Перепланировка без согласования

Что такое перепланировка?

Более подробно этому вопросу посвящена другая наша статья. Но если у вас нет времени ее читать и вы сразу хотите перейти к рассмотрению перепланировки без согласования, то перепланировка - это любые мероприятия в изначальной планировке квартиры, которые вносят изменения в технический паспорт БТИ.

Также к перепланировке относятся работы по изменению конструкции полов, замене и перестановке сантехнического оборудования.

Что считается перепланировкой без согласования?

Чтобы оформить перепланировку, собственник собирает пакет документов, который он представит в жилищную инспекцию для получения разрешения на перепланировку.

Прежде всего он получает в Бюро технической инвентаризации план квартиры. Он фиксируется в техническом паспорте. Можно заказать как технический паспорт целиком, так и ограничиться поэтажным планом с экспликацией – оба этих документа имеют одинаковую юридическую силу в процессе согласования перепланировок.

О том, как можно получить план БТИ, читайте здесь.

Сразу скажем, что план БТИ не входит в перечень документов, обязательных для предоставления в жилищную инспекцию собственником. То есть вы можете его предоставлять сами, а если не предоставите, то Мосжилинспекция сама запросит эти документы в БТИ – действующий закон, а именно ст.26 ЖК РФ, это позволяет.

Но для согласования перепланировки вам потребуется проект, а составить его можно только на основе документов БТИ, поэтому позаботиться о получении техпаспорта или поэтажного плана с экспликацией вам придется самостоятельно. 

А, имея на руках этот документ, его вместе с другими бумагами для согласования необходимо будет сдавать в жилищную инспекцию, чтобы Мосжилинспекция не тратила время на получение сведений из БТИ о вашей квартире, и тем самым не затягивалась процедура рассмотрения документов.  

Разрешение на перепланировку, стр.1Акт о завершенной перепланировке, стр.1

Разрешение на перепланировку и акт о ее завершении, примеры

Далее нужно будет найти организацию, которая согласится подготовить для вас проект перепланировки с техническим заключением. Если планируется вмешательство в несущие стены или другие капитальные конструкции, то за техзаключением придется обращаться к автору проекта дома и только к нему. Согласование перепланировки без проекта в Москве в настоящий момент невозможно.

Сегодня свои услуги по разработке проектной документации для законного проведения работ по перепланировке предлагают многие компании Москвы и Подмосковья. Вы можете выбрать любую. Главное – чтобы такая организация имела непросроченную лицензию на работы – допуск СРО.

Если вы не знаете к кому обратиться, мы будем рады оказать вам подобную услугу – все разрешительные документы у нас в полном порядке.

После того, как проектные документы будут готовы, а все остальные бумаги собраны (свидетельство о собственности, согласие банка, если квартира в ипотеке, справка Мосгаза, если будет переноситься кухонная плита), весь комплект документов передается в МФЦ, откуда они попадут в жилищную инспекцию, которая сейчас лично бумаги от собственников не принимает, как это было раньше. 

Но и это еще не все. После того, как разрешение будет получено, а ремонт окончен, объект, то есть квартиру, где проводилась перепланировка, должен будет посетить жилищный инспектор для составления акта приемки работ. После того, как акт будет подписан всеми сторонами (жилинспекцией, строительной компанией, проектировщиками) предстоит повторное обращение в БТИ для внесения корректировок в технические документы квартиры.

Процедура оформления перепланировки является обязательным условием, если вы хотите провести изменения в своей квартире на законных основаниях. Без нее у вас не получится начать работы легально.

Но, учитывая, насколько это мерпориятия затратное по деньгам и времени, некоторые собственники не хотят узаконивать свои действия и проводят перепланировку без согласования. У каждого собственника свои причины так поступать. В конце концов, некоторые просто не просвещены о том, что нужно оформление всех изменений в квартире и о последствиях незаконного вмешательства в устройство квартиры. Поэтому и выполняют перепланировку без согласования по незнанию.

Отсюда возникают все запрещенные мероприятия, от которых потом, если о них станет известно жилищной инспекции, придется избавляться. Давайте разберемся в том, к чему приводит перепланировка без согласования.

Перепланировка квартиры без согласования и запрещенные мероприятия

Когда собственник проводит перепланировку без согласования, он в любом случае вряд ли догадывается о том, что какие-то действия могут быть запрещены. Мысль хозяина квартиры в этот момент направлена в другую сторону. К тому же многие действия зависят от конкретной ситуации, конкретной квартиры.

Если собственник обращается за разработкой проектной документации в специализированную компанию, то предварительно его обязательно проконсультируют о тех мероприятиях, которые согласно законодательным требованиям запрещены.

Но когда проводится перепланировка квартиры без согласования, собственник не застрахован от ошибок, которые порой бывают грубейшими.

Под запрещенными мероприятиями следует понимать те работы в рамках перепланировки, которые являются недопустимыми согласно действующих норм и правил жилищного законодательства. Перечислим наиболее распросстранные из них. Так, не допускается:

  • Ухудшать условия проживания себе и соседям.
  • Затруднять доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
  • Превращать квартиры в помещения, непригодные для проживания.
  • Нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций многоэтажного дома.
  • Увеличивать нагрузки на несущие элементы здания сверх нормативных.
  • Нарушать строительные и санитарно-гигиенические требования, предъявляемые жилым зданиям, а также условия противопожарной безопасности.
  • Проводить перепланировку в домах, признанных аварийными. 

Если рассматривать конкретные мероприятия по перепланировке и переустройству, то запрещено:

  • Переносить водяные радиаторы отопления на лоджию (балкон).
  • Частично или полностью демонтировать вентканалы, вентиляционные и технические короба, расположенные на территории квартиры, но относящиеся к общедомовой собственности.
  • Располагать санузлы над жилыми комнатами и кухнями ниже расположенных квартир.
  • Объединять в одно помещение кухни/комнаты с балконами/лоджиями.
  • Присоединять к комнате кухню с газовой плитой.
  • Увеличивать площадь санузлов и ванных комнат без проведения работ по гидроизоляции с оставлением актов.
  • Полностью сносить несущие стены, колонны, пилоны и межэтажные перекрытия.
  • Устанавливать на стояковых трубах, обеспечивающих работу системы отопления и водоснабжения отключающие и регулирующие устройства, тем самым ограничивая доступ к ним других жильцов дома.
  • При устройстве полов делать слишком толстые стяжки, оказывающие на межэтажные перекрытия сверхдопустимые нагрузки.
  • Устанавливать в квартире тяжелое оборудование и строить внутренние перегородки из тяжелых материалов, что может привести к деформациям и обрушению межэтажных перекрытий. 
  • Замуровывать в стены трубы, являющиеся частью системы газо- и водоснабжения и отопления.

Любые из перечисленных действий, а также некоторые другие (о них можно дополнительно проконсультироваться у наших специалистов по телефону и через форум), нельзя узаконить. Это значит, что если вы захотите или будете вынуждены согласовывать перепланировку задним числом, у вас это сделать не получится, потому что жилищная инспекция никогда не согласует такие мероприятия, и их придется переделывать.

Чем грозит перепланировка квартиры без согласования?

Если говорить кратко, то перепланировка квартиры без согласования может грозить собственнику выплатой денежного штрафа, требованием узаконить ремонт или вернуть квартиру в прежний вид, какой она имела до ремонта, потерей стоимости жилья (до 30%) и выселением из квартиры после ее продажи с аукциона.

Предписание жилищной инспекции о восстановлении проема в несущей стенеПротокол об административном правонарушении

Предписание и протокол об административном правонарушении от жилищной инспекции

Наказание за перепланировку квартиры без согласования

Последствия перепланировки без согласования могут быть самими различными в каждом отдельном случае. А кто-то никаких последствий перепланировки квартиры без согласования на себе до сих пор не ощутил, потому что о ней никто не знает.

О факте перепланировки без согласования может стать известно после сигнала о ремонте от бдительных соседей, обеспокоиных шумом строительных работ, или от управляющей компании, пожаловшейся на собственника в жилищную иснпекцию.

В том случае, если о несанкционированном ремонте станет известно жилищной инспекции, собственника ожидает штраф за перепланировку квартиры без согласования. Размер штрафа небольшой – всего 2500 рублей. Это для физических лиц. Для юридических много больше – от 300000 рублей.

Однако если сделана перепланировка без согласования и об этом стало известно Мосжилинспекции, то одним штрафом собственник не отделается. Ему еще будет выдано предписание узаконить сделанную перепланировку (если нет запрещенных работ) или вернуть квартиру в прежнее состояние (если сделанные работы невозможно узаконить). А это означает, что ремонт придется полностью или частично переделывать.

В случае игнорирования требований Мосжилинспекции, дело собственника может быть передано в суд. Если перепланировку квартиры, сделанную без согласования, собственник и в этом случае откажется легализовывать, то жилье может быть продано «с молотка» – такие решения московский суд уже выносил, и тенденции последних лет свидетельствуют о том, что в отношении нарушителей жилищного законодательства подобная практика будет продолжена.

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Сразу скажем, что продать квартиру с перепланировкой без согласования очень сложно. В первую очередь, нужно найти покупателя, который будет готов взять на себя ответственность за самовольно произведенный ремонт. Ведь делали перепланировку без согласования вы, а отвечать в случае чего придется ему. И если будущий покупатель понимает эту ответственность, то продать ему такое жилье без существенного снижения цены будет проблематично, да, и не выгодно для вас.

Вторая сложность заключается в том, что сегодня большинство сделок с недвижимостью в Москве (примерно 80%) осуществляется с привлечением ипотечных средств. А получить заем в банке под покупку квартиры с перепланировкой без согласования практически нереально. Поэтому продать квартиру с перепланировкой без согласования намного сложнее, чем с оформленной перепланировкой.

По этой причине все больше собственников, сделавших ранее перепланировку без согласования, стремятся узаконить выполненный ремонт и для этого обращаются в наше проектное бюро за разработкой проектной документации.

Перепланировка квартиры: что можно без согласования?

Часто собственники задаются вопросом, какие перепланировки можно делать без согласования? Отвечаем – никакие. Если планируемые вами ремонтные работы содержат мероприятия, которые действующее отечественное законодательство трактует, как перепланировочные, то их нужно обязательно согласовывать.

Оформление перепланировки без согласования

Если так случилось, что вы вошли в число тех, кто не провел процедуру согласования, вы должны будете согласовать перепланировку, либо вернуть все обратно. Однако должны предупредить, что выбор зависит не от вас, а как раз от того, какие именно работы вы провели.

Техническое заключение по выполненной перепланировкеТехническое заключение по выполненной перепланировкеТехническое заключение по выполненной перепланировкеТехническое заключение по выполненной перепланировке

Техническое заключение по выполненной перепланировкеТехническое заключение по выполненной перепланировкеТехническое заключение по выполненной перепланировкеТехническое заключение по выполненной перепланировке

Техническое заключение для узаконивания перепланировки без согласования, образец

Ответственность, которую вы понесете за перепланировку заключается в получении штрафа. А также в получении предписания, исходя из которого станет понятно, должны ли вы оформить перепланировку без согласования, либо все исправить в соответствии с планом БТИ.

При проведении согласования вы должны будете предоставить в Мосжилинспекцию пакет документов. Процесс оформления в таком случае не сильно разнится со своевременным оформлением.

Вам нужен будет технический паспорт квартиры, получаемый в БТИ. Если план квартиры будет отрисован в красных линиях, то  понадобится еще один дополнительный документ от Бюро технической инвентаризации - поэтажный план до перепланировки с экспликацией. Затем техническое заключение, которое оформляет проектный институт (автор проекта дома) или проектная организация, в зависимости от того затрагивали вы несущие конструкции или нет. 

Также в пакет документов входят правоустанавливающие документы на квартиру и собственно заявление на перепланировку.

Красные линии на плане БТИ в серии II-49План БТИ и красные линииКрасные линии на плане БТИ нежилого помещенияПлан БТИ с красными линиями нежилого здания

Примеры планов БТИ с красными линиями, свидетельствующими о перепланировке без согласования

Если квартира находится в ипотеке, потребуется также согласие банка, которое будет выдано после предъявления ему технического заключения о допустимости и безопасности выполенных работ. При перестановке газовой плиты потребуется приложить к пакету документов справку Мосгаза.

Наша компания занимается разработкой проектных документов. Если же вам нужна какая-нибудь информация по поводу перепланировок, вы можете также обратиться к нам и наши сотрудники ответят на интересующие вас вопросы совершено бесплатно.

Читайте также