Перепланировка в девятиэтажке

Девятиэтажное блочное, кирпичное и панельное домостроение смело вторглось в жизнь горожан в начале 50-х годов прошлого века и вернуло новоселам районов массовой застройки утраченное было понятие лифта. В проектах постепенно изживались недостатки, присущие пятиэтажкам, изменялась силовая структура зданий, расположение несущих конструкций и перегородок.

Конечно, в современных условиях, квартиры в девятиэтажных домах редко отвечают возросшим требованиям жильцов, но так как срок эксплуатации девятиэтажного жилого фонда еще далек от завершения, а этих домов за прошедшие десятилетия возведено немало, остается актуальной тема по перепланировке квартир в девятиэтажках. 

Определить серию дома и его авторство в век интернета, даже при отсутствии документов БТИ, очень легко, а далее нужно определиться с масштабом преобразований.

Типовые проекты перепланировки девятиэтажки

Так, как абсолютное большинство девятиэтажной застройки является типовым, от один из авторов проектов таких зданий, ОАО МНИИТЭП согласовал для Москвы проекты типовых перепланировок в домах своего авторства. Проекты сведены в каталог с двумя разделами, которые различаются по принципу вмешательства в несущие стены домов. 

Стандартизация проектов предполагает их абсолютно точное исполнение на объекте, но несколько упрощённый порядок их согласования.

Блочные здания и их особенности

В Москве блочные 9-этажные дома построены абсолютно во всех районах города. Серии домов II-18-01/09 МИБ, и редкостная 8-этажная версия этого же проекта (II-18-01/08 МИБ) претерпели за последние годы сначала включение в план реновации жилья, а потом исключение из оного, так как расселение 9-ти этажного жилого фонда коммерчески не выгодна. Можно посмотреть пример усмешно проведенной и согласованной перепланировки в таком доме и начиноть стоить свои планы.

Эти здания, вполне подлежат перепланировке, так как внутренние несущие стены у них проходят по границам квартир. 

Панельно-блочный дом 

Этот тип конструкции реализован в серии домов проекта II-68 (он же П-68), причем самыми разнообразными вариантами по этажности от 5 до 16 и строились до середины 90-х. Несущих конструкций внутри однокомнатных и части двухкомнатных квартир нет, но часть двушек и асе трешки их имеют. При разработке проекта перепланировки девятиэтажек этой серии необходимо определять наличие несущих стен в пределах квартиры. 

Чтобы максимально унифицировать домостроение на базе деталей серии II-68 был создан ряд проектов, схожих по вариантам этажности и конструкции несущей системы — это И-522А, И-491А, продолжавшие строиться до 1993 года.

Проблемы при перепланировке квартир в домах этих серий сводятся к тому, что межкомнатные стены в большинстве своем, являются несущими и организация проёмов в них зависит от этажа, где намечается перепланировка такой девятиэтажки почти всегда требует согласования автора проекта здания.

Перепланировка в панельной девятиэтажке

В самом начале эпохи панельного домостроения был взят старт на удешевление строительных технологий за счет укрупнения деталей, используемых для монтажа, но первыми выросли выше 12 положенных по ГОСТ метров и получили лифт наследники пятиэтажек серии 1-515/5 м стали самостоятельным проектом серии 1-515/9. В Москве панельные дома всех модификаций этой серии присутствуют во всех районах, застроенных до 1977 года.

Эти дома унаследовали как архаичную планировку квартир, так и существенные преимущества при перепланировке, конструкции здания в качестве несущих стен выступают все продольные, стены лестничной клетки и межквартирные. Сами жилые помещения разделены только легкими перегородками. Перепланировка квартиры в таких панельных девятиэтажках не представляет технической сложности.

Внешне похожая серия жилых домов серия II-49 (его же часто обозначают как П-49) имеет другую несущую конструкцию, состоящую из продольных и поперечных несущих панелей. Это на практике означает, что межкомнатные стены являются несущими, и чем ниже этаж, тем меньше шансов согласовать спроектированный в ней проем, так как нагрузка может превысить допустимую. Также на решение о согласовании перепланировки в такой девятиэтажке и на устройства проемов в стенах влияет факт того, выполнен ли он соседями снизу или сверху. Перепланировка девятиэтажек этой серии практически всегда требует технического заключения от автора проекта дома.

Перепланировка в кирпичной девятиэтажке

Кирпичный дом серии II-18-01/09 МИК является версией блочной девятиэтажки, перепланировка в которой не представляет особенных сложностей. 

В достаточно популярной и считавшейся в свое время престижной серии II-29 (П-29), внутри квартиры несущие стены также отсутствуют, а это предоставляет большой простор мысли для реализации перепланировки.

С начала 50-х в Москве начали строить кирпичные дома по типовым проектам, часто являющимися версиями блочных и панельных проектов. Разнообразие исполнений зданий по этажности таково, что одни и те же проекты могут быть исполнены в вариантах от 5 до 10 этажей.

Индивидуальные проекты девятиэтажных домов

К этой категории можно отнести все каркасные дома. Девятиэтажки этой конструкции строились часто не только из кирпича, но и с использованием стандартных железобетонных деталей. Перекрытия в таких домах всегда железобетонные, уложенные на несущие ж/б ригели. Опора ригелей осуществляется на вертикальные колонны, а поперечная устойчивость здания обеспечивается распределенными в пространстве ребрами жёсткости.

Как правило, перегородки внутри квартир в таких домах не являются несущими, но если перегородкой между комнатами является ребро жесткости, то без обследования здания в Москве специалистами ГБУ Экспертный центр для получения заключения не обойтись.

Такие дома, расположенные в Подмосковье, имеют не так много шансов на согласование перепланировок, затрагивающих несущие стены, так как автор проекта, как правило, не известен, а требуется его заключение. Местные органы самоуправления могут изыскать способ провести обследование конструкции дома и согласовать проект, но не все администрации располагают необходимыми для этого ресурсами.

Проектирование и согласование

Согласование перепланировок в Москве прерогатива Мосжилинспекции, а в Подмосковье местных органов власти.

В первую очередь всегда при задумке перепланировки квартиры необходимо определится с тем, будет ли затронут при работах силовая структура дома, а для этого нужно определится с местами ее расположения.

Общее правило, что согласование необходимо производить до начала работ по перепланировке, а ее проект должна подготовить организация с действительным допуском СРО, что подтверждает ее право на данный вид деятельности. 

Если перепланировка уже произведена, то в Москве, можно согласовать, предварительно получив техническое заключение то, что не противоречит принятым нормам. В Подмосковье для этого может потребоваться обращение в суд.

Различие проектов и технологии согласования

Несущие стены, затрагиваемые перепланировкой квартиры в девятиэтажке, всегда требуют одобрения проекта авторской организацией, спроектировавшей в свое время дом и получения от нее соответствующего заключения.

Если преобразование задумано в доме индивидуального проекта, то техническое заключение должна предоставить организация, замещающая авторскую.

При простых перепланировках в девятиэтажных домах, то есть без вмешательства в несущие стены, техническое заключение может предоставить организация с допуском СРО.

Если замыслы коснуться перемещения газовой плиты, изменения фасада здания, или на квартиру оформлена ипотека, то без дополнительных согласований не обойтись.