Контроль за перепланировкой

Согласно действующему законодательству, контроль за перепланировкой квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме осуществляется Мосжилинспекцией, а также организацией, подготовившей проектную документацию, на основании договора об осуществлении авторского надзора, заключенного с заявителем.

Контроль за перепланировкой на начальном этапе согласования

По статье 26 Жилищного кодекса РФ, перепланировку и переустройство проводят на основании решения, принятого органом, осуществляющим согласование, до начала ремонтных работ. В Москве органом, в чью компетенцию входит согласование перепланировки, является Мосжилинспекция, имеющая филиалы во всех административных округах города. К ее функциям относятся:

• Оформление разрешения на перепланировку и переустройство.
• Выдача акта о завершенной перепланировке и переустройстве по итогам приемки выполненных ремонтно-строительных работ.
• Выдача предписания об узаконивании самовольной перепланировки или возвращении квартире прежней планировки.
• Оформление протокола об административном правонарушении и выписывание штрафа за проведение несогласованной перепланировки.

Чтобы получить разрешение на перепланировку, собственнику квартиры необходимо подготовить для передачи в Мосжилинспекцию следующий комплект документов:

• Заявление с просьбой разрешить перепланировку.
• План квартиры из БТИ (техпаспорт либо поэтажный план с экспликацией).
• Техническое заключение с выводами о текущем состоянии конструкций дома и возможности проводить в квартире перепланировку.
• Проект перепланировки и переустройства.
• Свидетельство о государственной регистрации права или выписку из ЕГРН, содержащие сведения о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях на квартиру.

Дополнительно могут потребоваться: справка Мосгаза, если переустройство будет как-то связано с газовым оборудованием на кухне, и согласие банка, если квартира приобреталась по ипотеке и по-прежнему находится в залоге.

Разрешение на перепланировку:

Поданные в Мосжилинспекцию через систему МФЦ документы рассматриваются примерно в течение полутора месяцев. Прежде чем разрешить перепланировку, жилищная инспекция внимательно изучит представленный проект, в котором в графической и текстовой форме представлены все предполагаемые изменения.

Если проект перепланировки соответствует всем установленным правилам и стандартам, а на рассмотрение, помимо самого проекта, предъявлен исчерпывающий комплект документов, то Мосжилинспекция выдает владельцу квартиры распоряжение в письменной форме с решением о согласовании перепланировки и перечнем утвержденных работ, которые необходимо выполнить в установленный срок и в точном соответствии с проектом.

Далее контроль за перепланировкой на время переходит к проектной организации.

Контроль за перепланировкой от проектной организации

Согласно действующим требованиям, перепланировка квартиры не должна:

• снижать прочность, устойчивость и несущую способность конструкций, что в конечном счете может привести к аварийному состоянию здания;
• ухудшать жилищные условия других жильцов многоквартирного дома. 

Поэтому еще до разработки проекта перепланировки, в квартире, где предполагается проведение строительно-демонтажных работ, проводится инженерное обследование с последующим выпуском специального документа, который называется «Техническое заключение о состоянии конструкций и возможности выполнения перепланировки в квартире».

Цель обследования – определить, в каком состоянии находятся конструктивные элементы квартиры – стены, перегородки, перекрытия, а также общедомовые инженерные системы, поскольку выполнение строительных работ при перепланировке требует соблюдения специальных мер безопасности. Безопасность жизни и здоровья людей – это основной критерий, который учитывается при разработке технического заключения о возможности проведения работ по перепланировке и переустройству.

В зависимости от ряда факторов, контроль за перепланировкой могут осуществлять одна или две проектные организации. Дело в том, что правом на составление техническое заключение обладают:

1. Проектная организация, имеющая нужный допуск СРО.
2. Проектный институт, разработавший серию жилого дома.
3. Организация, являющаяся автором индивидуального проекта дома.
4. Организация, которая замещает прекратившего существование автора проекта дома.

При перепланировке, осуществляемой только с изменением ненесущих конструкций, у собственника квартиры есть возможность выбрать организацию, которая будет ему разрабатывать техническое заключение. Обычно ей становится та же проектная организация с допуском СРО, которой будет поручена подготовка проекта перепланировки.

► Если перепланировка предполагает затрагивание несущих конструкций, то выбор владельца квартиры сокращается до одной организации – автора проекта дома. Только проектный институт, являющийся разработчиком серии или проекта дома, в котором расположена перепланируемая квартира, может произвести необходимые инженерные расчеты и подготовить техническое заключение о состоянии конструкция здания и возможности проводить в квартире перепланировку. Технические заключения от других организаций Мосжилинспекцией не принимаются в этом случае к рассмотрению.

Но бывают ситуации, когда требуется техническое заключение от автора дома, но сведения о нем отсутствуют, либо точно известно, что организация, проектировавшая строительство жилого здания, юридически прекратила свое существование. В этом случае разработку техзаключения берет на себя ГБУ «Экспертный центр», организация, официально замещающая авторов домов.

Обязательными элементами содержания технического заключения будут различные схемы и расчеты, а также сделанные специалистами выводы и рекомендации по предстоящей перепланировке с указанием необходимости в процессе выполнения ремонтно-строительных работ соблюдать санитарно-строительные правила и нормативы.

Для справки

В одной из наших статей мы подробно рассказывали о ремонтных работах, которые запрещено проводить при перепланировке квартиры. Так вот автор проекта дома может запретить проводить жителям своих домов мероприятия, разрешенные в других жилых зданиях. Такая форма контроля за перепланировкой установлена в интересах самих жителей. 

Например, автором большинства крупнопанельных домов в Москве является научно-исследовательский институт МНИИТЭП. Начиная с 2007 года, панельные дома данного автора строятся с применением технологии, защищающей здание от прогрессирующего или лавинообразного обрушения. Поэтому во всех квартирах таких домов МНИИТЭП ввел запрет на демонтаж подоконных блоков, запроектированных в качестве одного из элементов такой защиты. При этом в домах, построенных по проектам АО МНИИТЭП до 2007 года, перепланировка с демонтажем подоконных блоков разрешена.

Как мы уже отмечали, проект перепланировки входит в состав документов, необходимых для согласования планируемых мероприятий в жилищной инспекции города Москвы, которая должна убедиться в соответствии перепланировки требованиям законодательства и ее безопасности для окружающих. В проекте авторами отражаются все желаемые изменения в квартире относительно технического паспорта БТИ.

Правом разрабатывать проект перепланировки обладают организации, являющиеся членами СРО и имеющие действующий допуск на проведение проектных работ. Помимо разработки проекта, проектная организация и заказчик заключают между собой договор об авторском надзоре.

Авторский надзор ведется в течение всего срока перепланировки, до полного завершения в квартире ремонтно-строительных работ. Это значит, что на любом этапе ремонта проектная организация проверяет корректность работ по отношению к проекту, при необходимости дает рекомендации по устранению допущенных недочетов и нарушений, предлагает и согласует меры по их устранению.

Если в процессе перепланировки предполагались мероприятия по усилению проема в несущей стене, звуко- и гидроизоляции полов в мокрых зонах квартиры, и они выполнялись в соответствии с утвержденным жилищной инспекцией проектом, то по их окончании проектная организация подписывает акты скрытых работ.

Контроль за перепланировкой на заключительном этапе согласования

Но на этом оформление документов по перепланировке не заканчивается – готовый ремонт еще предстоит сдать приемной комиссии. Поэтому после того, как все запланированные ремонтные работы выполнены, на квартиру посредством подачи заявления в МФЦ вместе с актами скрытых работ, производственным журналом, договором с подрядчиком и копией его допуска СРО вызывается жилищный инспектор, который возглавит приемочную комиссию. Также обеспечивается приход на квартиру представителей проектной компании и строительной организации, выполнявшей ремонтные работы.

Акт о завершении перепланировки:

Работа комиссии заключается в осмотре помещений квартиры и в сверке сделанной перепланировки с утвержденным проектом. В случае отсутствия нарушений составляется акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве, который подписывается председателем комиссии, начальником Мосжилинспекции, проектной и строительной организациями. После этого владелец квартиры может пригласить на квартиру техника БТИ и оформить новый технический паспорт помещения с внесенными изменениями.