Что является перепланировкой в квартире, а что нет?
Иногда к нам за консультацией обращаются владельцы квартир, которые хотят заказать у нас проектную документацию. Но после разговора с сотрудником выясняется, что их ремонт – не перепланировка. Либо перепланировка, но согласуемая в уведомительном порядке, по эскизу.
Давайте рассмотрим ситуации, когда ремонт квартиры к перепланировке не относится. А когда проводимые работы нуждаются в предварительном согласовании, поскольку являются перепланировкой.
Что перепланировкой квартиры не является?
Косметический ремонт – это одна из самых легких в исполнении разновидностей ремонтно-отделочных работ, которая не подразумевает перепланировки квартиры или переноса инженерных коммуникаций, а лишь визуально обновляет помещения, что делает квартиру более эффектной и привлекательной.
Под косметическим ремонтом подразумевается:
1. Замена отделочных покрытий стен, потолков и полов на аналогичные по свойствам:
- поклейка новых обоев;
- устройство натяжных потолков;
- облицовка стен ванных комнат, санузлов и кухонь керамической плиткой;
- нанесение на пол лака;
- окраска и штукатурка стен;
- укладка нового напольного покрытия взамен аналогичному старому (например, локальный ремонт ламината без разбора всего пола).
Но если вы, скажем, хотите поменять шумоизоляцию пола или изменить тип его покрытия (например, линолеум на паркет), то вам потребуется проект перепланировки, поскольку будет изменяться конструкция пола. То же касается и декоративных коробов, в которые прячут коммуникации – они порой уменьшают площадь квартиры, и должны указываться в проекте перепланировки.
Замена сантехприборов на аналогичные без их перемещения не требует ни проекта, ни согласования. Замена ванны на душевую кабину или разворот унитаза, перенос раковины – это уже переустройство, которое нужно согласовывать.
Замена дверей, даже если они станут открываться в другую строну – это простой ремонт. Если вы убираете дверь, не трогая проем – это уже уведомительная перепланировка, проект здесь не требуется. Обновление плинтусов и наличников и перенос розеток также относятся к косметическому ремонту.
2. Установка оборудования.
Многие до сих пор считают, что монтаж кондиционеров и сплит-систем должен согласовываться по проекту. Это уже давно не так наряду с остеклением балконов.
Перенос стиральных машин, холодильников, посудомоек также не нуждается в узаконивании. А вот раковины или электрической плиты – да, поскольку они присутствуют на поэтажном плане БТИ квартиры (это делается в упрощенном порядке). Что же до газовых плит, то их перемещение на расстояние, превышающее длину шланга, должно согласовываться по проекту с Мосгазом и жилищной инспекцией.
Монтаж спутниковых тарелок – это рядовое мероприятие, за исключением тех случаев, когда тарелка или иная антенна является крупногабаритной – тогда может потребоваться проект ветровой нагрузки.
Часто для улучшения жилищных условий владельцам квартир бывает недостаточно провести косметический ремонт – поклеить другие обои, перекрасить стены, остеклить лоджию, установить натяжной потолок, заменить межкомнатные двери, вместо деревянных окон поставить пластиковые. И в этом случае прибегают к перепланировке.
Что такое перепланировка и переустройство?
Статья №25 Жилкодекса России, которая так и называется «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме», определяет перепланировку как мероприятие по изменению первоначального квартирного плана.
На таком плане можно увидеть, как расположены стены и перегородки, образующие жилые и вспомогательные помещения квартиры, где и как устроены дверные и оконные проемы, в каком положении находится сантехника в туалете и уборной, а мойка и плита на кухне, в каких местах находятся вентиляционные блоки и т.п.
Определение перепланировки
Понятие перепланировки в законе трактуется однозначно.
Перепланировка квартиры – это изменение конфигурации входящих в ее состав помещений путем полной (частичной) разборки и строительства межкомнатных перегородок, устройства, закладки или расширения дверных проемов в несущих и ненесущих стенах.
Перепланировкой с затрагиванием общедомового имущества являются работы по присоединению чердака к квартире последнего этажа, подвала к нежилому помещению на первом этаже, устройство приквартирного тамбура.
Понятие переустройства
Статья 25 ЖК РФ трактует еще одно понятие – переустройство.
Переустройство – это установка, замена или перенос сетей инженерно-технического обеспечения (коммуникаций водо-, газо- и теплоснабжения, электроснабжения, канализации) и сантехнического оборудования (унитаза, ванны, биде, душевой кабины и т.д.).
В отличие от косметического ремонта все изменения, связанные с перепланировкой и переустройством, обязательно должны быть отмечены в техническом паспорте БТИ. Поэтому мероприятия по перепланировке и переустройству предварительно согласуются с надзорным органом. В Москве надзорным органом в области согласования перепланировок выступает Государственная жилищная инспекция (Мосжилинспекция). В Московской области перепланировка согласуется с местной администрацией.
Что входит в перепланировку квартиры по закону — примеры ремонтных работ
Перечислим основные ремонтно-строительные мероприятия по перепланировке и переустройству, проводить которые можно только после получения на них разрешения у надзорного органа.
Что относится к перепланировке квартиры в многоквартирном доме?
Перепланировкой в квартире считаются следующие мероприятия:
- Перенос кухни и устройство кухни-ниши.
- Объединение туалета и ванной комнаты.
- Присоединение балкона/лоджии к квартире с заменой подоконного блока на французское остекление.
- Объединение кухни и комнаты.
- Устройство или перенос дверного проема.
- Изменение габаритов оконного или дверного проема.
- Устройство гардеробной.
- Демонтаж встроенного шкафа.
- Изменение количества комнат в квартире.
- Увеличение площади жилой комнаты.
- Расширение санузла или ванной.
- Устройство дополнительного санузла.
- Устройство балкона/лоджии на первом этаже.
- Изменение площади кухни.
- Увеличение/уменьшение площади коридора, холла, прихожей.
Какие работы считаются переустройством?
Теперь перечислим мероприятия, которые относятся к переустройству:
- Перестановка, демонтаж и установка сантехники.
- Замена газовой плиты на электрическую.
- Перенос мойки и кухонной плиты.
Например, вы решили совместить туалет с ванной путем демонтажа разделяющей их перегородки и расширить объединенный санузел на прилегающий коридор. Вам нужно будет:
- заложить проем на кухню, в которую можно было пройти через коридор;
- поменять конструкцию пола, нанеся гидроизоляционный слой по всей площади совмещенного санузла до укладки финишного покрытия;
- переставить более удобным образом сантехнику (унитаз, рукомойник) и поменять ванну на душевую кабину, поскольку площадь помещения теперь позволяет это сделать;
- вырезать новый проем в несущей стене на кухню через жилую комнату, усилив его металлической рамой;
- поменять газовую плиту на современную электрическую и передвинуть мойку в сторону относительно нового входа в кухонное помещение.
Комплекс всех этих мероприятий наглядно демонстрирует, что такое перепланировка квартиры, и что такое переустройство.
Понятия перепланировки и переустройства означают разные виды работ. Но органы, выдающие разрешение на ремонт и осуществляющие приемку работ, не проводят между ними четкого разделения, согласуя все работы в общем виде.
Например, в тексте документа, который для удобства принято называть «разрешением на перепланировку», приводится более развернутая формулировка: «Решение о согласовании переустройства и перепланировки…»
То же относится и к акту, подтверждающему окончание ремонтных мероприятий, название которого начинается словами: «Акт о произведенном переустройстве и перепланировке…» или «Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке…»
Да, и на титульном листе, где приводится название документа, как правило, пишут: «Проект перепланировки и переустройства…»
Для согласования работ по перепланировке и переустройству необходимы техническое заключение на перепланировку и проект от организации с допуском СРО на проектирование.
Если ваше стремление улучшить свои жилищные условия выходит за рамки косметического ремонта и требует проведения перепланировки/переустройства квартиры, то наша компания готова помочь с разработкой проектных документов и их согласованием с надзорными органами.