1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Управляющая компания

Управляющая компания и перепланировка квартиры в 2024 году.

В данной статье мы разберем роль управляющих компаний в процессе согласования перепланировки квартир в домах расположенных на территории г. Москвы и Московской области.

Согласование перепланировки управляющей компанией

До 2011 года управляющие компании согласовывали перепланировки.

Точнее они не то что бы их согласовывали напрямую, но они были в составе комиссии когда перепланировка принималась жилищной инспекцией.

Состав комиссии был на тот момент следующий

• Инспектор жилищной инспекции
• Представитель управляющей компании
• Представители проектной и строительной организации
• Собственник, либо его доверенное лицо.

Как мы видим управляющая компания стоит по важности на втором месте, и действительно без ее подписи акт о завершенном переустройстве оформиться не мог.

В связи с этим, УК чувствовали себя очень вольготно и в связи с несколько размытым законодательством на тот момент могли отказать в подписании акта по любой надуманной причине.

Например одна из популярнейших причин была — «А мы не будем подписывать никакой акт, так как собственник не заключил с нами договор на надзор за ремонтом»

И хотя никакими нормативными актами не было предусмотрено заключение с УК договора на ремонт, они легко крыли этот факт «внутренними документами» которые якобы обязывали это делать.
А стоимость их услуг по данным договорам была такова, что даже собственники пентхаусов в алых парусах эти суммы казались «несколько завышенными».

Мы конечно несколько утрируем, везде было по разному, но если перевести деньги 2010 года в наш 2023, то пусть будет тысяча рублей за квадратный метр и потратив на согласование перепланировки квартиры допустим 100 тысяч рублей, собственник в самом конце процесса мог удивиться что его бюджет «вдруг» в момент удвоился.

Кстати мы как согласователи сразу комментировали этот нюанс собственнику и еще на стадии заключения договора, рекомендовали ему посетить УК для выяснения стоимости услуг по подписанию актов перепланировки.

Вобщем до 2011 года УК всячески «выкручивали руки», как собственникам, так и нам как доверенным лицам и момент подписания актов с ними был одним из самых нервных в процессе согласования.

НО:
С 2011 года в новом на тот момент 508-ПП, вышла новелла которая просто исключила представителей управляющих компаний из процесса. Все, их просто нет, их никуда не вызывают и ходить за чем либо к ним не нужно. (Исключением является только перепланировки с затрагиванием общедомовой собственности, которые составляют максимум 0.01 процент от общего количества согласуемых объектов)

Прошло уже 12 лет, а представители УК памятуя о прошлых «тучных годах» все намереваются что-нибудь да согласовать.

Ответим на основной вопрос — нужно ли согласовывать перепланировку с управляющей компанией (кем бы она не была — ЖСК, ДЭЗ, ЖЭК, ГУП, МУП и т.д.)

Ответ НЕТ.
С управляющей компанией перепланировку согласовывать не требуется.

Перепланировку в Москве согласует только Жилищная инспекция г. Москвы (Мосжилинспекция)

В Москве только Жилищная инспекция может оформлять разрешения на перепланировку.
Подробнее о разрешении на перепланировку, здесь.

И только она же потом оформляет приемку квартиры и акты о завершенном переустройстве.
Подробнее о приемке квартиры и актах здесь.

Согласование ремонта с управляющей компанией

Разграничим два типа домов — старые и новые.

Условно старые дома

Под старыми домами мы будем понимать дома постройки допустим до 2015 года.
То есть дома, в которых все активные ремонты уже давно закончились, жильцы отремонтировались, заселились и ремонты там не ведутся.

В этих домах управляющие компании обычно занимаются текущими делами по эксплуатации и на уже текущие ремонты жильцов внимание не обращают если нет какой то особо острой ситуации.

И дома-новостройки.

Вот здесь бывают сложности. Управляющие компании обычно представленными юридическими лицами аффилированными с застройщиками.

И застройщик заработав на продаже квартиры, может еще «дожимать» собственников различными незаконными, но исключительно во благо собственников платежами.

И в момент массового входа в ремонт счастливых собственников управляющие компании «ВДРУГ» начитают что то согласовывать.

Они могут требовать заключить с ними договор технического/авторского/строительного надзора за ремонтом.

Просят предоставить им многочисленные проекты начиная от слаботочных электрических сетей (радио) и заканчивая разделами рабочки ОВ и ВК.

Причем желательно все эти проекты заказывать прямо в организациях которые они смело рекоммендуют.

Стоит ли говорить что цены в этих организациях в два раза выше рынка.

Особо рьяные управляющие компании все это мотивируют железобетонным аргументом — «мы вас не выпустим на ремонт и ваших рабочих пускать в квартиру не будем»

Все это незаконные требования. И собственник который просто откажется ничего не потеряет. На любое поползновение кого то куда то не пустить — звонок 112, и все везде проходят еще до приезда полиции.

С УК ругаться не нужно, а вообще лучше с ними дружить, иногда они могут пригодиться.
Но в контексте вышесказанного, так как сотрудники УК люди нежные и чувствительные, их лучше не обижать выяснением отношений и «тыканьем в их незаконные действия», лучше со всем соглашаться, дружить, активно общаться, но ничего не заказывать, не заключать и не платить.

Через какое то время они понимают что собственник не проникся их предложениями и от него отстают переключившись на более сговорчивого, тем более их одновременно сотни начинают ремонты и есть из кого выбрать.

Единственным органом который может что то согласовывать и разрешать, это жилищная инспекция г. Москвы.

Получив разрешение из жилищной инспекции его можно предоставить в управляющую компанию (а можно и не предоставлять, если им очень нужно пусть сами запрос сделают на основании чего собственник ведет ремонт). И после этого, вызывать УК в процессе ремонта только по текущим вопросам (допустим отключение стояков).

Управляющая компания выявила незаконную перепланировку

В случае если управляющая компания выявила незаконную перепланировку, то обычно она направляет письмо о предоставлении в УК документации согласованной в установленном порядке.

Формулировки в письме могут быть совершенно различными, так как управляющая компания в части форм не связана никакими законодательными нормами.

Примеры писем из управляющих компаний приложим ниже.

Просто так, управляющая компания подобное письмо о незаконной перепланировке не пришлет.

Вариантов может быть несколько.

Если дом-новостройка (то есть новостройка в прямом понимании, она только что построена и в ней активно идут ремонты) То как мы писали выше они очень любят что то платно согласовывать.

В этом случае, инициатива может идти как от самой управляющей компании на тему «а что й то он там делает», так и от недовольного соседа.

Если интересант управляющая компания, то процесс теоретически можно «затихорить». Необходимо зайти в управляющую компанию и поговорить с ними.

Если дом условная вторичка, и все активные ремонты уже закончились или дореволюционный дом, здесь уже градация возраста не суть важна, инициатива практически в ста процентах случаев идет от соседей.

Если вы получили подобное письмо, то вариантов действий несколько.

В каких случаях УК может быть полезна в процессе ремонта

Управляющая компания все же может быть полезна в некоторых случаях, их не так много, но все же.

Например если у вас квартира на втором этаже, а ниже расположено нежилое помещение, то собственникам доступны более интересные варианты перепланировок чем если бы ниже была расположена жилая квартира.

Например собственник может расширить санузел или ванную на свою жилую комнату, не беспокоясь нарушить норму о том что размещение санузлов и ванн на жилыми комнатами соседей снизу запрещено, ведь на первом этаже нет жилых помещений.

Но как это доказать жилищной инспекции?
В этом случае, в управляющей компании можно взять справку по примерам ниже о том что на первом этаже расположены нежилые помещения и приложить ее в комплект сдаваемой документации.

Поэтому в этом случае необходимо будет обращаться к ней официально за тем что бы она подала заявку в Мосэнерно за увеличением мощностей. Либо если в квартире есть достаточные электрические мощности, управляющая компания подтвердит данную информацию своим письмом.

Если у вас дом-новостройка, то управляющая компания имеет комплект строительной документации который ей передал застройщик.

А зачастую собственнику для постановки квартиры на первичный учет БТИ необходимо выкопировка с данного плана.

Подробнее о планах застройщика можно узнать, здесь

Ниже примеры писем из управляющих компаний

Суть данных писем одна и та же.

Некоторые управляющие компании видимо имея в штате «лютых» юристов пишут письма на несколько страниц и сходу начинают угрожать судами и ущербами неопределенному кругу лиц.

Управляющие компании попроще пишут письма в стиле «У вам там вроде перепланировка и все такое, зайдите покажите что-нибудь»

В конце статьи мы дадим «выжимку» из статьи с основными вопросами которые нам задают.

• Может ли управляющая компания не согласовать перепланировку?

Нет. Так как управляющая компания изначально согласовывать ничего не может, то и запрещать она также ничего не может, тем более согласовывать перепланировку

• Может ли управляющая компания проверить квартиру на перепланировку

Вопрос открытый. Все зависит от того договора который был подписан на управление домом.
Но даже если там прописано что вы условно раз в три месяца должны давать доступ для проверки квартиры, то этот договор не стоит выше конституционного права о неприкосновенности жилища.

• Если я провожу в квартире ремонт, необходимо ли ставить в известность управляющую компанию

Требования ставить управляющую компанию в известность о том что у вас идет ремонт нет. Но в большинстве случаев управляющая компания и так знает что вы проводите ремонт.

• Может ли управляющая компания выписать предписание или штраф за перепланировку

Нет, не может.

Подробнее о предписаниях за незаконную перепланировку, по ссылке

• Может ли УК за перепланировку подать в суд?

Подать может, но мы еще подобного не встречали. Из нашей практики в суд подает только жилищная инспекция.

• По жалобе соседа УК может организовать проверку?

Нет, но они могут написать в жилищную инспекцию и она данную проверку проведет.

• Может ли управляющая компания потребовать документы на соглаование перепланировки?

Может попросить, но не требовать. Здесь воля собственника показывать что то или нет. Ведь вполне возможно собственник проводит перепланировку не требующую предварительного согласования, то есть по эскизу, при которых сначала проводятся ремонтные работы, а перепланировка оформляется по закону постфактум.

УК может обратится с данной информацией в жилищную инспекцию и уже она проведет проверку.

Спасибо за прочтение статьи, надеемся, информация была для вас полезной.

Наша организация может подготовить проектную документацию в составе технического заключения и проекта перепланировки, провести авторский надзор, подписать акты скрытых работ.

Поможем вам согласовать перепланировку самостоятельно или возьмем на себя весь комплекс работ под ключ.