Перепланировка недвижимости

Кто и зачем проводит перепланировку недвижимости?

Перепланировка объектов недвижимости сегодня – обычное дело. Многоэтажки, возведенные в Москве и области после 50-х годов прошлого века, когда началась массовая застройка, по-прежнему составляют основу жилого фонда столицы и близ лежащих городов. 

Строились такие дома по типовым проектам с самыми скромными требованиями. За эти годы произошло моральное устаревание таких квартир, и теперь они в меньшей степени соответствуют запросам жильцов, как в плане метража ключевых помещений, так и в плане их связи и расположения относительно друг друга. Поэтому хозяева квадратных метров все чаще задумываются о возможности перепланировки недвижимости, которая им принадлежит.

Активное развитие дизайнерского искусства в нашей стране мотивирует владельцев элитного жилья в новостройках создавать на своей жилплощади эксклюзивные интерьеры, что без перепланировки также сделать весьма затруднительно.

А собственники квартир в домах эконом-класса современных жилищных комплексов часто приобретают жилье с так называемой свободной планировкой, и тоже стремятся изменить внутренний интерьер квартиры на свой манер.

♦ У собственников и арендаторов нежилых помещений свой резон делать перепланировку. Кто-то открывает магазин на первом этаже многоквартирного дома, кто-то планирует устройство банковского отделения или офиса в отдельно построенном здании. В любом случае имеющиеся помещения приходится адаптировать под конкретный вид бизнеса.

Поэтому перепланировка коммерческой недвижимости сегодня не менее распространенное явление, чем перепланировка объектов недвижимости в жилом секторе. 

Перепланировка недвижимости: с чего начать?

При этом тем, кто решился на перепланировку недвижимости, до того, как начать воплощать свои идеи в реальность, предстоит позаботиться о юридическом оформлении всех вопросов, связанных с ремонтом. А именно – о согласовании перепланировки недвижимости. 

Далеко не всем хорошо известны все тонкости процесса согласования перепланировки недвижимости, поэтому предварительно стоит проконсультироваться с профессионалами, имеющими большой опыт работы в этой области.

Самый быстрый способ получить ответы на любые вопросы по перепланировке недвижимости – это набрать номер частной проектной организации, специализирующейся на разработке проектов и согласовании перепланировок, и спросить у консультантов, насколько реально сделать желаемые изменения в вашем помещении. Например, вы всегда можете позвонить нам.

В Москве разрешения на перепланировку выдает жилищная инспекция города. Она же принимает выполненные работы, подписывает акты о завершении ремонта и знает о перепланировках абсолютно все. Но оперативно попасть на консультацию в Мосжилинспекцию невозможно – придется ждать несколько недель, а то и месяцев. И это только чтобы задать вопрос.

Документы для согласования перепланировки недвижимости принимает многофункциональный центр госуслуг, откуда они попадают сотрудникам жилинспекции. Однако давать консультации по перепланировке недвижимости центр «Мои документы» не уполномочен, а потому ответить они могут только на самые общие вопросы, которые в полной мере не дадут исчерпывающего представления о возможности проведения перепланировки именно в вашей квартире или нежилом помещении.

Узнайте, в какой срок выдается распоряжение перепланировки

Какой ремонт можно делать без согласования?

Если в результате ремонтно-строительных работ не меняются технические параметры помещения, указанные на поэтажном плане БТИ. То есть когда в прежнем проектном положении остаются стены, перегородки, перекрытия, проемы, газовое и инженерное оборудование, разрешение государственных служб на ремонт не требуется, поскольку это не перепланировка. Отсюда делаем вывод – не нужно согласовывать:

• Косметический ремонт (покраску полов, стен, потолков, поклейку обоев и т.д.).
• Монтаж плинтусов и натяжных потолков. 
• Замену деревянных окон на пластиковые (если не меняются параметры проема).
• Замену сантехники на новую, аналогичного типа без перестановки на другое место.
• Установку кондиционера и антенны.
• Остекление балкона и лоджии.

Перепланировка недвижимости, требующая обязательного согласования

На любые работы с проемами, несущими стенами, перекрытиями, пилонами, межкомнатными перегородками, газовым и сантехническим оборудованием нужно получение разрешения. Оно понадобится при мероприятиях по:

• Объединению и разъединению жилых комнат.
• Увеличению площади санузла.
• Разборке подоконного блока для установки между балконом и комнатой «французских дверей».
• Объединению квартир по горизонтали или вертикали.
• Резке новых проемов, закладке или расширению имеющихся.
• Устройству совмещенного санузла вместо раздельных туалета и ванной комнаты.
• Формированию гардеробной, встроенного шкафа, кладовки или подсобки либо их демонтажу.
• Переносу кухни.
• Устройству дополнительного санузла.
• Перестановке унитаза, раковины, мойки, газовой плиты.
• Замене газовой плиты на электрическую, а ванны на душевую кабину.
• Устройству нового входа в помещение.

► При перепланировке недвижимости запрещено: сносить несущие стены, размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми помещениями соседей, проживающих снизу, переносить батареи на балкон (лоджию), что-либо делать с вентиляционной системой (блоками, каналами, коробами), увеличивать нагрузку на перекрытия сверх нормы дополнительной стяжкой и перегородками, подключать систему «теплый пол» к общедомовому отоплению и водоснабжению, объединять кухни с жилыми помещениями при наличии газовой плиты.  Подробнее об этом в ППМ №508-ПП (Приложение 1, п.11).

Процесс получения разрешения на перепланировку

Собственник, решившийся на перепланировку недвижимости, может зарегистрировать производимые изменения двумя разными способами:

1. Сначала получить разрешение у государства и только потом делать перепланировку.
2. Провести перепланировку недвижимости самовольно, а потом попытаться узаконить выполненные работы.

Более простой и надежный первый способ. Во-первых, он менее затратный по времени и деньгам. А во-вторых, гарантирует выполнение ремонта без нарушения нормативов (ГОСТ, СП, СанПиН, СНиП и др.).

Прибегая ко второму способу, владелец объекта недвижимости рискует нарушить жилищные, строительные и санитарные нормы и стандарты. Это означает, что в сохранении перепланировки ему будет отказано. А в качестве наказания обяжут выплатить штраф и вернуть помещению прежний вид.  

Собираясь изначально идти законным путем, для согласования предстоящих изменений и получения разрешения на перепланировку недвижимости придется собрать комплект документов: техпаспорт помещения (заказывается в БТИ), свидетельство права собственности (выписку ЕГРН) и проектную документацию (проект перепланировки и техническое заключение).

Читайте также:

Технический паспорт БТИ

Техническое заключение на перепланировку

Проект перепланировки и СРО

Проектная документация разрабатывается только специализированными компаниями с допуском СРО. О стоимости проекта перепланировки и других технических документов у нас вы можете узнать в этом разделе.

Пример проекта перепланировки недвижимости

Чтобы заказать проект перепланировки в нашей компании, от вас потребуется техпаспорт БТИ и эскиз с пометками (можно от руки) о том, какие вы хотите внести изменения. 

Когда комплект документов будет сформирован, он вместе с заявлением на перепланировку передается в городскую жилищную инспекцию, где в течение 20 дней по нему будет принято решение.

Ответом на заявку москвича о перепланировке квартиры будет разрешение на выполнение работ или отказ в проведении желаемых преобразований.

По нашей статистике примерно в 18% случаях собственники помещений получают отказ в перепланировке. О причинах отказа мы рассказывали в другом материале.

Для снижения риска получить отказ от жилищной инспекции заказывайте проектную документацию только в компании с допуском СРО или в специализированном институте, занимающимся проектировкой зданий, – у автора проекта дома.

Разрешение на перепланировку, выданное жилищной инспекцией города Москвы

Только получив разрешение проводить перепланировку, можно приступать непосредственно к ремонту.

При перепланировке санузлов, требующей проведения гидроизоляции и звукоизоляции пола, или устройстве проемов в несущей стене, мастера с допуском СРО составляют акты скрытых работ и заполняют журнал.

Завершающий этап согласования перепланировки недвижимости

Один из ключевых этапов согласования перепланировки недвижимости – приемка выполненного ремонта жилищным инспектором. При выходе на объект он оценит все перемены в интерьере помещения, сверит увиденное со списком разрешенных работ и при отсутствии расхождений составит акт, который послужит основанием для изменения плана БТИ. 

Образец акта о завершенной перепланировке

Если вам нужно не только разработать проект, но и согласовать перепланировку недвижимости, то мы вам и с этим сможем помочь. Для связи с нами воспользуйтесь контактной информацией, указанной на сайте.