1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, но на практике это сложнее, дольше и часто финансово менее выгодно, чем продажа квартиры с узаконенными изменениями. Далее – подробный разбор всех нюансов, рисков и возможных вариантов действий.

Итак, в квартире произведена перепланировка, если:

1. изменена конфигурация стен (снос, перенос, строительство);
2. объединены помещения (например, кухня и гостиная);
3. заделаны существующие дверные проемы;
4. проем сделан в несущей стене или в перегородке;
5. лоджия объединена с комнатой;
6. перенесены или расширены мокрые зоны (кухня, ванная, туалет);
7. устроен дополнительный санузел;
8. выполнено расширение комнат за счет коридоров и кладовых;
9. осуществлено разделение одной комнаты на две;
10. сделана гардеробная;
11. снесен встроенный шкаф.

Иначе говоря, если вы сносите или строите стены, переносите двери, меняете площади и расположение помещений, то это перепланировка, и ее нужно согласовывать.

При этом если вы не двигаете стены, но меняете или переносите сантехнические приборы (переставляете или разворачиваете унитаз, ванну, раковину, дополнительно устанавливаете биде, душевую кабину или какую-то другую сантехнику), перемещаете в границах кухни плиту или производите замену газовой плиты на электрическую – это переустройство, и оно также должно быть согласовано.

Чаще всего переустройство выполняется одновременно с перепланировкой, но юридически это разные понятия. На практике ремонт в квартире включает и то и другое, поэтому и согласовываются данные мероприятия вместе.

Перепланировка считается неузаконенной, если преобразования не были согласованы с госорганами и не отражены в базе ЕГРН и в документации БТИ. Иными словами, даже если перепланировка безопасна и сделана давно, но не согласована официально, то юридически она считается незаконной.

Представим, что у вас в квартире есть незаконная перепланировка, и вы решили ее продать. Первые вопросы, которые у вас возникнут: получится ли оформить сделку, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Повторим, что было сказано в самом начале нашей статьи: сделка по продаже жилого помещения, где проведена перепланировка, не оформленная должным образом, вовсе не является чем-то необычным или невозможным. В действительности законодательство не запрещает осуществление сделок с такой недвижимостью. Однако продажа квартиры, реальное состояние которой не совпадает с официальными документами, потребует от продавца не только терпения, но и сверхусилий.

Одна из ключевых проблем при продаже такой недвижимости – ограниченный круг покупателей, что напрямую влияет на сроки продажи, цену и условия сделки.

Многие люди, рассматривающие возможность приобретения недвижимости, избегают квартир с незаконной перепланировкой, поскольку предпочитают приобрести “чистую” квартиру (тем более что предложений на вторичном рынке недвижимости Москвы хватает с избытком), чем купить проблемное жилище и “разбираться потом”. Они понимают, что после регистрации сделки все права и обязанности, связанные с квартирой, переходят к новому владельцу. Это касается и незаконной перепланировки, даже если ее делал предыдущий собственник, а покупатель “не знал” о нарушениях. Для контролирующих органов важен не тот, кто сделал перепланировку, а тот, кто владеет квартирой сейчас.

Это значит, что при обнаружении в квартире несогласованной перепланировки нового собственника будут ждать:

• штраф 2 500 рублей, но это лишь начало;
• официальное требование Мосжилинспекции за свой счет узаконить перепланировку либо вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Кстати, исходя из опыта, процесс узаконивания самовольных работ очень часто является делом непростым и почти всегда длительным по времени. Он требует сбора множества документов, взаимодействия с различными инстанциями и не гарантирует положительного результата.

Если же перепланировку невозможно узаконить (такое бывает, если проводись запрещенные работы), то:

• придется демонтировать стены, переносить коммуникации, восстанавливать планировку;
• стоимость нового ремонта может составлять сотни тысяч или миллионы рублей;
• работы необходимо будет выполнять в установленные сроки.

При неисполнении предписаний:

• повторные штрафы;
• судебное разбирательство;
• в крайних случаях – принудительная продажа квартиры через суд с удержанием расходов на приведение квартиры к легальному состоянию.

Кроме того, возможны судебные иски от соседей. Если перепланировка привела к трещинам, протечкам, шуму, вибрациям, нарушает их права или безопасность, соседи могут:

• подать иск в суд;
• потребовать устранить нарушения;
• взыскать ущерб и компенсацию.

Как уже было сказано, даже если нынешний собственник ничего не ломал, отвечать будет он, а не предыдущий владелец квартиры.

Еще одной серьезной проблемой, с которой может столкнуться продавец, является оформление ипотеки на квартиру с незаконной перепланировкой. Банки, как правило, отказывают в ипотеке, если выявлена несогласованная перепланировка, либо требуют узаконить изменения до сделки или зафиксировать обязательство вернуть квартиру в исходное состояние. В итоге число возможных покупателей еще больше сужается, поэтому нередки ситуации, когда продать квартиру с неоформленной перепланировкой становится возможно только покупателю, уже имеющего необходимую для покупки сумму, который может обойтись без банковского кредита.

Все перечисленные обстоятельства делают поиск покупателя на квартиру с незаконной перепланировкой настоящим вызовом. Поэтому продавцы должны быть готовы к тому, что продажа такой недвижимости может занять больше времени, чем продажа квартиры с законной перепланировкой.

Вот возможные сценарии продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой:

1. Продажа без узаконивания перепланировки. Подходит, если покупатель согласен принять в собственность “проблемный” объект и готов платит наличными (при отказе банка в ипотеке). Но поскольку такая квартира несет для покупателя дополнительные финансовые и юридические риски, то продавец, как правило, компенсирует их снижением цены. Обычно снижение цены на такие квартиры составляет 5-20%, а в некоторых случаях может быть и больше, в зависимости от масштабов проведенных работ. Скидка на квартиру с незаконной перепланировкой – это обычная практика на рынке недвижимости. Ее размер в каждом случае может быть разным, но в большинстве случаев это сумма, необходимая для покрытия расходов на узаконивание перепланировки, когда решено сохранить изменения, или проведение восстановительного ремонта, если квартире будет возвращена прежняя планировка.
2. Частичная переделка ремонта с последующей продажей жилья. Если новое планировочное решение в чем-то не соответствует нормам, то квартира доводится до состояния, когда перепланировку возможно узаконить, то есть ремонт переделывается в нужном для устранения нарушений объеме, а то, что по закону можно сохранить, узаконивается с помощью технического заключения по факту выполненных работ. Конечно, такой вариант продажи квартиры потребует от действующего собственника дополнительных финансовых вложений, но зато сделает жилое помещение юридически чистым, а потому более привлекательным для потенциальных покупателей. Что в конечном счете существенно увеличит шансы продать квартиру.
3. Продажа после узаконивания перепланировки, если изменения соответствуют строительным нормам. Это самый оптимальный вариант, потому что квартира в этом случае продается быстрее. Объясняется это просто – покупатель получает жилье, соответствующее его пожеланиям по планировке, где ничего не придется переделывать, и к тому же с регистрацией всех изменений в БТИ и ЕГРН. Узаконив планировочное решение, обычно оригинальное и современное, продавец может запрашивать максимальную цену, поскольку квартиры с узаконенной перепланировкой стоят на 10-20% выше, чем квартиры с типовым планировочным решением. Такую квартиру легче продать еще и потому, что возможна ипотека. Однако нужно учитывать, что подобный путь требует расходов на согласование и разработку проектной документации. Кроме того, легализация перепланировки занимает время (до нескольких месяцев).

Если вам нужно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, мы готовы вас бесплатно проконсультировать. Опишите работы, которые уже сделали, а мы вам подскажем:

• считается ли это перепланировкой;
• нужно ли согласование;
• можно ли узаконить уже выполненные изменения.

Связаться с нами вы можете по телефону +7 (495) 722-03-79. Либо отправьте сообщение по эл. почте info@apb1.ru