Как сделать перепланировку

Перепланировка представляет собой ремонтные работы, которые изменяют конфигурацию помещения и требуют внесения изменений в техническую документацию БТИ. Осуществляться перепланировка должна на основании решения контрольно-надзорного органа. 

В Москве органом, согласующим ремонтные работы по перепланировке и переустройству в жилых и нежилых помещениях многоквартирных домов, является Государственная жилищная инспекция. В Московской области разрешение на перепланировку и/или переустройство выдает, как правило, структурное подразделение городской администрации – Управление архитектуры и градостроительства.

В связи с этим у многих собственников квартир и нежилых помещений возникают вопросы, как сделать перепланировку по закону, каковы основные принципы процесса согласования и с какими организациями придется взаимодействовать. В этой статье мы опишем последовательность согласования перепланировки в Москве и рассмотрим документы, которые необходимо оформлять и предъявлять в Мосжилинспекцию.

Как сделать перепланировку в квартире

Планирование перепланировки начинается с анализа учетно-технических документов на квартиру. При их отсутствии придется обратиться в ГБУ МосгорБТИ, где собирается, обрабатывается и хранится информация по всем объектам недвижимости Москвы. В БТИ оформляется технический паспорт квартиры либо поэтажный план квартиры с экспликацией к плану – любой из этих документов. Также возможно заказать архивную копию поэтажного плана.

Поэтажный план квартиры с экспликацией

Для справки

Если при обращении в Бюро технической инвентаризации за техпаспортом или поэтажным планом квартиры были выданы документы не с черными, а с красными линиями, значит, в квартире проводилась самовольная перепланировка. Несанкционированные ремонтные работы могли проводиться прежним владельцев квартиры, но ответственность за перепланировку и/или переустройство, выполненные без разрешения, несет действующий собственник помещения. О том, как узаконить красные линии на плане БТИ, мы рассказали здесь.

План БТИ поможет сделать анализ предстоящих ремонтных работ и составить проектную документацию для согласования перепланировки с жилищной инспекцией. Предварительную консультацию о возможности согласования и проведения перепланировки возможно получить непосредственно в Мосжилинспекции или в специализированной организации, имеющей свидетельство СРО, которая занимается проектированием и согласованием перепланировок.

Красные линии БТИ на планах жилых и нежилых помещений

Если вы хотите, чтобы вашу перепланировку проанализировали наши специалисты, отправьте к нам по электронной почте план БТИ и эскиз, выполненный от руки на копии плана, из которого будет ясно, как вы хотите изменить планировочное решение вашей квартиры. Наши специалисты оценят предстоящие работы на предмет их соответствия строительно-санитарным нормативам и сообщат, возможно согласовать такую перепланировку с Мосжилинспекцией, или нет.

После определения окончательного перечня ремонтных работ по перепланировке/переустройству предстоит разработка проектной документации. Подготовка проектных документов проводится в два этапа.

На первом этапе предстоит оценить состояние конструкций дома и возможность проведения перепланировки квартиры. По итогам инженерного обследования объекта составляется специальный документ – «Техническое заключение о состоянии конструкций и возможности проведения работ по перепланировке и переустройству». 

Такое техническое заключение является подтверждением того, что стены, перегородки, перекрытия и инженерное оборудование находятся в работоспособном состоянии, а потому проведение перепланировки/переустройства возможно.

Если при перепланировке планируется изменять несущие стены, техническое заключение на перепланировку нужно получить у организации, являющейся автором проекта дома, в котором расположена квартира. Чаще всего в качестве такой организации выступает проектный институт АО МНИИТЭП – автор абсолютного большинства панельных многоэтажных домов в городе Москве. 

В ситуациях, когда установить, какая именно организация является автором проекта дома невозможно, или точно известно, что автор дома как организация прекратил свое существование, проводит инженерное обследование и составляет техническое заключение ГБУ «Экспертный центр». Именно эту организацию Мосжилинспекция уполномочила замещать разработчиков домов.

Когда несущие конструкции дома не затрагиваются, техническое заключение может выполнять любая проектная организация с соответствующим допуском СРО.

На втором этапе разрабатывается проект перепланировки, в котором проектная организация с допуском СРО отражает все планируемые изменения с учетом особенностей строительных конструкций и коммуникаций.

Для получения в Мосжилинспекции разрешения на перепланировку квартиры необходимо подготовить следующий комплект документов:

• Учетно-техническую документацию БТИ с планом квартиры.
• Свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН.
• Техническое заключение на перепланировку.
• Проект перепланировки.

Для справки

При определенных условиях могут также понадобиться другие документы: при изменении положения газовой плиты – справка от Мосгаза, если перепланировка проводится в ипотечной квартире – разрешение от банка.

Собранный пакет документов передается в МФЦ вместе с заявлением о согласовании переустройства и перепланировки по утвержденной форме. Из многофункционального центра документы поступят в жилинспекцию, где заявка рассматривается в течении 20-30 дней. При положительном решении заявитель получает официальное разрешение на перепланировку. Вместе с разрешением собственнику также выдают журнал ремонтно-строительных работ, который нужно заполнять в ходе проводимого переустройства.

Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку

В выдаваемом разрешении приводится перечень ремонтно-строительных работ, которые заявитель имеет право проводить в соответствии с представленным и утвержденным проектом перепланировки. Отклоняться от проекта не рекомендуется, иначе на приемке работ комиссия Мосжилинспекции откажет в оформлении акта о завершенном переустройстве и перепланировке. При выполнении усиления проема в несущей стене, гидро- или звукоизоляции полов обязательно составление актов скрытых работ.

Журнал производства работ, образец

После того, как ремонтные работы будут завершены, заявитель повторно обращается в центр госуслуг «Мои документы», на этот раз для вызова на квартиру инспектора жилинспекции и оформления акта о завершенном переустройстве и перепланировке. Для сдачи перепланировки/переустройства в Мосжилинспекцию через МФЦ предоставляются:

• Заявление об оформлении приемочной комиссией акта о завершенной перепланировке.
• Акты скрытых работ (если такие работы проводились).
• Договор со строительной организацией и заверенную копию их свидетельства СРО.
• Договор, заключенный с проектной организацией, об авторском надзоре.
• Заполненный, подписанный и скрепленный печатями журнал производства ремонтных работ.

Во время посещения квартиры инспектор Мосжилинспекции проверяет перепланировку на соответствие проектной документации и оформляет акт о завершенной перепланировке и переустройстве. После составления и подписания акта возможно приглашать сотрудника БТИ для проведения обмеров квартиры и оформления учетно-технических документов с новым планировочным решением жилого помещения.

Акт о завершенной перепланировке

Как сделать перепланировку нежилого помещения

Нежилое помещение может располагаться в многоквартирном доме или в отдельно стоящем здании. Если перепланировка нежилого помещения проводится в жилом доме, то согласуются ремонтные работы с Мосжилинспекцией. Перепланировку нежилого помещения в нежилом здании необходимо согласовывать с БТИ.

Для согласования ремонтных работ в нежилом помещении также потребуется сформировать комплект документов, включающий техническое заключение и проект перепланировки от компании с допуском СРО. 

Согласно п. 1.8 приложения 3 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП, если переустраиваемое нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, то проектная документация должна обязательно пройти экспертизу в Роспотребнадзоре на соответствие государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам.

Как сделать перепланировку вместе с нашей компанией

Все стадии согласования перепланировки в административных органах вы можете пройти самостоятельно либо доверить эту работу профессионалам.

Наше архитектурно-проектное бюро имеет многолетний опыт работы по изготовлению проектной документации (проектов и технических заключений) и согласованию перепланировок квартир и нежилых помещений любой сложности. С примерами возможно ознакомиться в разделе «Образцы проектов». 

У нас имеются все необходимые допуски саморегулируемой организации. Мы консультируем клиентов по вопросам, как сделать перепланировку, и обеспечиваем авторский надзор в процессе выполнения ремонтных работ. Способы связи с нашими специалистами в разделе «Контакты».