Жилищный кодекс и перепланировка

Жилищный кодекс РФ (от 29.12.2004 N 188-ФЗ) является основным законодательным документом, регулирующим жилищные отношения в России. Перепланировка квартир также относится к жилищным отношениям.

В Жилищном кодексе перепланировкам полностью посвящена четвертая глава, которая так и называется «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме». Глава состоит из 5-ти статей (№25-29), регулирующих процесс осуществления и согласования перепланировок в жилых помещениях. Разберем их более подробно.

Жилищный кодекс

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

В этой статье дается разъяснение, что относится к понятию перепланировка, а что – к переустройству.

Так, согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка помещения – это изменения в нем, достигнутые путем сноса и возведения межкомнатных перегородок, вмешательства в несущие стены и перекрытия, переделки конструкции полов.

А переустройством жилых помещений по Жилищному кодексу являются мероприятия по установке, замене и переносу сантехники, оборудования (газового, электрического и другого), а также инженерных коммуникаций.

При этом все проведенные мероприятия по перепланировке и переустройству жилья должны быть обязательно отображены в документах технического учета БТИ.
    
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

Здесь Жилищный кодекс указывает, что перепланировка квартиры должна проводиться по закону и согласовываться с органами местного самоуправления.

Для справки: в Москве согласованием перепланировок занимается государственная жилищная инспекция, чьи представительства имеются во всех столичных округах. А в подмосковных городах перепланировки согласуют местные администрации.

Для этого собственник, пожелавший у себя дома провести перепланировку и переустройство, либо его представитель, работающий по доверенности, через МФЦ представляет в согласующий орган пакет документов:

Основанием для проведения перепланировки Жилищный кодекс определяет документ, который согласующий орган (Мосжилинспекция или администрация) должен выдать в регламентные сроки после изучения предоставленных заявителем бумаг на согласование.

Этот документ называется разрешением на перепланировку и оформляется в виде распоряжения.

Разрешение на перепланировкуРазрешение на перепланировку

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

В этой статье о перепланировке жилого помещения Жилищный кодекс указывает причины, по которым орган местного самоуправления вправе отказать в выполнении работ. Такими причинами могут быть:

  • Некомплектность документов, на основе которых согласующий орган принимает решение разрешить или отказать в перепланировке.
  • Передача документов не в согласующий орган, а какую-то другую организацию, которая не в праве принимать решения по перепланировкам.
  • Несоответствие проектной документации по оформлению и содержанию требованиям действующего законодательства.

При этом, как следует из этой статьи Жилищного кодекса, отказ должен быть обоснованным и в нем согласующий орган должен указать, какие конкретно нарушения были допущены заявителем при оформлении и подаче документов.

При этом отказ в перепланировке по Жилищному кодексу может быть обжалован собственником в судебном порядке.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

Как говорится в этой статье, завершение перепланировки должно быть подтверждено актом приемочной комиссии после посещения ею квартиры, в которой закончился ремонт.

Акт о завершении перепланировкиАкт о завершении перепланировки

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

Поскольку не все собственники осведомлены о необходимости проводить согласование перепланировки в порядке, установленном законом, а кто-то эту процедуру считает никому не нужной бумажной волокитой, имеется достаточно много примеров самовольного ремонта по кардинальному изменению внутреннего устройства жилья.

Эта статья как раз для тех, кто уже провел или только решается на незаконную перепланировку. Ст.29-я Жилищного кодекса поясняет, какая перепланировка считается самовольной, и напоминает, что тот, кто проводит такой ремонт в жилом помещении, несет ответственность по всей строгости закона.

Самовольной является перепланировка, выполненная без разрешения или с нарушением утвержденного проекта.

Согласно Жилищному кодексу, помещению с незаконной перепланировкой придется возвращать доремонтный вид. При отказе это сделать в установленный срок дело передается в суд. А там может быть принято решение:

  1. О продаже недвижимости с торгов, если квартира находится в собственности. 
  2. О расторжении договора социального найма, если незаконную перепланировку проводил наниматель жилого помещения.

Согласно Жилищному кодексу, перепланировку, сделанную самовольно, можно сохранить только том случае, если она не нарушает прав и интересов других жильцов дома, то есть соответствует всем строительным и другим нормам.

В общем-то это все, что говорится в Жилищном кодексе о перепланировке жилья. О каких-то конкретных мероприятиях по перепланировкам, вроде демонтажа встроенных шкафов, устройстве совмещенного санузла и т.п., в ЖК РФ ничего не сообщается. Для этого существуют другие законодательные акты, которые ограничивают или, наоборот, разрешают те или иные ремонтно-строительные действия по перепланировке и переустройству квартир.


Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (актуальная редакция)

Полный текст статей главы №4 "Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме"

Ст. 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
  2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

♦ Ст. 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

  • заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
  • правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
  • технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

  • правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
  • технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.

Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

♦ Ст. 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя;

1.1) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2.1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.

3. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

♦ Ст. 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.
  2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

♦ Ст. 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

  • в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
  • в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние.

Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

Читайте также