Перепланировка новой квартиры

У каждой новостройки есть свои особенности, притом не только в архитектурном облике или месте расположения здания. Есть различия в планировочных решениях, причём даже в рамках одной серии типовых домов. Жилье, классом превосходящее муниципальные и экономные варианты чаще всего проектируется на индивидуальной основе. Также встречаются самые разнообразные варианты документального оформления планировок новых квартир.

Дополнительное разнообразие вносят требования управляющих компаний и кредитных организаций.

Все документы, касающиеся недвижимости необходимо иметь в виде оригиналов и внимательно изучать, в том числе с точки зрения возможности перепланировки новой квартиры.

Перепланировка новой квартиры со вторичного рынка

Если квартира уже имела собственника, отличного от застройщика, то особое внимание нужно уделить соответствию планировки квартиры документам БТИ. Если таковых нет или они выбывают сомнения, то важно получить эти документы для понимания – является ли планировка квартиры законной. Если всё хорошо, то вступив в права собственности можно задумывать собственный вариант перепланировки и приступать к процедуре её согласования.

Часто квартиры в новостройках перепродаются без проведённых строительных работ по отделке помещений. В этом случае, могут появиться подводные камни, свойственные многим новостройкам и к документам нужно отнестись ещё более внимательно.

Перепланировка новой квартиры со свободной планировкой

Для начала стоит отметить, что понятия свободной планировки юридически не существует. По сути, это исключительно коммерческий термин, изобретённый маркетологами для получения двойной выгоды — экономия на работах по строительству перегородок и внушение клиенту чувства безграничных возможностей в обустройстве квартиры. На деле все не так просто, как рисуется в мечтах.

Многие работы в новой квартире – уже перепланировка

В домах, построенных по индивидуальным проектам отсутствие внутриквартирных стен – частый случай. Прежде чем начинать любые строительные работы в новостройке нужно получить планировку помещения в БТИ.
 

Следует помнить, что возведение перегородок, установка дверей, устройство полов и многие сантехнические работы являются перепланировкой и требуют согласования.

Когда законная перепланировка в новой квартире невозможна

Самый критический, тем не менее распространённый случай, когда на плане БТИ вся квартира обозначена единым жилым помещением. Это приводит к несогласуемой ситуации – любые границы санузла или кухни будут находиться над жилым помещением соседей снизу, а это категорически запрещено. 

Этот юридический казус с документами БТИ крайне трудноразрешим даже с привлечением юристов и обращением в суд.

Встречается неприятный вариант отличия планировки, предоставленной застройщиком в БТИ от фактического состояния квартиры при передаче собственнику. Исправление ситуации потребует запроса документов у автора дома и застройщика. Далее — длительный процесс переоформления квартиры в БТИ на их основе.

К сожалению, новостроек с некорректным оформлением документов в столице много и поэтому крайне важно не основываться на красивых картинках риэлтера или застройщика, а запрашивать оригиналы документов из БТИ.

Любые работы в новой квартире являются перепланировкой, если приводят к отличиям от первоначального плана БТИ.

Проектирование перепланировки. Новая квартира с зонированием.

Хорошо, если застройщик для БТИ нарисовал в пунктирных линиях зонирование помещений – это хорошая основа для создания проекта перепланировки. Для Москвы важно учесть в проекте требованиям по ограничению перепланировок и согласовать его до начала работ. Основой требования являются запреты на некоторые виды перепланировок, внесённые в постановление столичного правительства No 508 в редакции No 840.

Тем не менее в современных домах с монолитными несущими конструкциями остаётся достаточный простор для творчества, а площади квартир допускают создание требуемого уровня комфорта.

Начальный план с зонированиемПлан возведения стенПланировка с перегородками

Перепланировка новой квартиры в типовом доме

Типовые дома без отделки чаще всего имеют не только адекватные документы БТИ, содержащие план квартиры, но и сдаются с полным комплектом стен. Даже если все стены остаются на своих местах, устройство полов уже считается перепланировкой.

К этой же категории относится перемещение в другие места сантехнических приборов и кухонной плиты. Также в проекте перепланировки потребуется отразить возведение гардеробной и встроенной мебели, демонтаж и установку дверей.

Словом, все то, что нельзя просто поднять и унести является объектом, отражаемом в проекте перепланировки новой квартиры. Проект не должен противоречить действующим нормам и запретам на проведение перепланировок.

Типовой дом с отделкой и перепланировка в новой квартире

Типовые дома, сдаваемые с отделкой, чаще всего имеют качественный план БТИ. Прежде чем начинать любые работы, состоит проконсультироваться со специалистами, насколько планы совпадают с действующими нормами и нужно ли согласовывать ремонтные работы.

Самым важным обстоятельством при проектировании перепланировки является наличие или отсутствие необходимости затрагивания несущих конструкций здания.

Перепланировка новой квартиры без затрагивания несущих стен

В Москве любая перепланировка требует согласования. Для подготовки документов потребуется участие проектной организации, обладающей допуском СРО, что аналогично наличию лицензии. Проект перепланировки, отвечающий всем требованиям и техническое заключение вместе с пакетом документов сдаётся для согласования в Мосжилинспекцию.

В том случае, ли перепланировка уже проведена и не содержит решений, противоречащих постановлению 508 и иным действующим нормативам, то проект исключается, но требуется предоставить для согласования заключение о безопасности и допустимости уже проведённых работ. 

Подготовку технического заключения и проекта перепланировки можно поручить нашей организаци, обладающей всеми требуемыми допусками.

Начальная планировка Экспликация до перепланировкиПлан после перепланировкиЭкспликация после перепланировки

Перепланировка новой квартиры, затронувшая несущие конструкции

Такой вид перепланировки в любом случае требует участия в согласовании автора дома или организации, его замещающей. Для этого проводится инженерное обследование объекта с осмотром строительных конструкций, причём придётся обеспечить также и доступ в квартиры соседей сверху и снизу. На основании исследования и расчётов выдаются техническое заключение, разрешающие и регламентирующие вмешательство в несущие конструкции или запрещающие подобные действия.

Проектные организации, создающие дома по индивидуальным заказам застройщиков часто закрываются по окончании строительства. В том случае, если автор проекта неизвестен, в столице его замещает ГБУ Экспертный центр. Для типовых домов автор всегда известен.

Важные замечания при перепланировке новых квартир

Согласованный прянет перепланировки обязателен для выполнения в том виде, в каком был согласован. Это контролируют специалисты Мосжилинспккции, принимающие перепланировку по окончании работ.

Также важно факт завершённой перепланировки отразить в документах БТИ. Для этого необходим выезд техника и проведение обмеров. В итоге в техническом паспорте жилого помещения окончательно фиксируются все произведённые изменения.

 

Читайте также