Как не нужно делать проекты перепланировок

Если всерьез задумались о проведении перепланировки в своей квартире, то вам по действующему законодательству предстоит пройти все этапы процедуры согласования предстоящих работ с Мосжилинспекцией.

Для того, чтобы получить разрешение на ремонт, а впоследствии внести произведенные изменения в документы БТИ на основе акта об окончании работ, нужен проект перепланировки.

Проект перепланировки – это специальный документ, в котором подробнейшим образом отображены все планируемые изменения в квартире.

Проект невозможно подготовить самостоятельно. Вернее, разработать можно, но нельзя согласовать. Жилищная инспекция Москвы согласовывает только те проекты перепланировок, которые разработаны специализированной компанией, имеющей разрешительное свидетельство к выполнению такого типа работ – допуск СРО. 

Однако, как показывает практика, даже наличие такого допуска у компании не гарантирует вам получение качественной проектной документации. Некоторые инженеры, которые берутся за разработку проекта перепланировки, не знают, как делать проекты вообще, и как делать проекты перепланировок для их последующего согласования с московской жилищной инспекцией, в частности.

Причем речь идет не только о незнании ГОСТов, СанПиНов, СНиПов и других законодательных норм, но и порой об отсутствии здравого смысла при составлении проектной документации и элементарной логики.

Один из наших клиентов, до того, как обратиться к нам, заказал в одной из проектных организаций Москвы проект перепланировки, а после того, как он был готов, отправился его согласовывать с Мосжилинспекцией, но получил справедливый отказ. Давайте детально разберем этот проект, чтобы понять, почему клиенту не удалось согласовать желаемую перепланировку. Для удобства мы приведем и прокомментируем все страницы этого документа. 

*Адрес заказчика, название компании и ФИО авторов мы скрыли на страницах проекта по этическим соображениям.

Лист 1

Лист №1. По сделанной надписи не трудно догадаться, что перед нами «Титульный лист». Наверное, каждому из нас хоть раз в жизни приходилось заниматься оформлением титульных листов в школе или институте при написании докладов, рефератов, курсовых или дипломных работ. Но вряд ли кому-то приходилось при этом ограничиваться фразой из двух слов, потому что к титульной странице, независимо от того, что это за документ, предъявляются особые требования к оформлению. И почему проектировщик в данном случае решил ограничиться надписью «Титульный лист», остается только догадываться. 

Для справки: проект перепланировки оформляется в соответствии с ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации. В Приложении П есть форма, в соответствии с которой рекомендуется оформление титульного листа (форма 13). 

Так, на первой странице проекта должны быть: наименование и логотип проектной организации, номер и дата выдачи свидетельства о допуске к выполнению соответствующего вида работ, при необходимости краткое наименование организации-заказчика, наименование объекта и вид работ, должности и подписи лиц, ответственных за разработку документа.

Лист 2

Лист №2. Отсутствует сквозная нумерация разделов проекта. Столь подробная табличка в нижней части листа в данном случае абсолютно неуместна, поскольку так оформляются только листы с графикой, а не с текстовой частью проекта.

Лист 3

Лист №3. Те же претензии к оформлению страницы, что и на предыдущем листе.

Лист 4

Лист №4. Фраза «План переустройства и перепланировки… предложенный владельцем квартиры» не верна по сути, поскольку в проекте содержатся решения, предложенные проектной организацией, а не заказчиком.

Автором документа выступают инженеры-проектировщики, а не клиент. И проектная организация несет полностью ответственность за его содержание, а не собственник квартиры, который только выполняет ремонт так, как ему посоветовала проектная компания, и выполняет те работы, на которые дала разрешение жилинспекция.

А из этой формулировки следует, что все решения принимал заказчик, а проектная компания только сделала чертежи и больше ни за что не отвечает.

Вот пример того, какой может быть корректная формулировка в данном случае: «Проект разработан в соответствии с обращением владельца квартиры, по адресу: …». То есть клиент обратился и высказал свои пожелания относительно будущего ремонта. А проектная компания, если эти пожелания и идеи допустимы с точки зрения действующего законодательства, представит их в проекте в виде архитектурно-проектных решений.

Есть серьезные замечания и к перечню планируемых мероприятий. Их формулировки и содержание уже являются поводом отказать в согласовании. Фразы, в которых перечисляются будущие работы, должны быть лаконичными по форме и емкими по содержанию. А сам перечень не должен включать запрещенных к производству мероприятий.

Например, третье решение «устройство жилой комнаты частично в границах кухни» не может быть согласовано (гарантирован отказ Мосжилинспекции), поскольку расширение жилых комнат на кухню запрещено – в этом случае ваша комната окажется под кухней соседей сверху, что не допустимо. Такая перепланировка возможна только в квартирах последних этажей дома, а это не тот случай – жилье расположено на предпоследнем этаже.

Кроме того, автором проекта предлагается «расширение санузлов в границах нежилой площади», а за счет чего не указано. А для необходимости проведения гидроизоляции пола в санузлах дается ссылка на уже не действующий СНиП 3.04.01-87. Еще одно основание для Мосжилинспекции отказать в перепланировке.

Также стоит отметить, что перечень должен содержать работы именно по перепланировке. В п.9 указана замена окон. Но если параметры оконного проема при этом не меняются, то это не перепланировка, а если меняются, то нет никакой информации о том, как это будет сделано.

Оформление страницы также не верное.

Лист 5

Лист №5. Вновь идет ссылка на все тот же неактуальный СНиП 3.04.01– 87 «Изоляционные и отделочные материалы». 

В последнем абзаце читаем:

«Осуществляемое переустройство и перепланировка квартиры N74 не влияет на основные инженерные коммуникации (стояки отопления, канализации, водоснабжения, вентиляционную систему, магистральную электропроводку)».

Обычно утверждение, что проект соответствуют всем законодательным требованиям, идет отдельным листом в начале документа за подписью руководителя – главного инженера проекта с указанием должности и ФИО и его подписью, заверенной печатью организации. 

Сравните приведенный пример с тем, как это должно звучать:

«Технические решения проекта соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении предусмотренных чертежами мероприятий. Изменения объекта недвижимости, предусмотренные данным проектом, не являются его реконструкцией, не затрагивают конструктивные характеристики его надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, установленные градостроительным регламентом в соответствии с требованиями п.4 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации».

И все та же табличка внизу, как и на предыдущих листах.

Лист 6

Лист 7

Листы №6-7. Те же претензии к оформлению.

Лист 8

Лист 9

Лист 10

Лист №8-10. Формулировка заглавия листа №8 «План квартиры N74 по БТИ (по обмерам)». Не понятно, по данным БТИ или по обмерам, сделанным инженером проектной организации, разработавшей проект.

На странице масса недоработок недопустимых при составлении проектной документации:

• На чертежах отсутствуют координационные оси.
• Нарушены правила нанесения штриховки при обозначении стен (каждый стройматериал имеет свое обозначение).
• На плане кухня обозначена без нанесения данных о расположении сантехники и плиты.
• Спальня после перепланировки не отделена от санузла коридором или встроенным шкафом. В этом случае нужно было делать комнату нежилым помещением, например, гардеробной. Тогда такой вариант «прошел бы» по нормативам.

Лист 11

Лист 12

Лист №11-12. Непонятно, где именно усиливается проем, никакой информации в чертежах об этом нет.

Лист 13

Лист 14

Лист №13-14. Отсутствуют аксонометрические схемы водоснабжения и канализации. Помимо диаметра труб нужны данные по их уклону.

Лист 15

Лист 16

Лист №15-16. Как следует из информации о «пироге» полов, предполагается формирование стяжки большой толщины, при том, что дом построен давно. Но отсутствуют данные расчета возникающих нагрузок на плиту перекрытия, которые в этом случае могут превысить все допустимые нормы и привести к аварийной ситуации. 

Лист 17

Лист №17. Пропускаем.

Лист 18

Лист №18. В информационной справке допущена ошибка в названии важнейшего документа для согласования и проведения перепланировок квартир в Москве – Постановлении Правительства Москвы № 508 в редакции № 840, которое обозначено так: «…Постановления Правительства Москвы … М9508-ПП...».

Сам текст справки составлен без учета лексических и логических основ составления такого типа документации.

Представленный проект содержит не все разделы, необходимые для его согласования в Мосжилинспекции. К примеру, отсутствуют расчеты металлической рамы, с помощью которой планируется усиление проема.

Отказ в перепланировке:

Думаем, вы убедились в том, что у этого проекта перепланировки изначально не было ни малейшего шанса быть согласованным с Мосжилинспекцией. Поэтому полученный отказ лично у нас не вызвал никакого удивления. Кстати, в отказе вы можете прочитать о других замечаниях по проекту, которые мы не стали указывать в статье.

К сожалению, это не единственный пример того, как «профессиональные» проектные компании выпускают низкосортную (по-другому и не назовешь) проектную документацию. Такой документ нельзя доработать, потому что у его составителя напрочь отсутствует какое-либо понимание о строительных и инженерных работах, как таковых. Иначе таких ляпов просто не было.

Поэтому убедительная просьба ко всем, кто задумался о перепланировке квартиры или нежилого помещения, тщательно выбирать организацию для разработки проекта. Будем благодарны, если вы остановите свой выбор на нашей компании. Но мы не ставили себе целью рекламировать самих себя в этой статье и не будем этого делать. 

Наведите справки, поинтересуйтесь, проектная документация каких компаний (их много на самом деле) успешно согласуется в Мосжилинспекции, потому что сделана качественно и по всем правилам. Посмотрите примеры работ, оцените их с точки зрения здравого смысла, а если получится, то и с точки зрения инженерного подхода. 

От этого зависит ваше время, деньги и собственно качество самой перепланировки. И работа жилищной инспекции от этого тоже зависит. Потому что пока ее сотрудники тратят время на рассмотрение вот таких документов, качественные проекты лежат и ждут своей очереди, а заказчики не могут приступить к ремонту.