Вы здесь
ответы на все свои вопросы
Согласно действующему законодательству, контроль за перепланировкой квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме осуществляется Мосжилинспекцией, а также организацией, подготовившей проектную документацию, на основании договора об осуществлении авторского надзора, заключенного с заявителем.
Контроль за перепланировкой на начальном этапе согласования
По статье 26 Жилищного кодекса РФ, перепланировку и переустройство проводят на основании решения, принятого органом, осуществляющим согласование, до начала ремонтных работ. В Москве органом, в чью компетенцию входит согласование перепланировки, является Мосжилинспекция, имеющая филиалы во всех административных округах города. К ее функциям относятся:
- Оформление разрешения на перепланировку и переустройство.
- Выдача акта о завершенной перепланировке и переустройстве по итогам приемки выполненных ремонтно-строительных работ.
- Выдача предписания об узаконивании самовольной перепланировки или возвращении квартире прежней планировки.
- Оформление протокола об административном правонарушении и выписывание штрафа за проведение несогласованной перепланировки.
Чтобы получить разрешение на перепланировку, собственнику квартиры необходимо подготовить для передачи в Мосжилинспекцию следующий комплект документов:
- Заявление с просьбой разрешить перепланировку.
- План квартиры из БТИ (техпаспорт либо поэтажный план с экспликацией).
- Техническое заключение с выводами о текущем состоянии конструкций дома и возможности проводить в квартире перепланировку.
- Проект перепланировки и переустройства.
- Свидетельство о государственной регистрации права или выписку из ЕГРН, содержащие сведения о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях на квартиру.
Дополнительно могут потребоваться: справка Мосгаза, если переустройство будет как-то связано с газовым оборудованием на кухне, и согласие банка, если квартира приобреталась по ипотеке и по-прежнему находится в залоге.
Разрешение на перепланировку:
Поданные в Мосжилинспекцию через систему МФЦ документы рассматриваются примерно в течение полутора месяцев. Прежде чем разрешить перепланировку, жилищная инспекция внимательно изучит представленный проект, в котором в графической и текстовой форме представлены все предполагаемые изменения.
Если проект перепланировки соответствует всем установленным правилам и стандартам, а на рассмотрение, помимо самого проекта, предъявлен исчерпывающий комплект документов, то Мосжилинспекция выдает владельцу квартиры распоряжение в письменной форме с решением о согласовании перепланировки и перечнем утвержденных работ, которые необходимо выполнить в установленный срок и в точном соответствии с проектом.
Далее контроль за перепланировкой на время переходит к проектной организации.
Контроль за перепланировкой от проектной организации
Согласно действующим требованиям, перепланировка квартиры не должна:
- снижать прочность, устойчивость и несущую способность конструкций, что в конечном счете может привести к аварийному состоянию здания;
- ухудшать жилищные условия других жильцов многоквартирного дома.
Поэтому еще до разработки проекта перепланировки, в квартире, где предполагается проведение строительно-демонтажных работ, проводится инженерное обследование с последующим выпуском специального документа, который называется «Техническое заключение о состоянии конструкций и возможности выполнения перепланировки в квартире».
Цель обследования – определить, в каком состоянии находятся конструктивные элементы квартиры – стены, перегородки, перекрытия, а также общедомовые инженерные системы, поскольку выполнение строительных работ при перепланировке требует соблюдения специальных мер безопасности. Безопасность жизни и здоровья людей – это основной критерий, который учитывается при разработке технического заключения о возможности проведения работ по перепланировке и переустройству.
В зависимости от ряда факторов, контроль за перепланировкой могут осуществлять одна или две проектные организации. Дело в том, что правом на составление техническое заключение обладают:
- Проектная организация, имеющая нужный допуск СРО.
- Проектный институт, разработавший серию жилого дома.
- Организация, являющаяся автором индивидуального проекта дома.
- Организация, которая замещает прекратившего существование автора проекта дома.
При перепланировке, осуществляемой только с изменением ненесущих конструкций, у собственника квартиры есть возможность выбрать организацию, которая будет ему разрабатывать техническое заключение. Обычно ей становится та же проектная организация с допуском СРО, которой будет поручена подготовка проекта перепланировки.
► Если перепланировка предполагает затрагивание несущих конструкций, то выбор владельца квартиры сокращается до одной организации – автора проекта дома. Только проектный институт, являющийся разработчиком серии или проекта дома, в котором расположена перепланируемая квартира, может произвести необходимые инженерные расчеты и подготовить техническое заключение о состоянии конструкция здания и возможности проводить в квартире перепланировку. Технические заключения от других организаций Мосжилинспекцией не принимаются в этом случае к рассмотрению.
Но бывают ситуации, когда требуется техническое заключение от автора дома, но сведения о нем отсутствуют, либо точно известно, что организация, проектировавшая строительство жилого здания, юридически прекратила свое существование. В этом случае разработку техзаключения берет на себя ГБУ «Экспертный центр», организация, официально замещающая авторов домов.
Обязательными элементами содержания технического заключения будут различные схемы и расчеты, а также сделанные специалистами выводы и рекомендации по предстоящей перепланировке с указанием необходимости в процессе выполнения ремонтно-строительных работ соблюдать санитарно-строительные правила и нормативы.
Для справки
В одной из наших статей мы подробно рассказывали о ремонтных работах, которые запрещено проводить при перепланировке квартиры. Так вот автор проекта дома может запретить проводить жителям своих домов мероприятия, разрешенные в других жилых зданиях. Такая форма контроля за перепланировкой установлена в интересах самих жителей.
Например, автором большинства крупнопанельных домов в Москве является научно-исследовательский институт МНИИТЭП. Начиная с 2007 года, панельные дома данного автора строятся с применением технологии, защищающей здание от прогрессирующего или лавинообразного обрушения. Поэтому во всех квартирах таких домов МНИИТЭП ввел запрет на демонтаж подоконных блоков, запроектированных в качестве одного из элементов такой защиты. При этом в домах, построенных по проектам АО МНИИТЭП до 2007 года, перепланировка с демонтажем подоконных блоков разрешена.
Как мы уже отмечали, проект перепланировки входит в состав документов, необходимых для согласования планируемых мероприятий в жилищной инспекции города Москвы, которая должна убедиться в соответствии перепланировки требованиям законодательства и ее безопасности для окружающих. В проекте авторами отражаются все желаемые изменения в квартире относительно технического паспорта БТИ.
Правом разрабатывать проект перепланировки обладают организации, являющиеся членами СРО и имеющие действующий допуск на проведение проектных работ. Помимо разработки проекта, проектная организация и заказчик заключают между собой договор об авторском надзоре.
Авторско-технический надзор – это контроль со стороны организации, разработавшей проектную документацию, за ходом реализации проекта перепланировки для обеспечения соответствия выполняемых мероприятий заложенным в проект архитектурно-строительным решениям. |
Авторский надзор ведется в течение всего срока перепланировки, до полного завершения в квартире ремонтно-строительных работ. Это значит, что на любом этапе ремонта проектная организация проверяет корректность работ по отношению к проекту, при необходимости дает рекомендации по устранению допущенных недочетов и нарушений, предлагает и согласует меры по их устранению.
Если в процессе перепланировки предполагались мероприятия по усилению проема в несущей стене, звуко- и гидроизоляции полов в мокрых зонах квартиры, и они выполнялись в соответствии с утвержденным жилищной инспекцией проектом, то по их окончании проектная организация подписывает акты скрытых работ.
Контроль за перепланировкой на заключительном этапе согласования
Но на этом оформление документов по перепланировке не заканчивается – готовый ремонт еще предстоит сдать приемной комиссии. Поэтому после того, как все запланированные ремонтные работы выполнены, на квартиру посредством подачи заявления в МФЦ вместе с актами скрытых работ, производственным журналом, договором с подрядчиком и копией его допуска СРО вызывается жилищный инспектор, который возглавит приемочную комиссию. Также обеспечивается приход на квартиру представителей проектной компании и строительной организации, выполнявшей ремонтные работы.
Акт о завершении перепланировки:
Работа комиссии заключается в осмотре помещений квартиры и в сверке сделанной перепланировки с утвержденным проектом. В случае отсутствия нарушений составляется акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве, который подписывается председателем комиссии, начальником Мосжилинспекции, проектной и строительной организациями. После этого владелец квартиры может пригласить на квартиру техника БТИ и оформить новый технический паспорт помещения с внесенными изменениями.
