Согласование перепланировки квартиры в новостройке
Процесс согласования перепланировок квартир в новостройках принципиально не отличается от согласования во вторичных квартирах, однако все-таки имеется ряд нюансов о которых мы расскажем в данной статье.
Что считается перепланировкой в новостройке
Все новостройки делятся на три типа
- Новостройки без отделки
- Новостройки с отделкой «вайт-бокс»
- Новостройки с отделкой
С точки зрения согласования перепланировок нас интересуют только первый пункт, так как новостройки «вайт-бокс» и новостройки с отделкой уже имеют определенную планировку которая уже будет в документах и согласовывать ничего не требуется.
В новостройках без отделки собственнику необходимо самостоятельно возводить стены, устраивать конструкцию полов, расставлять сантехнику что в 100 процентах случаев приведет к отклонениям от «виртуального» решения застройщика которое он утверждал при сдаче дома.
Мы не будет перечислять все пункты что бы ответить на вопрос «что является перепланировкой в новостройке», ответим коротко — в новостройке перепланировкой является все.
То есть все что бы вы не сделали будет перепланировкой (мы не берем те исключительно редкие случаи когда собственник взял планировку застройщика и сделал все один-в-один вплоть до расстановки сантехнического оборудования).
Перепланировка в новостройке без стен
В большинстве новостроек отсутствуют внутренние стены и квартира представляет собой единый «квадрат».
Застройщик продавая квартиру как дополнительный аргумент к покупке квартиры комментирует собственнику что данная квартира свободной планировки и он может устанавливать все стены по своему желанию.
С одной стороны это правильно, с другой застройщик несколько лукавит.
Если фактически в новостройке отсутствуют стены, это говорит только об одном — застройщик их просто не возвел. Он сэкономил как на материалах так и на оплате рабочих и пытается представить фактическое отсутствие стен как преимущество.
Но в согласованной проектной документации все стены отражены, приведем пример.
Данные фото от трех разных квартир, но представим что это одна квартира.
- Первое фото — так квартира будет выглядеть в момент приемки ее собственником и подписания акта приема-передачи.
- Второй фото — так квартира выглядит в момент ее согласования и прохождением всех экспертиз в составе общей проектной документации
- Третье фото — а так квартира будет выглядеть в момент получения документов БТИ в ГБУ «МосгорБТИ»
И как мы видим из документов никакой свободной планировки там нет. Все зоны предельно четко выделены, есть коридоры, кухни, комната, мокрые зоны.
Кроме того дадим небольшой комментарий к фразе выделенной красным «все стены по своему желанию».
Да, это действительно так, но только застройщик забывает добавить «НО без нарушения действующих норм»
Поэтому все «новостройки без стен», на самом деле со стенами, однако застройщик их просто не возвел.
И претензий ему предъявить не удастся, так как в ДДУ обязательно прописана фраза которую вы можете прочитать ниже.
Перепланировка в новостройке до получения собственности
В большинстве случаев застройщики выдает ключи владельцам спешащим делать ремонт еще до получение права собственности.
Причины по которым застройщики идут на встречу собственника типовые:
- кому то необходимо быстрее сделать ремонт, так как они живут на съемной квартире и как правило оплачивают и съемную квартиру и ипотеку;
- кто-то хочет сделать быстрее ремонт и выставить квартиру на перепродажу;
- другие собственники хотят сделать быстрее ремонт для сдачи квартиры в аренду и получение дополнительного дохода
У застройщика же свои мотивы быстрее передать квартиру покупателю.
Дело в том, что до момента оформления собственности все налоги за квартиру оплачивает застройщик, а после уже собственник.
Деньги небольшие, но так как у застройщика «висит» на балансе тысячи квартир, то они складываются в весьма и весьма ощутимые суммы, поэтому быстрее передать квартиру собственнику обоюдовыгодно.
До последнего изменения в 508-ПП согласовать перепланировку до получения права собственности было достаточно легко, необходимо было предоставить ДДУ и акт приема-передачи без всяких дополнительных условий.
Однако в последнем дополнении к 508-ПП, была внесена маленькая ремарка, но которая однако делает практически не возможным согласование перепланировки до получения права собственности.
Это ремарка звучит так «предусматривающий положение о согласии застройщика на перепланировку помещения»
И вот этот момент крайне принципиален. Практически не у какого застройщика нет подобного согласия в Договоре долевого участия.
Возможно в будущем застройщики внесут данную поправку и договор долевого участия будет с данным согласием, но в текущее время мы еще не сталкивались в договорами в которых была бы фраза похожая на требование жилищной инспекции.
Тем более те договора долевого участия по которым сейчас оформляются квартиры в собственность заключались как минимум несколько лет назад и застройщики тогда не могли «предугадать» изменения 508-ПП которое будет требовать их согласие.
Дискуссионным является вопрос о дополнительном соглашении к ДДУ который будет предусматривать данное согласие.
Возможно подобное соглашение можно сделать и скорее всего в ДДУ есть пункт, что все соглашения к данному договору являются его неотъемлемой частью и т.д. и т.п.
Но в первых у жилищной инспекции касаемо этого может быть свое мнение, а во вторых зачем застройщику нужно составлять какие либо дополнительные соглашения.
Поэтому резюмируя данный блок мы хотим сказать, что в данное время перепланировку можно начать оформлять только имея на руках зарегистированное право собственности.
Однако имеются маленькие хитрости когда можно процесс начать чуть раньше, например без зарегистрированного права собственности можно начать инвентаризацию квартиры в ГБУ «МосгорБТИ», но в любом случае, получение собственности должно быть «на горизонте»
Перепланировка в новостройке со свободной планировкой
Застройщики стремясь продать квартиры часто оперируют таким понятием как «свободная планировка».
И действительно зайдя в квартиру перед покупкой собственник видит подобную картину.
По уверениям продавцов, так как в квартире нет стен, то будущий покупатель сможет выстроить стены и сделать планировку такую какая будет ему удобна.
И видя что стен нет, плюс уверения застройщика что именно в его новостройке планировка свободная, собственник покупает квартиру.
Либо собственнику может даже так скажем «повезти», (фото ниже) так как более ответственный застройщик хотя бы «наметит» в один кирпич первоначальную планировку квартиры.
И на момент покупки видя намеченные в один кирпич стены, будущий собственник может задать вопрос, если планировка свободна, я «а это что такое?»
На что зачастую, представители застройщика ответят что это «предлагаемая планировка, а вы можете сделать так как считаете нужным».
Данный аргумент также уверяет покупателя что он сможет сделать планировку такую какую он захочет.
Однако это не так:
Мы можем рассмотреть основные документы которые участвовали в процессе строительства новостройки.
План застройщика:
Как мы можем видеть что несмотря на то что застройщик не выстроил стены физически, на плане застройщика все стены есть.
Технический план
Данный план разрабатывают кадастровые инженеры для постановки объекта на кадастровый учет, на основании чего будет оформлена собственность. И как мы видим на нем также есть все стены.
И ниже мы представим типовой пример плана БТИ.
Данный план из технического паспорта будет соответствовать и плану застройщика и техническому плану и плану из выписки ЕГРН.
Но линии обозначающие стены (которых фактически нет) будут обозначены пунктиром.
Важный комментарий: существует небольшое количество объектов, в которых действительно может быть что то похожее на «свободную планировку», но данная планировка еще значительно хуже «несвободной», так как часто либо затрудняет процесс согласования, либо делает его в принципе невозможным. Подробная статья о данных «свободных планировках» здесь.
Где взять БТИ для новостройки
Раньше застройщики после сдачи дома обязаны были поставить квартиры на учет в БТИ (В данное время оно называется ГБУ «МосгорБТИ»).
Но в последние года данное требование было отменено и застройщики ограничиваются лишь тем, что проводить кадастровые обмеры, изготовляют технические планы и подают документы в Росреестр для оформления собственности.
И собственник получает только выписку ЕГРН с планом
Приблизительно до 2010 года застройщик после сдачи дома обязан был ставить квартиру на учет в ГБУ МосгорБТИ. Для застройщика это была бесплатная услуга.
Но в последние года, БТИ за постановку квартиры для застройщиков стало платно и учитывая тысячи квартир которые находятся на балансе застройщика до того как он передал их покупателям общая сумма постановки всех квартир на учет в ГБУ МосгорБТИ будет весьма внушительно.
По договору долевого участия застройщик обязуется передать собственнику законченный объект строительства с оформленным правом собственности. И в данных договорах нет не ни слова о том что кроме данной услуги застройщик ставит (инвентаризирует) квартиру в БТИ.
Поэтому собственно каждый собственник который планирует согласовывать перепланировку должен самостоятельно оплатить выход техника БТИ для обмеров и инвентаризации квартиры.
Почему необходимо инвентаризировать квартиру именно в ГБУ «МосгорБТИ»
Данное требование прописано в 508-ПП.
То есть жилищная инспекция принимает документы только от этой организации.
Если говорить о практике согласования некоторые время назад (3-4 года), то раньше можно было поставить квартиру на учет не только в ГБУ МосгорБТИ, а например во ФГУП Ростехинвентаризацию, либо другую организацию проводящую обмеры и инвентаризацию квартир.
Но потом в 508-ПП были внесены правки и ГБУ МосгорБТИ была предметно прописана в постановлении, поэтому в текущее время обращаться необходимо только в ГБУ МосгорБТИ.
Если говорить о Московской области, то там все также инвентаризировать квартиру можно в нескольких организациях.
Перепланировка в новостройке на этапе строительства дома
Распространено мнение что перепланировку можно согласовать не после того как дом сдался и получена собственность, а еще до сдачи дома.
И действительно это было бы удобно для собственника — ему сразу сдается объект с необходимой ему планировкой и позже согласовывать ничего будет не нужно.
Действительно, зачем что то согласовывать, если можно купить квартиру с нужной ему планировкой квартиры.
Но к сожалению в данное время решить вопрос с перепланировкой на этапе сдачи дома нельзя.
Дело в том, что процесс строительства дома многоэтапны: если кратко, то в начале застройщик разрабатывает предпроектную документацию, далее проект который согласует со всеми многочисленными инстанциями.
Примеры планов застройщика из проектной документации
Нет, конечно если еще на этапа разработки проектной документации сразу заложить в определенную квартиру какую либо планировку, далее согласовать всю проектную документацию заканчивая Мосгосэкспертизой, потом принять дом Госкомиссией с данной планировкой, то конечно будущий собственник получит на выходе от застройщика сразу необходимую планировку.
Но, данную планировку нужно заложить в проект, не то что даже когда дом начинает строиться, а еще на стадии проекта который будет согласовываться, что технически не возможно, так как будущий собственник покупает квартиру как правило в уже построенном доме.
Назад же что то вернуть и «пересогласовать» отдельную квартиру нельзя, такого регламент не предусматривает, пересогласовать можно только весь дом комплексно, что естественно застройщик делать не будет.
Как согласовать планируемую перепланировку в новостройке
Согласование планируемой перепланировки в новостройке ничем не отличается от согласования перепланировки во вторичной квартире за исключением начала процесса по постановке квартиры не учет в БТИ.
Если рассмотреть процесс согласования планируемой перепланировки то он состоит из следующих этапов.
Первый этап: получение разрешения на перепланировку
- Постановка новостройки на учет в ГБУ «МосгорБТИ» с получением плана БТИ с первоначальной планировкой квартиры
- Разработка проекта перепланировки и технического заключения от любой проектной организации с допуском СРО
- Получение разрешения на перепланировку в Мосжилинспекции.
Наша организация имеет все необходимые допуски СРО.
Обращайтесь, будем рады помочь согласовать как планируемую перепланировку под ключ, так и разработать проектную документацию для самостоятельного согласования.
Второй этап: Сдача перепланировки Жилищной инспекции после выполненного ремонта
- Контроль выполняемого ремонта.
- Вызов комиссии жилищной инспекции.
- Подписание акта о завершенном переустройстве.
- Получение документов БТИ в черных линиях с обновленной планировкой квартиры.
Особенности согласования перепланировки в новостройке Московской области
В Московской области, помимо действующего законодательства, сфера перепланировки регулируется внутренними муниципальными регламентами, которые могут отличаться в разных районах.
Например, в некоторых районах Подмосковья предусмотрена возможность согласования планировки с выходом из санузла в единственное жилое помешенное (так называемые студии).
В других районах внутриквартирные перегородки и внешние стены относят к общедомовому имуществу что существенно осложняет перепланировку.
Для успешного согласования проекта запланированных работ в Московской области часто требуется консультация с надзорным органом, осуществляющем согласование для оценки допустимости проектного решения.
Кроме того, в преобладающем большинстве районов Подмосковья внутренний муниципальный регламент, не предусматривает узаконивания ранее выполненных работ.
Согласовать перепланировку «по факту» возможно и в этом случае, но на основании решения суда, для чего потребуется разработать судебное техническое заключение.
Ниже вы можете скачать пример разрешения на перепланировку в г. Пушкино Московской области полученной нашей организацией в 2023 году
Можно ли узаконить перепланировку в новостройке после выполненного ремонта
Часто необходимость согласования перепланировки возникает уже после выполненного ремонта.
И до 2022 года согласование перепланировок в квартирах-новостройках вызывало определенную сложность.
Это было вызвано тем, что по регламенту согласования жилищная инспекция требует предоставление документов БТИ с первоначальной планировкой квартиры в составе проектной документации. (Что было регламентировано 508-ПП)
А если ремонт был сделан и собственник обращался в ГБУ «МосгорБТИ» за планом «до перепланировки», то они отказывались ему его делать. То есть то что есть фактически на квартире они могли зафиксировать в красных линиях, а план «до перепланировки» не выдавали, мотивируя это тем, что раз «вы не вызвали нас до начала ремонта инвентаризировать квартиру, то мы не знаем что было до перепланировки, поэтому данный план не выдадим».
К никаким разумным доводам (и до сих пор) они не прислушиваются.
Казалось было логичный вопрос: раз вы сейчас выдаете план БТИ с красными линиями «после перепланировки», то вы же их как то рисуете, вы же отталкиваетесь от чего то что бы их обозначить кроме самой планировки квартиры, ведь какие то части квартиры в черных линиях, а какие то в красных, значит вы все таки знаете какая первоначальная планировка?
Но на этот вопрос они они отвечали различными казуистическими фразами общий смысл которых «да мы что то знаем, но делать план до перепланировки все равно не будем«
Откроем секрет в том что они берут за «отправной план» — это план из проекта застройщика который им приходит на каждый построенный дом.
Выглядит данный план приблизительно вот так:
Жилищная же инспекция в соответствии со своим регламентом не имела права выдать решение, только на основании плана в «красных линиях» после перепланировки, так как им нужен был еще план «до», а как мы уже знаем БТИ его выдавать отказывалась.
НО. В последней правке 508-ПП данное противоречие было разрешено.
Был добавлен пункт 2.2.2.2., который гласит
2.2.2.2. Поэтажный план помещения с экспликацией (с указанием площади помещений) до самовольного переустройства и (или) перепланировки помещения, оформленные уполномоченным органом технического учета.
Для домов-новостроек в случае отсутствия поэтажного плана помещения до самовольного переустройства и (или) перепланировки помещения допускается предоставление плана из графической части выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
То есть, теперь вместо плана до перепланировки можно предоставить выписку из графической части ЕГРН. (Желательно в хорошем качестве в формате PDF).
Итак, что же нужно что бы узаконить перепланировку новостройки после выполненного ремонта.
Состав документов для согласования перепланировки в новостройке
- План БТИ «до перепланировки» если квартира была инвентаризирована, либо выкопировка из графической части плана ЕГРН, если первичной инвентаризации не было.
- План БТИ «в красных линиях», которые показывают планировку квартиры после ремонта.
- Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ разработанное организацией имеющей допуск СРО.
- Первые три пункта обязательны, но могут требования и дополнительные документы, например такие как справки из управляющей компании, план застройщика, акты скрытых работ от строительной компании выполнившей ремонт и т.д.
Регламент узаконивания ранее выполненной перепланировки в новостройке
- Определение возможности согласования перепланировки с заказом планов БТИ соседей сверху и снизу.
- Разработка технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
- Подача комплекта документации через портал мос.ру на получение акта о завершенной перепланировки
- Выход комиссии жилищной инспекции.
- Подписание акта о завершенном переустройстве.
- Получение документов БТИ в черных линиях с обновленной планировкой квартиры.
Наша организация имеет все необходимые допуски СРО и мы будем рады разработать для вас данное техническое заключение. Звоните.
Перепланировка однокомнатной квартиры в новостройке
Ниже мы представим план интересной перепланировки новостройки в ЖК Донской олимп
Основная задача данной перепланировки было согласовать перенос кухни в коридор в выделением двух изолированных комнат.
Как мы видим дизайнер консультируясь с нами смог разработать планировочное решение которое устроило заказчика а мы на данный проект как получили разрешение жилищной инспекции так и сдали объект после выполненного ремонта.
Перепланировка двухкомнатной квартиры в новостройке
Данная, фактически двухкомнатная новостройка, застройщиком была продана как однокомнатная с евро-студией.
То есть, уже изначально кухня была объединена с рядом расположенной комнатой.
Заказчику же не нужна была очень большая кухня-гостиная и он фактически восстановил классическую планировку двушки-линейки, при этом все равно осталась большая кухня с зоной столовой.
Перепланировка трехкомнатной квартиры в новостройке
Интересная планировка трехкомнатной квартиры.
Из за нестандартной изначальной планировки наша организация особенно тщательно прорабатывала совместно с дизайнером планировку данной трехкомнатной. Перепланировка была согласована в 2018 году.
Ждем ваших звонков в по телефону
+7 (495) 722-03-79
Также вы можете написать нам нажав на данную ссылку в Whatsapp
Мы будем рады ответить на Ваши вопросы