Свободная планировка квартиры и перепланировка

Квартиры со свободной планировкой на сегодняшний день стали настоящим трендом на рынке коммерческой недвижимости. Интерес к такого рода квартирам в новостройках растет с каждым днем.

Примечательно то, что сам факт наличия такой планировки в квартире, компании-застройщики позиционируют как основное преимущество и достоинство, что довольно обосновано, ведь по мнению потенциального будущего собственника, свободная планировка позволит сделать любую перепланировку, но на практике все немного иначе.

Свободная планировка и план БТИ

После приобретения в собственность, владелец конечно же начинает планировать перепланировку, и после обращения в первую же инстанцию за справками или за консультацией в специализированную компанию выясняется, что такого термина как «свободная планировка» не существует. Нет, конечно же, понятие такое есть, но никакого юридического обоснования оно не несёт.

Суть вся в том, что даже если компания-застройщик позиционирует данную недвижимость, как квартиру со свободной планировкой, утвержденная планировка у неё всё равно имеется, несмотря на то, что внутренних стен в квартире, как правило, нет. Планы застройщика в этом случае выполняют функцию плана БТИ.

Планы застройщика:

поэтажный план застройщикаПоэтажный план застройщика дома индивидуальной серии план застройщика

Примечательно, что при расчете стоимости квартиры исходя из её метража, при отсутствии стен, покупатель переплачивает определенную сумму, ведь после перепланировки квартира со «свободной планировкой» станет меньше по площади. 

Но об этом потенциальный покупатель чаще всего даже не задумывается, а для застройщика это даже выгодно, урезаются расходы на возведение внутриквартирных перегородок.

Исходя из всего выше сказанного получается, что распространенное мнение о том, что свободная планировка позволяет устанавливать перегородки как хочется и устраивать помещения как душа пожелает, в корне неверно. 

И если собственник будет игнорировать данный факт, оперируя тем, что застройщик гарантировал свободную планировку с возможностью самостоятельно определиться с будущей планировкой, для него это может иметь крайне неприятные последствия.

На практике, самовольная перепланировка в квартирах со свободной планировкой, ведёт к тому, что даже узаконить выполненную перепланировку не представляется возможным по причине нарушения действующих требований и правил, чаще всего в размещении мокрых зон. 

Утвержденная «свободная планировка»

Если действовать правильно, на стадии планирования перепланировки в квартире со свободной планировкой, необходимо обратиться в компанию-застройщик для получения поэтажного плана, где указаны все помещения квартиры и их площадь.

Ключевое различие лишь в том, что те стены, которых фактически в квартире нет, указаны на плане пунктиром. Что касается мокрых зон, кухни и прочих площадей, на них распространяются все те же правила, что и для квартир, где присутствуют внутренние перегородки.

В квартирах со «свободной планировкой» стены либо вообще отсутствуют, либо имеется намеченная планировка в один блок. На словах риелторы объясняют это как возможный вариант планировки, но будущий собственник в праве сделать перепланировку по своему усмотрению.

Однако, утвержденная планировка у квартиры имеется, и любые изменения в эту конфигурацию без получения на то разрешения, будут считаться незаконной перепланировкой со всеми вытекающими, о чем мы и говорили выше. 

Сложные случаи перепланировки квартиры со свободной планировкой

Наиболее затруднительный для проведения перепланировки вариант, который был в нашей практике, это квартиры, где на плане БТИ вся площадь квартиры за исключением зоны кухни и санузла является единой жилой площадью.

То есть фактически в квартире, согласно плану БТИ, нет коридоров, что сводит на нет возможность расширения санузла, ведь в данном случае мы увеличиваем санузел за счет жилой комнаты, а это категорически запрещено.

В таких случаях, необходимо опираться только на информацию плана застройщика, где будут указаны абсолютно все помещения включая коридоры и вспомогательные площади. План застройщика будет основанием и доказательством, того что мокрая зона расширяется не за счет жилого помещения.

Подобных нюансов может быть множество, и неоднозначность в планах часто влияет на ход согласования перепланировки в квартирах со свободной планировкой, а жилищная инспекция последнее время стала более тщательно анализировать запланированные мероприятия.

Примеры перепланировок квартир "свободной планировки":

Проект перепланировки квартиры со свободной планировкой в монолитном доме

Перепланировка с устройством трех санузлов в квартире со свободной планировкой

Читайте также