Отличия простых и сложных перепланировок

В зависимости от состава намеченных при ремонте с перепланировкой мероприятий, а также особенностей жилого дома, могут существенно различаться документы, необходимые для ее согласования.

В данной статье рассказывается об отличиях в проектной документации и составе организаций, привлекаемых для ее подготовки в зависимости от сложности намеченных или уже выполненных работ.  

Напомним, что согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ перепланировкой считаются работы, связанные с изменением конфигурации помещений. Помимо этого, перепланировкой считается изменение или устройство покрытия полов. 

В результате перепланировки помещения приобретают отличия от плана, имеющегося в документации БТИ (в техническом паспорте или поэтажном плане с экспликацией) что требует внесения изменений в эту документацию и согласования.

Пример документации БТИ до и после перепланировки

План квартиры до ремонтаЭкспликация к плану квартиры до перепланировкиПлан БТИ после перепланировкиЭкспликация после ремонта

Простая и сложная перепланировка

Перепланировку как простую и сложную возможно условно классифицировать по характеристикам здания и видам работ. 

Сложной перепланировкой будет считаться если работы производятся в здании с деревянными или смешанными междуэтажными перекрытиями, а также если намечены мероприятия, вносящие изменения в несущие конструкции дома.

К примеру, если при перепланировке намечено выполнить проем в несущей стене, при подготовке проектной документации потребуется произвести расчёты нагрузок на несущие конструкции. Также будет необходимо спроектировать металлическую раму, для усиления поёма.

Для оценки состояния несущих конструкций дома потребуется проведение инженерного обследования со вскрытием межпанельных швов и отделки в различных местах, определяемых специалистами.

Фото вырезанного проема и рамы усиления в несущей стене

Кроме этого, потребуется установить есть ли проёмы в данном месте у соседей снизу и сверху, для чего будет необходим доступ в их помещения. Подробнее об устройстве проема в несущей стене написано в этой статье.

В случае любой перепланировки в доме с деревянными или смешанными перекрытиями, в силу специфики материалов и возраста таких домов, проведение инженерного обследования требуется даже в тех случаях, когда несущие конструкции не затрагиваются.

Подробнее об отличиях перепланировки в домах, имеющих междуэтажные перекрытия из бетона и зданий с деревянными/смешанными перекрытиями написано здесь.

К простой перепланировке возможно отнести ремонтные работы, проводимые в многоквартирных домах с бетонными межэтажными перекрытиями, не затрагивающие несущих конструкций здания.

Мероприятия по перепланировке помещений требуют предварительного согласования на основе проектной документации, предоставляемой в уполномоченный орган, осуществляющий контрольно-надзорные функции в сфере перепланировки.

Согласование перепланировки в Москве

Основными надзорным органом в сфере перепланировки является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы.

Основным документом, регламентирующем перепланировку и переустройство, является Постановление Правительства города № 508. Кроме этого, учитываются требования действующих санитарных и строительных норм.

Для предварительного согласования перепланировки комплект документов, предоставляемый для согласования в Мосжилинспекцию, должен включать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения.

В случае простой перепланировки проектная документация (проект перепланировки и техническое заключение «о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения запланированных работ») разрабатывается любой организацией с допуском СРО.

Пример проекта простой перепланировки

План до перепланировкиПлан погсле перепланировкиЭкспликация к плану до перепланировкиЭкспликация к плану после перепланировки

Познакомиться с данным проектом подробнее возможно на этой странице.

Для мероприятий, относящихся к сложной перепланировке, ее проект также сможет разработать организация с допуском СРО (например наша). Техническое заключение и инженерное обследование в данном случае разрабатывается проектной организацией, являющейся автором дома или организацией ее замещающей.

В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр». 

В организацию, замещающую автора-проектировщика дома, требуется обращаться в тех случаях, когда автора дома уже нет, либо он не в праве разрабатывать технические заключения. В основном это касается домов, построенных по индивидуальным проектам и зданий «старого жилого фонда», чаще всего имеющих деревянные или смешанные перекрытия.

Пример проекта сложной перепланировки

План квартиры до ремонтаЭкспликация к плану квартиры до ремонтаПроект перепланировки квартиры 9-этажного панельного дома

Проем в несущей стене и конструкция усиленияИтоговый план и экспликация

Познакомиться с данным проектом подробнее возможно на этой странице

Помимо согласования предстоящих ремонтных работ, в настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать и выполненную перепланировку. 

Согласование выполненных ремонтных работ отличается по составу необходимой для этого документации. В данном случае проект перепланировки уже не требуется. Согласования выполненной перепланировки производится на основании технического заключения «О допустимости и безопасности выполненных работ». 

Пример технического заключения на выполненные работы

Техническое заключение по факту совершенной перепланировки 1 квартиры хрущевкиТехническое заключение по факту совершенной перепланировки 1 квартиры хрущевкиТехническое заключение по факту совершенной перепланировки 1 квартиры хрущевкиТехническое заключение по факту совершенной перепланировки 1 квартиры хрущевки

Подробнее с данной перепланировкой возможно здесь

В том случае, если выполнена простая перепланировка, необходимое техническое заключение может быть разработано организацией с допуском СРО. При согласовании «по факту» для сложной перепланировки разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающей его организация.

Для согласования перепланировки нежилого помещения требуется предоставлять проект перепланировки и техническое заключение независимо от того, выполнены или только запланированы ремонтные работы. Подробнее о перепланировке нежилых помещений написано в этой статье.

Перепланировка в Московской области

Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

В Московской области при согласовании перепланировки квартиры применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарные и строительные нормативные документы, а также внутренние муниципальные регламенты.

При этом, некоторые внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различаются и перед тем, как приступить к разработке проектной документации, может потребоваться консультация с Администрацией для оценки допустимости проектного решения.

В отличие от Москвы, в большинстве районов Московской области нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки, и перепланировка «по факту» согласуется как запланированная или как выполненная на основании решения суда, для чего требуется разработка судебного технического заключения.

В остальном, состав проектной документации для согласования простой и сложной перепланировки в Москве и Московской области одинаков – потребуется разработать проект перепланировки и техническое заключение (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект).

Незаконная перепланировка

Ремонтные работы, выполненные без предварительного согласования, либо не узаконенные «по факту» считаются произведёнными самовольно.

Помимо штрафа, надзорным органом, осуществляющим контроль в сфере перепланировки, собственнику помещения выписывается предписание о необходимости согласовать выполненные изменения планировки или вернуть помещению первоначальную планировку за свой счёт и в отведённые для этого сроки.

Как показала богатая практика нашей организации, в 9 из 10 случаев, работы по перепланировке помещений произведённые без предварительного согласования, содержат мероприятия, которые без проведения определенных восстановительных работ согласовать невозможно.

Помимо этого, самовольная перепланировка, в особенности касающаяся изменения несущих конструкций и проведения работ в зданиях с деревянными или смешанными перекрытиями, может представлять реальную угрозу для конструкци здания. 

Подробнее о последствиях незаконной перепланировки возможно узнать здесь.

Ответить на любые вопросы по перепланировке, разработать проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. 

Кроме этого, понадобится адрес объекта, телефон для связи и указание что потребуется от наших специалистов. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте (в форме вопрос – ответ), в онлайн чате, а также по телефону.

Читайте также