самостоятельно, то для того что бы снизить риск получения отказа можно предпринять следующие действия:
- Посетить Мосжилинспекцию по вашему округу для предварительной консультации, чтобы прояснить различные нюансы, касающиеся именно вашего варианта перепланировки
- Обратиться в компанию которая профессионально занимается согласованием перепланировок и предоставить им для анализа план БТИ и картинку будущей перепланировки. В данных компаниях все консультации бесплатные и они смогут квалифицированно ответить на ваши вопросы.
- Внимательно изучить 508-ПП
- Прочитать специализированные сайты касающиеся тематики согласования перепланировок. Однако здесь могут быть нюансы, так как на многих сайтах представлена устаревшая информация и на дату прочтения многие описанные там вещи могут не соответствовать действительности.
Также, если после подачи документов надзорный орган вынес решение об отказе в согласовании переустройства вашей квартиры и вы затрудняетесь самостоятельно найти выход из сложившейся ситуации, вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нам.
Задать интересующие вопросы можно через WhatsApp или по номеру +7 (495) 722-03-79. Также имеется возможность отправить сообщение в разделе сайта “Ответы на вопросы”.