Вы здесь

Перепланировка комнаты

Время чтения: мин
Свяжитесь с нами и получите
ответы на все свои вопросы

Перепланировка комнат – одно их распространённых мероприятий, производимых при ремонте помещений в многоквартирных домах.

В данной статье рассказывается о согласовании работ, связанных с перепланировкой комнат, необходимой для этого проектной документацией и особенностях таких мероприятий.

В Жилищном Кодексе РФ перепланировкой помещения считаются работы, приводящие к отличию его конфигурации от плана в документах БТИ. Перепланировка требует внесения изменений в учётную документацию БТИ. Кроме того, перепланировкой считается устройство или изменение типа покрытия полов.

Работы по перепланировке требуется согласовывать, для чего на основании документов БТИ (поэтажного плана с экспликацией к плану или технического паспорта), содержащих начальную планировку, разрабатывается проектная документация.

Пример документов БТИ

Поэтажный план квартиры до перепланировкиЭкспликация

Требования и нормы при перепланировке жилой комнаты

Перепланировка, как комплекс мероприятий, связанных с изменением конфигурации помещений, имеет определённые ограничения. Для Москвы данные ограничения изложены в постановлении правительства города № 508. Кроме того, учитываются требования действующих санитарных и строительных норм.

Кроме Жилищного Кодекса и различных нормативов, согласование перепланировки в Подмосковье регулируется внутренними муниципальными регламентами.

В Московской области в разных районах муниципальные регламенты, регулирующие сферу перепланировки, могут отличаться. Допустимость проектного решения может потребоваться дополнительно уточнять в надзорном органе.


Ниже приведём примеры основных требований, которые необходимо учитывать при перепланировке комнаты в многоквартирном доме:

  • Площадь комнаты нельзя уменьшать для увеличения площади кухни. Такая перепланировка может быть согласована только в том случае, если квартира расположена на первом этаже и в ней установлена электрическая плита. 
  • Запрещено устраивать выход из санузла, оборудованного унитазом, непосредственно (и кухню) в комнату. Исключением, являются только те случаи, когда санузел в квартире не единственный, а выход осуществляется в помещение спальни.
  • Запрещено объединять комнату (и любое внутреннее помещение квартиры) с внешним помещением (балконом или лоджией) напрямую.
  • На площади жилых комнат запрещено устройство кухонь-ниш (это возможно осуществить только на вспомогательной площади).
  • Запрещено объединять жилое помещение (комнату) с кухней, на которой установлена газовая плита без установки двери/раздвижной перегородки (типа купе) с плотным притвором (в некоторых районах МО такой вариант перепланировки не запрещён).
  • В жилом помещении (над жилыми комнатами соседей) запрещено устройство полов из плитки и подобных материалов – не обеспечивается нужный уровень звукоизоляции.
  • При устройстве санузла в повешении смежном с жилой комнатой требуется предусмотреть монтаж звукоизоляции.
  •  Жилое помещение должно обладать источником естественного освещения (окном).

Мероприятия, запрещённые к реализации в жилых домах г Москвы изложены подробнее в этой статье.

Отдельно стоит остановится на минимальной площади комнат. Нормы, изложенные в СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" являются обязательными только для муниципального жилья, но в определённых случаях, надзорные органы, осуществляющие согласование перепланировки, применяют данные нормы к жилью, находящемуся в частной собственности.

Проектная документация для перепланировки комнат

Для согласования перепланировки комнаты или любого иного помещения в комплекте документов, подаваемых в надзорный орган, осуществляющий согласование, требуется предоставить проектную документацию, выполненную согласно действующему регламенту.

Для согласования запланированных работ проектная документация включает проект перепланировки и техническое заключение «о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения запланированных работ». 

Проектную документацию, необходимую для согласования может разработать любая организация с допуском СРО (к примеру, наша). 

Лишь в тех случаях, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции дома либо, работы производятся в здании с деревянными/смешанными перекрытиями, техническое заключение разрабатывает организация, создавшая проект этого здания либо замещающая ее.

В настоящее время для Москвы, организацией, замещавшей авторов-проектировщиков домов, является ГБУ «Экспертный центр».

Варианты перепланировки комнат

Ниже рассматривается наиболее распространенные радианты перепланировки жилых помещений. Часто при перепланировке многие из перечисленных вариантов используются в различных сочетаниях.

Перепланировка комнат с общей стеной

Часто комнаты объединяют друг с другом или устраивают между ними дверной проем. В данном случае наиболее важно определить является ли стена между комнатами несущей. О том, как определить несущую стену возможно узнать из этой статьи.
В случае, когда между комнатами находится ненесущая перегородка, задача упрощается. Такую перегородку технически не сложно демонтировать. 

Перепланировка проходной комнаты

В различных вариантах типовых хрущевок и брежневок проходные комнаты часто самые большие и позволяют реализовать на площади жилого помещения обособленный доступ в запроходное помещение.

Пример проекта перепланировки проходной комнаты

План квартиры до ремонтаДемонтажно-монтажный планИтоговая планировка

В данном проекте путем демонтажа ненесущей перегородки с дверным блоком на часть жилого пространства продлили коридор. В итоге проходная комната (2) стала изолированной, как и остальные жилые помещения квартиры, но габариты ее при этом уменьшились. 

Кроме того, на части пространства двух комнат (1, 2) устроили гардеробную (7). Подробнее с данным проектом возможно познакомиться здесь

Перепланировка комнаты большой площади

Большие комнаты в некоторых домах имеют по два источника естественного освещения (два окна) и это создает возможность ее деления на две с помощью монтажа перегородки. Таким образом удается, к примеру, из двухкомнатной квартиры трехкомнатную.

Перепланировка проема между комнатой и внешним помещением

Объединять комнату с балконом или лоджией напрямую нельзя. В тех домах, где это возможно, после демонтажа подоконной часть стены на ее место потребуется установить энергосберегающие стеклопакеты, или французские окна (чаще всего сохранив порожек и размеры боковых простенков). Подробнее о демонтаже подоконного блока в жилых домах Москвы написано в этой статье.

Объединение комнаты с нежилым помещением

Перегородку между жилой комнатой прихожей можно демонтировать, получая при этом большое пространство. Однако в данном случае не следует забывать, что на месте снесенной перегородки должна проходить граница между жилой зоной комнаты, обозначенная простенками и верхней перемычкой (по типу проема), либо различными типами покрытий пола.

Пример проекта перепланировки

План до перепланировкиПлан работ по демонтажу и монтажуПлан квартиры после перепланировки

Подробнее данный проект перепланировки описан на этой странице

Комнаты в домах старой постройки

В домах старого жилого фонда, имеющих деревянные или смешанные перекрытия даже ненесущие перегородки по факту могут выполнять роль разгружающих стен, которые распределяют нагрузку от перекрытий. 

Любые ремонтно-строительные работы по перепланировке и/или переустройству в домах с такими перекрытиями требуют углубленного инженерного обследования и предварительного согласования..   

С различными проектами перепланировки комнат, успешно прошедшими согласование возможно познакомиться в этом разделе.

Согласование выполненной перепланировки

На сегодня в Москве существует возможность согласовать не только планируемую, но и выполненную перепланировку. Для этого требуется разработка проектной документации в составе технического заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

Для согласования выполненных работ в домах, расположенных в Московской области, следует учитывать, что в настоящий момент в подавляющем большинстве районов Подмосковья согласование перепланировки «по факту» муниципальными регламентами не предусмотрено.

Выполненные работы согласуются либо как лишь запланированные, либо на основании решения судебных органов.

Согласование перепланировки «по факту» производится по нормам, действующим на момент подачи документации для ее согласования.

Как показала практика наших специалистов, в абсолютном большинстве случаев, перепланировка, выполненная без предварительного согласования, содержит мероприятия, запрещённые к реализации. Согласовать такую перепланировку удаётся только после выполнения восстановительных работ.

О последствиях незаконной перепланировки подробнее возможно узнать из этой статьи.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки возможно получить у специалистов нашей организации. Направьте на нашу электронную почту план квартиры из БТИ с состоянием «до перепланировки/переустройства» и выполненный на его копии и эскиз предполагаемых/выполненных мероприятий. 

Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и суть вопроса – что от нас необходимо (консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки/переустройства «под ключ»).

Помимо электронной почты, вопрос можно задать на нашем сайте (в специальной форме вопрос-ответ), в онлайн чате, а также по телефону.

Планировка комнаты
Еще нет вопросов к этому материалу. Станьте первым!
Задайте свой вопрос
Читайте также