Самовольная перепланировка квартиры

Если вы переустроили собственную квартиру, не оформляя никаких документов, разрешающих такой ремонт, то подобные действия законом трактуются как самовольная перепланировка, то есть незаконная.

Но сколько бы не говорилось об ответственности за самовольную перепланировку, собственники по-прежнему сносят стены, увеличивают мокрые и жилые зоны за счет смежных помещений, изменяют их функциональное назначение и расположение без предварительного уведомления органов местного самоуправления.

А между тем, последствия самовольной перепланировки жилого помещения могут оказаться достаточно суровыми, вплоть до лишения собственника жилья.

Красные линии на плане БТИ в серии II-49Красные линии на плане БТИПлан БТИ и красные линии

Отображение самовольной перепланировки красными линиями в планах БТИ

Последствия самовольного переустройства и перепланировки

У нас часто спрашивают, что будет, если в квартире произведена самовольная перепланировка? Нужно ли ее согласовывать, если о ней никто не знает? Или можно оставить все как есть?

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. Ведь можно сделать самовольную перепланировку и без каких-либо проблем жить в квартире годами. А может быть и такое, что только начнешь несогласованный ремонт, как тут же в жилищную инспекцию пожалуются соседи или работники управляющей компании, и за самовольную перепланировку квартиры придется отвечать по всей строгости закона.

Также стоит иметь ввиду, что процесс согласования перепланировки придуман чиновниками не для того, чтобы вам осложнить жизнь, ну, или не только для того. Дело в том, что самовольное переустройство и перепланировка квартиры создают угрозу безопасного проживания в многоквартирном доме.

Например, вы решили снести стену, чтобы объединить смежные помещения. А вдруг эта стена окажется несущей? Ведь в результате ее демонтажа будет нарушена прочность всего здания. Причем сам собственник, который совершил самовольную перепланировку жилого помещения в многоквартирном доме с затрагиванием несущих конструкций может об этом даже не догадываться.

В нашей практике был случай, когда клиент обратился с вопросом, почему у него в стене могли появиться трещины, ведь раньше из не было и все было в порядке. В итоге оказалось, что сам клиент, будучи хозяином квартиры в МКД, 8 лет назад сделал ремонт у себя дома. И для удобства в несущей стене выдолбил два проема. 

Сразу никаких видимых изменений в несущих конструкциях не было заметно. Но спустя несколько лет в связи с изменениями прочности бетона несущая стена, в которой вырезали проемы, стала растрескиваться. В итоге получилось, что сам того не желая, собственник создал у себя в квартире аварийную ситуацию.  

Разумеется, что при проведении перепланировки в порядке, установленном законом, подобного не случилось бы. И если бы было получено разрешение на устройство двух проемов в одной стене, на практике такое, конечно, маловероятно, но все же, то стену ни в коем случае нельзя долбить перфоратором и другим ударным инструментом. В этом случае используют алмазную резку

Кроме того, при устройстве проема оставшуюся часть стены обязательно нужно усиливать металлоконструкциями по согласованному проекту перепланировки. Причем эти работы должны выполняться квалифицированной строительной бригадой с допуском СРО.

металлоусиление проемавид усиления проемаусиление проема уголком

Примеры проемов в несущих стенах, устроенных в результате согласованной перепланировки

Если бы этот собственник в свое время все сделал по закону, то никаких бы трещин в несущей стене у него не было, и квартира находилась бы в нормальном, а не в аварийном состоянии.

Поэтому, возвращаясь к вопросу, а стоит ли узаконивать самовольную перепланировку квартиры, мы бы рекомендовали это сделать, хотя бы для того, чтобы вы сами для себя убедились, что сделанный ремонт никак не угрожает вашей безопасности, а также безопасности остальных жителей дома.

Можно ли узаконить самовольную перепланировку?

Есть еще одна проблема, о которой владельцы квадратных метров не задумываются, совершая самовольную перепланировку квартиры. Это запрещенные к производству ремонтные мероприятия.

То есть различными законодательными актами (СП, СанПиНы, ГОСТы, постановления, регламенты и т.п.) ограничен круг работ, которые можно выполнять в процессе перепланировки. И этими же актами определен список мероприятий, которые категорически нельзя проводить в процессе ремонта с перепланировкой, поскольку они небезопасны, ухудшают условия проживания – ваше и других жильцов дома, и могут превратить квартиру в помещение, непригодное для дальнейшего проживания.

Так, не допускается объединять газифицированные кухни с жилыми комнатами, сносить несущие стены, демонтировать плиты перекрытия, расширять санузел на жилую комнату, поскольку он в этом случае окажется над жилым помещением соседа снизу, присоединять балкон к кухне или жилой комнате, выносить батареи на лоджии и балконы и т.д. Подробнее об этом здесь.

Мало кто из собственников знаком с этими нормами, поэтому занимаясь самовольной перепланировкой жилого помещения, люди очень легко нарушают их. А это значит, что узаконивание самовольной перепланировки в этом случае будет невозможно – только переделка сделанного ремонта.

Но если самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения проведены без каких-либо законодательных нарушений, то они вполне согласуемы.

Выявление самовольной перепланировки

Большинство владельцев жилья, решающихся на самовольную перепланировку, почему-то убеждены, что их поступок не будет иметь для них никаких последствий. Конечно, не каждый ремонт, выполненный без разрешения, будет выявлен. Но и случаев обнаружения самовольных перепланировок более, чем предостаточно.

Наиболее распространенные ситуации, когда выявляются самовольные перепланировки:

Шум и мусор от ремонта 

Перепланировка – достаточно шумное мероприятие, которое вызывает у соседей раздражение. Поэтому именно от других жильцов дома чаще всего становится известно Мосжилинспекции о самовольной перепланировке в отдельно взятой квартире. 

Особенно если в процессе ремонта лестничная площадка в подъезде начинает захламляться строительным мусором. Нарушение привычного тихого и спокойного образа жизни, а также грязь от строительного мусора в подъезде и возле дома на улице заставляет людей пожаловаться на ремонт в жилищную инспекцию.

Жалобы после ремонта

Казалось бы, зачем соседям на вас жаловаться? Ремонт окончен, в квартирах стало тихо, а в подъезде чисто. Чем же тогда вызвано недовольство? 

А вот, например, чем: собственник жилья, делающий ремонт у себя в квартире, переделал полы, залив новую стяжку. При этом он ничего и никогда не слышал о прокладке звукоизоляции, поэтому ее и не сделал. До этого момента соседей снизу ничего не беспокоило, но теперь они стали слышать буквально каждый чих, каждый стук сверху, и это их сильно раздражает. Возможно даже еще больше, чем недавний звук перфоратора, поскольку они понимают, что это надолго, а может быть и навсегда. 

Как следствие – жалоба в жилищную инспекцию, чтобы инспекторы выяснили: была ли перепланировка согласована, а если да, то что случилось со звукоизоляцией? А о том, что она в принципе должна быть, многие узнают, в том числе, и из статей на нашем сайте.

Продажа квартиры

О факте самовольной перепланировки может стать известно при любых юридических операциях с недвижимостью, например, при продаже квартиры. Значительная часть квартир приобретается по ипотеке, а банки к факту самовольной перепланировки, которая на момент продажи остается не узаконенной, относятся весьма щепетильно, и в подавляющем большинстве случаев не дают заем под покупку такого жилья. 

А если и дают, то только с обязательным условием, что новый собственник узаконит самовольную перепланировку квартиры. Поэтому, соглашаясь на покупку такого жилья, новый собственник будет требовать существенного понижения ее стоимости, учитывая, что ему придется потратить деньги и время на то, чтобы узаконить самовольную перепланировку.

Ответственность за самовольную перепланировку жилого помещения: правовые последствия

Когда выявляется самовольное переустройство и перепланировка помещения, последствием для собственника будет выплата штрафа в размере 2500 рублей. Однако штраф за самовольную перепланировку не решит всех вопросов. Административный штраф сопровождается предписанием жилищной инспекции, суть которого сводится не только к уплате штрафа, но и к необходимости узаконить самовольную перепланировку в установленный срок.

Протокол об административном правонарушенииПротокол об административном правонарушении

Протокол об административной правонарушении

Таковы последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения.

Предписание жилищной инспекции о восстановлении проема в несущей стенеПредписание жилищной инспекции о восстановлении конструкции полов

Предписания от жилищной инспекции

Оформление самовольной перепланировки

Если обстоятельства сложились так, что вам необходимо будет согласование самовольной перепланировки, то для начала вам нужно выяснить, возможно ли в принципе узаконить те мероприятия, которые вы произвели.

Еще раз напоминаем, что не каждую перепланировку, выполненную без разрешения жилищной инспекции, можно узаконить. При наличии запрещенных ремонтных работ планировку квартиры придется корректировать, то есть приводить ее к согласуемому состоянию в части нарушений.

Но допустим, что ваш случай самый благоприятный, и сделанную перепланировку можно легализовать. Понять это можно только после тщательного анализа плана БТИ и схемы перепланировки. Если на техдокументации квартиры, взятой из БТИ, уже присутствуют красные линии, которыми отмечаются самовольные действия по изменению внутреннего устройства квартиры, то от Бюро технической инвентаризации потребуется еще один документ – поэтажный план с экспликацией до перепланировки. 

Техническое заключение для узаконивания самовольной перепланировкиТехническое заключение для узаконивания самовольной перепланировкиТехническое заключение для узаконивания самовольной перепланировкиТехническое заключение для узаконивания самовольной перепланировки

Техническое заключение для узаконивания самовольной перепланировкиТехническое заключение для узаконивания самовольной перепланировкиТехническое заключение для узаконивания самовольной перепланировкиТехническое заключение для узаконивания самовольной перепланировки

Техническое заключение для узаконивания самовольной перепланировкиТехническое заключение для узаконивания самовольной перепланировкиТехническое заключение для узаконивания самовольной перепланировкиТехническое заключение для узаконивания самовольной перепланировки

Техническое заключение для узаконивания самовольной перепланировки в двухкомнатной квартире дома серии П-3М

Затем разрабатывается техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ. Если несущие конструкции изменялись, то в Москве такой документ должен разрабатывать только автор проекта дома. Если нет, то техзаключение имеет право подготовить любая компания с СРО, в том числе и наша организация.

К техзаключению прилагаются и другие документы, необходимые для оформления самовольной перепланировки: заявление, свидетельство о праве собственности, документы БТИ до перепланировки и в красных линиях. 

После сдачи всех документов в жилинспекцию и проверки ремонта в квартире будет составлен акт о завершенной перепланировке, после чего техник БТИ проведет обмеры помещений, а новая перепланировка будет отмечена в техническом паспорте квартиры. Это завершающий этап узаконивания самовольной перепланировки, после которого она будет признана легальной.

Если у вас остались вопросы по поводу последствий самовольной перепланировки, вы можете задать их нашим специалистам по телефону, указанному на сайте. Помогаем с узакониванием самовольной перепланировки нежилых помещений и квартир.

Читайте также