Правила перепланировки

Планировочные решения для квартир и нежилых помещений часто перестают удовлетворять собственников. Основополагающим правилом для перепланировки является ее согласование до производства работ. Все разрешения, полученные на этапе проектирования, помогут не только избежать ошибок, но и не подвергается риску административных санкций и финансовых потерь.

Если для собственников, которые являются физическими лицами, в случае пренебрежения правилами перепланировки помещений максимальный штраф не очень высок, то для юридических лиц это уже сотни тысяч рублей. Также при несогласованной перепланировке велик шанс получить предписание о возврате недвижимости в первоначальное состояние, что также сопряжено с существенными расходами.

Правила перепланировки квартир в Москве

Главным нормативными документами, действующим на сегодня в столице, кроме жилищного кодекса, является постановление правительства Москвы No 508. В этом постановлении подробно в нем рассмотрены все правила переустройства и перепланировки жилых помещений и категорические запреты, которые не могут быть разрешены к реализации. Вот основные из них:

Санузел спроектирован с расположением над кухнями или жилыми комнатами нижнего этажа;

Размещение кухни запланировано над жилыми помещениями;

Кухня, оборудованная газовой плитой соединена с жилой комнатой без устройства плотной двери;

Лоджия или балкон объединены с комнатой без разделяющей проем или двери или французского окна;

На лоджии или балконе устроено отопление от домовой отопительной сети;

В проект заложен жидкостный подогрев полов;

Над жилыми помещениями соседей уложена на пол плитка;

Заглушены или уменьшены каналы вентиляции или короба домовых коммуникаций;

Проект содержит присоединение к квартире общедомовой собственности без положительного решения собрания более чем 2/3 собственников дома.

Особняком стоит невозможность согласования сноса или изменений несущих конструкций дома, снижающее его прочность.

Согласование в Москве

Единственным органом, производящим согласование в столице, является Мосжилинспекция, куда собранные документы направляются через МФЦ.

Первыми документами, необходимым для согласования являются документы, подтверждающие право собственности и поэтажный план БТИ (или технический паспорт помещения).

Правила перепланировки квартир в соответствии с нормативными актами предусматривают наличие проекта будущей перепланировки и технического заключения о возможности проведения строительных работ, которые готовятся проектными организациями, имеющими действительное членство в СРО (аналог лицензии).

Если изменения касаются несущих конструкций, то в этих случаях правила перепланировки жилых помещений предусматривают согласование проекта с авторской организацией, спроектировавшей здание, или организацией, ее замещающей.

Изрядно добавит сложностей статус дома – памятника архитектуры. Потребуется разрешение от Москомнаследия.

Правила согласования перепланировки квартиры предполагают еще целый ряд организаций, разрешения которых могут потребоваться, но это зависит от особенностей каждого конкретного проекта и иных обстоятельств.

Разрешение на перепланировку от МосжилинспекцииМосжилинспекция и разрешение на перепланировку

Правила перепланировки квартир в Московской области

Самое главное отличие правил перепланировки жилых помещений в Московской области в том, что действие московских постановлений там не распространяется. Это важно, так как правилами перепланировок, принятыми в столице, руководствуются далеко не все местные администрации.

Естественно, что общероссийские документы, такие как Жилищный кодекс РФ, регламентирующий основные отношения в сфере жилья, являются обязательными и приоритетными, но каждая городская администрация

Подмосковья вправе принять собственные правила согласования перепланировки квартир в многоквартирных домах.

Согласно требованиям законодательства, все перепланировки в Московской области требуют соответствующего оформления и согласования.

На практике, работы, разрешенные в одних местах, могут оказаться под запретом в других, поэтому прежде, чем выполнить перепланировку, нужно получить точное представление о том, какие правила согласования перепланировок приняты в Вашем городе и насколько реально будет оформить задуманное решение.

Простые решения для Московской области

Несмотря на различия правил перепланировки помещений, в Московской области вероятнее всего согласуют следующие решения:

Демонтаж и создание вспомогательных и подсобных помещений (встроенных шкафов, кладовых, гардеробных и подсобок);

Объединение ванной и туалета, а также перемещения перегородки между ними;

Устройство, проемов в ненесущих перегородках, их перенос или заделку;

Снос или возведение ненесущих перегородок в случаях, не предусмотренных запретами;

Перемещение или замену типа сантехнического оборудования без переноса общедомовых коммуникаций;

Изменение положения газового оборудования.

Согласование перепланировки в Московской области

В любом случае, основным документом для начала оформления проекта перепланировки от которого потребуется оттолкнуться, будет план жилого помещения, полученный в областном БТИ.

Далее потребуется разработка проектной документации, учитывающей строительные нормы и особенности местных законодательных актов.

Согласование проекта перепланировки будет производить территориальный орган, ответственный за архитектуру и градостроительство при местной администрации и не исключено также получение разрешений от управляющей компании, газовой службы.

Если будут затронуты несущие конструкции, то скорее всего понадобится заключение о возможности такой перепланировки от автора проекта дома или организации, его замещающей.

Разрешение на перепланировку в Московской областиРазрешение на перепланировку в Московской области

Правила перепланировки нежилых помещений

Если нежилое помещение расположено в жилом доме, согласование будут проводить те же организации, и будут действовать те же основные правила согласования перепланировки что и в случаях с жилой недвижностью.

Различия будут касаться организации входов, соблюдения санитарных норм и правил, установленных для нежилых помещений. В зависимости от назначения помещения и масштаба запланированного, может потребоваться положительное решение Роспотребнадзора или проведение архитектурной экспертизы.

Если собственником помещения является город или местная администрация, то необходимо будет получить разрешение от организации, представляющей интересы собственника. Для столицы это Департамента имущества Москвы.

Если перепланировка касается отдельно стоящего нежилого здания, то основной организацией в этом случае будет БТИ, фиксирующее изменения, если строение не является памятником архитектуры и не планируется изменений фасада.

план нежилого помещения до перепланировкидемонтажно-монтажный план нежилого помещения

Узаконивание факта выполненной перепланировки

Если перепланировка уже произведена и не содержит решений, делающих ее согласование невозможным, то в Москве для жилых домов потребуется заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, а остальные документы аналогичны случаю с проектом перепланировки.
Московской области, если факт перепланировки зафиксирован документально, то узаконить перепланировку можно только через суд

Проект как начало начал

Прежде всего, бывает полезно свои архитектурные замыслы изложить профессионалам, что позволит подготовить проект, исключающий ошибки, делающие его несогласуемым. Грамотно выполненная проектная документация, подготовка необходимых заключений и практический опыт организаций – членов отраслевых СРО делают проект согласуемым. Мы всегда рады оказать помощь в проектировании и согласовании перепланировок и ждем Ваших звонков.