Об ограничениях при перепланировках

Жители практически всех домов страны периодически задумываются о том, как сделать жильё более комфортным. В домах, построенных по стандартам прошлых эпох есть характерные проблемы, влияние которых на уют в квартире можно уменьшить при помощи перепланировки.

В современных домах, где во многих случаях границы помещений лишь нарисованы на плане, перепланировка является единственным способом сделать квартиру пригодной для жилья.

Перепланировкой считается любое действие, приводящее к отличию планировочного решения квартиры от первоначального, отражённого в документах БТИ. К перепланировке относится устройство или замена типа покрытия пола, перенос кухонной плиты, демонтаж дверей, и т. д. 

Несогласованная перепланировка незаконна

Для того, чтобы остаться в правовом поле и не испытывать на себе последствия нарушения закона, планировку необходимо согласовать, то есть получить до начала работ разрешение на реализацию представленного проекта. Это позволит после её окончания внести выполненные изменения в техпаспорте помещения и получит обновлённый документ в БТИ.

Если нужно узаконить уже выполненную перепланировку, то нужно учитывать фактор места расположения объекта – для разных регионов разрешённые варианты перепланировки квартиры различны. Во многих случаях административный путь согласования доступен только для намеченных работ, а для выполненных остаётся только вариант судебного решения.

Документы, нормы и ограничения при перепланировках в Москве

Москва имеет достаточно полный перечень требований, которым должна соответствовать перепланировка. На сегодняшний день действует постановление столичного правительства No 508 и ряд нормативов, полностью регламентирующих перепланировки.

В столице, единственная организация имеющая право разрешить перепланировку – Московская жилищная инспекция. Пакет документов для согласования передаётся через районный офис Госуслуг и, в случае положительного решения там же получается разрешительный документ – распоряжение на проведение перепланировки.

Ограничения при перепланировках по юридическим причинам

Чаще всего причиной ограничений при перепланировках выступает банк, если квартира, где запланированы работы у него в залоге. Без согласия залогодержателя согласовать проведение перепланировки нельзя.

В новостройках причиной невозможности перепланировки часто являются некорректные документы. Если документы оформлены таким образом, что любая перепланировка противоречит принятым нормам, то ее согласование невозможно.

В ряде случаев, возможности проведения перепланировок ограничены условиями договора с управляющей компанией или решениями городских администраций.

Общие ограничения при перепланировках

Существует целый ряд запретов и ограничений при перепланировках в жилых домах. Самые распространённые причины отказов в согласовании перепланировки, следующие:

• Намечены работы, ухудшающих внешний облик жилого дома;
• Перепланировка ухудшает условия эксплуатации здания и проживания людей;
• Работы могут нарушить целостность конструкции дома, создавая угрозу аварии;
• Ликвидируются или уменьшаются каналы вентиляции или короба инженерных коммуникаций;
• Создаются сверхнормативные нагрузки на перекрытия и коммуникации;
• Объединяется газифицированное помещение с жилой комнатой без установки двери;
• Выполняется объединение балконов или лоджий напрямую с жилой площадью;
• Монтируется отопление внешних площадей с их подключением к системе отопления д;
• Обустраиваются «тёплые полы» с питанием от централизованной системы отопления,
• Замуровывается доступ к вентилям и стоякам коммуникаций здания;
• Присоединяется общедомовая площадь без согласия собрания собственников.

Конструкции домов и ограничения при перепланировках

Естественно, что разнообразные применённые при строительстве домов материалы и различия в конструкции зданий накладывают определённые ограничения при перепланировках. Самое существенное влияние на возможность перепланировки оказывает наличие несущих стен.

Также важным фактором является этаж помещения, где предстоит перепланировка – чем ниже, тем выше нагрузки на несущие стены и меньше вероятность успешного согласования выполнения проемов в них.

Самым простыми вариантами для проведения перепланировки являются дома с монолитным и сборным каркасом. Эти здания на площади квартир практически никогда не имеют крупных несущих элементов.

Конструкция, панельных домов, как правило, изобилует несущими стенами, и перепланировка наиболее часто требует прорезания проемов в них. Такие работы проводятся только с согласия с автора проекта дома или организацией его замещающей.

Часть домов, имеют категорические запреты на часть работ по перепланировкам, связанных с особенностями конструкции. Для примера - это дома авторства МНИИТЭП, построенные после 2007 года, где вмешательство в детали фасада запрещено.

Документы и информирование об ограничениях при перепланировках в квартире

Естественно, что рассуждать о возможностях и ограничениях при перепланировке каждого конкретного объекта дешевле и приятнее на этапе подготовки проекта Компетентность проектной организации должна быть подтверждена действующим членством в СРО (аналог отраслевой лицензии).

Также необходимо в такой организации заказать техническое заключение о состоянии конструкций дома и возможности проведения работ.

Если нужно узаконить выполненную перепланировку, то потребуется заключение о допустимости и безопасности уже выполненных работ.

Наша организация, имеющая все нужные допуски СРО готовит технические заключения и проектную документацию по перепланировкам.

Следует напомнить, что перепланировка, затрагивающая несущие стены должна быть одобрена автором дома.