Переустройство и перепланировка жилого помещения. Основные шаги.
Согласно жилищному законодательству (ст. №25 ЖК РФ), перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме – это изменение его конфигурации, достигаемое за счет ремонтных работ по демонтажу и строительству стен, устройству и закладке проемов.
На фото перепланировка жилых помещений в многоквартирном доме.
Переустройством считается перенос инженерных сетей, установка либо демонтаж различного оборудования, например, сантехнического, электрического или газового.
Допустим, вы хотите:
переставить кухонную плиту на другое место;
совместить туалет с ванной и расставить в другом порядке унитаз и рукомойник, а вместо ванны установить душевую кабину;
вместо линолеума положить ламинат или паркет;
устроить гардеробную или кладовку;
объединить две квартиры в одну;
увеличить площадь жилой комнаты;
украсить гостиную или спальню декоративными нишами из легких материалов;
присоединить балкон к кухне или комнате посредством монтажа «французского» остекления взамен демонтированной части стены под балконным окном.
Все эти и многие другие ремонтные мероприятия являются перепланировкой и переустройством. А любая перепланировка/переустройство жилого помещения в настоящий момент находится под строгим контролем государства.
Такие работы, как поклейка обоев, покраска стен и пола, устройство натяжных потолков, остекление балкона, замена напольного покрытия на аналогичное (линолеум на линолеум), перенос полотенцесушителя, не относятся к перепланировке, так как они не изменяют план БТИ, поэтому они в согласовании не нуждаются.
Согласование перепланировки жилого помещения.
Работы по перепланировке и переустройству приводят к изменению действующего плана БТИ квартиры, поэтому их нужно предварительно согласовать с надзорными органами. В Москве таким надзорным органом является Мосжилинспекция. Чтобы согласовать перепланировку жилого помещения в Подмосковье, необходимо обращаться в городскую администрацию.
Почему нужно согласовывать перепланировку жилого помещения.
Согласование документов по перепланировке занимает несколько недель, а порой и месяцев. Столь продолжительный срок согласования отталкивает многих собственников от прохождения всей процедуры регистрации капитального ремонта в госорганах в установленном порядке. Они его просто-напросто игнорируют и затевают самовольную перепланировку жилого помещения, не отдавая себе отчета о последствиях таких действий и создавая проблемы на ровном месте не только себе, но и другим жильцам дома.
К примеру, расширение туалета и ванной комнаты без укладки на пол гидроизоляционного слоя может закончиться затоплением квартиры соседей, проживающих этажом ниже. А самовольная пробивка проема без монтажа металлической рамы усиления способна привести к появлению трещин в стене, являющейся несущей, и созданию аварийной ситуации.
Кроме того, не многие знают, что квартиру с незаконной перепланировкой очень сложно продать, если покупатель собирается брать жилье в ипотеку. Скорее всего, банк откажет заявителю в выделении средств на его покупку, пока ремонт не будет узаконен.
Давайте подробнее рассмотрим ключевые причины, почему стоит согласовывать перепланировку жилых помещений:
1. Административный штраф. Вероятность наказания «рублем» за самовольную перепланировку является для собственника одним из мотивов согласовывать переделку помещений в установленном законодательством порядке.
В Москве владельца жилой недвижимости штрафует жилищная инспекция, которой о незаконной перепланировке может стать известно от пожаловавшихся на шум от ремонтных работ соседей. Кроме того, о факте нелегального переустройства жилья в Мосжилинспекцию может сообщить управляющая компания, которая сама узнала об этом, например, от других жителей дома либо в результате плановой проверки состояния инженерного или газового оборудования, осуществляемой слесарями УК во всех без исключения квартирах.
2. Необходимость узаконивания перепланировки. Помимо оплаты штрафа жилинспекция выдаст собственнику предписание с обязательством в установленный срок узаконить выполненные работы. А после проверит, как это требование выполнено. Если гражданин решит его проигнорировать, то дело будет передано в суд, что еще больше усугубит и без того незавидное положение нарушителя.
Но и это еще не все. Главная трудность при перепланировке жилого помещения заключается в соблюдении всех норм СП, СанПиНов, техрегламентов и других законодательных актов и положений. Однако собственники в большинстве случаев о них знают лишь поверхностно, поэтому в процессе ремонта, совершаемого силами нанятых строительных бригад, большинство которых работает без лицензий, действующие нормы, как правило, нарушаются и проводятся работы, которые узаконить не получится при всем желании, так как они относятся к категории запрещенных.
В этом случае придется отказываться от тех работ, которые уже сделаны, но которые нельзя узаконить, и переделывать дорогостоящий ремонт.
Вот некоторые запрещенные перепланировки жилых помещений:
- Объединение балконов и лоджий с комнатами и кухнями без устройства стеклянной распашной или раздвижной перегородки между холодными и теплыми помещениями.
- Размещение водяных радиаторов, подключенных к общедомовой системе отопления, на балконе или лоджии.
- Снос и подрезание вентиляционных коробов и шахт, усечение или ликвидация вентканалов.
- Размещение санузлов над кухнями и жилыми комнатами соседей снизу.
- Ухудшение работы инженерных систем и внешнего вида фасада дома.
- Снос стены между кухней с газовой плитой и комнатой.
Более подробные сведения о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры, вы можете узнать из другой статьи на нашем сайте.
3. Риск потерять квартиру. При отказе оплачивать выписанный штраф, устранять допущенные в ходе ремонта нарушения и узаконивать перепланировку жилплощадь собственника могут продать с открытых торгов. У московских судов уже имеется опыт вынесения таких решений. В этом случае бывшему владельцу недвижимости возвращается часть средств, вырученных от продажи квартиры. А другая часть этой суммы уйдет на исполнение судебного решения.
4. Проблемы с продажей квартиры. Об этом мы уже говорили в начале нашей статьи. Сейчас большинство квартир на столичном рынке недвижимости покупается с привлечением ипотечных средств. А на покупку «проблемной» квартиры банк, скорее всего, денег не выделит.
5. Удешевление квартиры. При наличии в квартире несанкционированного ремонта ее стоимость на рынке может упасть на 30%. То есть владелец такой квартиры, решив ее продать, потеряет колоссальные деньги, так как ему, вероятнее всего, придется значительно занижать цену. Ведь после покупки вся ответственность за незаконную перепланировку жилого помещения уже ляжет на нового собственника, которому и придется брать на себя решение вопроса с ее узакониванием. А кто захочет этим заниматься за просто так?
6. Вероятность возникновения аварийной ситуации. Ключевой задачей согласования перепланировки жилого помещения является сохранение условий безопасного проживания всего дома.
А затея незаконной перепланировки в многоэтажном доме, да еще если с демонтажем несущих элементов, может закончиться трещинами в стенах и перекрытиях здания, а также частичным обрушением строения. С точной статистикой подобных случаев мы не знакомы, но в средствах массовой информации все чаще появляются сюжеты, рассказывающие об авариях в многоэтажках, вызванных несогласованными действиями самих жильцов, пренебрегающих законом.
Поэтому прежде чем приступить к ремонту, предполагающему радикальные изменения в квартире, у государственных органов следует получить официальное разрешение. Как уже было сказано, незаконная перепланировка жилых помещений преследуется по закону.
Законодательство о согласовании перепланировки жилых помещений в Москве.
Перепланировки жилых помещений в Москве регламентируются постановлением городского Правительства №508-ПП, имеющим несколько приложений.
Данный законодательный акт определяет перечень документов, которые должен собрать собственник или наниматель помещения, чтобы сделать в нем перепланировку, виды разрешенных и запрещенных мероприятий по ремонту, требования к проектной документации и порядок согласования планируемых работ.
Кроме того, документ содержит бланки для оформления разрешения от Мосжилинспекции и составления акта приемки работ.
Как согласовать перепланировку жилого помещения. Все этапы.
Согласование перепланировки жилых помещений – это процесс сбора и получения документов до и после ремонта. Какие же нужны для перепланировки жилого помещения документы? Перечислим основные.
Технический паспорт жилого помещения. Заказывается в территориальном БТИ. О том, как получить техпаспорт БТИ, читайте здесь. При отсутствии техпаспорта для согласования перепланировки жилого помещения подойдут и другие документы БТИ – архивная копия плана или поэтажный план помещения с экспликацией.
Без технической документации на помещение невозможно начать процесс оформления перепланировки. Только при наличии плана БТИ можно получить профессиональную консультацию о возможности/невозможности провести перепланировку помещения.
На его основе готовится проект перепланировки жилого помещения, он сдается вместе с остальными бумагами для получения разрешения на ремонт.
Техническое заключение на перепланировку. Выдается после проведения инженерного обследования помещения. В резюмирующей части техзаключения содержатся выводы о возможности проведения перепланировки помещения. Оформляется автором проекта дома или организацией с допуском СРО, что зависит от сложности перепланировки. Образец технического заключения на перепланировку и порядок его получения в проектной организации по ссылке.
Проект перепланировки помещения. Это документ, в текстовой и графической форме содержащий сведения о будущих изменениях помещения с детальной проработкой всех запланированных мероприятий, составленный по всем государственным стандартам организацией с допуском СРО. Посмотрите, сколько стоит заказ проекта перепланировки жилого помещения в нашей организации.
Правоустанавливающие документы. Такими документами являются справка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилье.
Промежуточным итогом процесса согласования перепланировки жилого помещения является получение разрешения (распоряжения) от контрольного органа, дающего законное право проводить ремонтные работы.
Его выдают при предъявлении собственником перечисленных выше документов (в каждом конкретном случае список необходимых для согласования перепланировки документов может быть расширен).
Порядок согласования перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме на этапе получения разрешения таков: на Портале госуслуг Москвы mos.ru подается запрос (заполняется интерактивная форма заявления) и прикрепляются сканы всех документов.
Решение принимается в течение 20 рабочих дней. Если решение положительное, то собственник получает разрешение на перепланировку и может начинать ремонт. Перепланировка жилого помещения должна проводиться в строгом соответствии с утвержденным проектом без малейших отклонений. В ином случае ремонт не будет принят инспектором, а, значит, вы не получите акт о завершенной перепланировке помещения, без которого нельзя оформить новые документы БТИ.
В процессе ремонта оформление документов не прекращается – подписываются акты скрытых работ, заполняется журнал производства работ. Эти документы нужны для предъявления комиссии, которая будет принимать перепланировку.
Если перепланировку сделали в соответствии с проектом, то на основе акта, свидетельствующего об окончании работ, техник БТИ проводит замеры в помещении и все изменения вносит в поэтажный план с экспликацией. Документально засвидетельствованная перепланировка – финишный этап процедуры ее согласования.
В Москве большинство видов перепланировки согласуется по проекту. Но некоторые несложные виды работ, которые изменяют план БТИ, можно согласовать по эскизу. Процедура оформления эскизных перепланировок отличается от проектных. В чем именно это отличие заключается, вы можете узнать из нашей статьи «Согласование перепланировки по эскизу«.
Кроме того, в Москве возможна легализация сделанной без разрешения перепланировки – узаконить перепланировку жилых помещений постфактум с надзорным органом позволяет действующий регламент. Инструкцию о том, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, мы представили тут.
Наше архитектурно-проектное бюро всегда готово помочь с изготовлением проектной документации (техзаключение + проект перепланировки). При отсутствии у вас желания и времени заниматься оформлением документов лично мы сами все за вас согласуем – о цене перепланировки жилого помещения по ссылке.