Вы здесь

Перепланировка в новостройке

Время чтения: мин
Свяжитесь с нами и получите
ответы на все свои вопросы

В данной статье описаны особенности новостроек с точки зрения согласования перепланировки и/или переустройства.

Для начала, необходимо дать определение термину перепланировка и мероприятиям, требующим согласования:

Перепланировка в многоквартирном доме представляет собой работы, изменяющие конфигурацию помещений и требующее внесения изменения план БТИ.  Также, к работам, требующим узаконивания, относится устройство и/или изменение конструкции пола.

Начнём с краткого обзора конструктивных особенностей новостроек недавнего периода и возводимых в настоящее время, влияющих на возможность проведения перепланировки.

Фотографии новостроек Москвы и Подмосковья

Условно говоря, все новые дома можно поделить на две категории - типовые дома и многоквартирные дома возведенные по индивидуальным проектам (чаще всего монолитные или кирпичные).

В части проектирования, согласования перепланировки и допустимых проектных решений между этими двумя категориями новостроек есть существенная разница. 

Варианты конструкции современных новостроек

В настоящее время новостройки Москвы и Московской области, в подавляющем большинстве, имеют одну из следующих конструкционных схем:

Панельные новостройки

В сравнении со зданиями предыдущих лет шаг конструкций между несущими стенами, как правило, увеличен, что позволяет получить большую площадь комнат. Основная особенность панельных домов в том, что большая часть стен в квартире – несущие. Данное несколько ограничивает возможность использования дизайнерских решений с расширением/объединением помещений. Проем для объединения помещений допускается устраивать по результатам технического заключения от автора дома (или замещающей автора организацией).

Более того, для панельных домов авторства МНИИТЭП (а это 90% панельного жилья - старого и нового), появившихся после 2007 года, действует запрет на устройство проемов в несущих стенах.

В настоящее время на рынке недвижимости региона преобладают новые (И-155) или модернизированные серии  П-44Т, П-44ТМ/ТМ25, П-44К, П-3М, П-3МК Флагман, КОПЭ Парус, КОПЭ Башня, а также другие.

Пример проекта перепланировки новостройки с проектной нишей

План до перепланировки квартиры в П-44ТДемонтажно-монтажный план перепланировки в П-44ТПлан после перепланировки трехкомнатной квартиры в П-44Т

В части квартир, расположенных в домах серии П-44Т несущая стена между кухней и комнатой, имеет нишу, которую можно легко трансформировать в проем между этими помещениями. При наличии так называемой «панели-трансформера» устройство проема не влияет на прочность конструкций и его усиление не требуется.

Панельно-кирпичные дома

Дома, построенные по такой конструкционной схеме, позволяют сочетать преимущества быстрой сборки несущих конструкций здания из панелей с высокими теплоизоляционными качествами кирпичных наружных стен, которые чаще всего имеют внутри слой утеплителя. Данный тип конструкции получил распространение во многих районах Москвы и Московской области.

С точки зрения возможностей для перепланировки квартир такие здания почти ничем не отличаются от вышеописанных панельных домов. Разница только в том, что внешние стены, в домах такой конструкции, чаще всего см не являются несущими, что позволяет проще выполнять перепланировку в новостройке с демонтажом подоконного блока.

Монолитные, монолитно-кирпичные и монолитно-панельные новостройки

К этому типу зданий часто относят все жилые дома, имеющие монолитную конструкцию несущих элементов, независимо от материала наружных стен. 

Перепланировка квартиры в новостройке с монолитным каркасом с технической точки зрения наиболее проста, так как даже на площади больших квартир несущих конструкций не много. 

В качестве примера возможно познакомится с образцом проекта перепланировки квартиры в монолитно-кирпичной новостройке.

Кирпичные новостройки

Возведение кирпичных домов является трудозатратным процессом и подобные новостройки встречаются нечасто. Как правило, как и в монолитных зданиях, на площади квартир в кирпичных домах несущих конструкций нет или их присутствие незначительно (чаще всего ограничивается какой-либо из межкомнатных стен).

В настоящее время все многоквартирные дома имеют только железобетонные междуэтажные перекрытия, состоящие их сборных элементов (панелей) либо монолитного железобетона. Также для возможностей перепланировки важно, что в абсолютном большинстве многоквартирных новостроек установка газовых плит не предусмотрена.

В современных жилых домах, если перепланировка не вносит изменения в несущие конструкции, проектную документацию для согласования перепланировки сможет разработать организация с допуском СРО.

Особенности планировки новостроек

В настоящее время, значительная часть новостроек Москвы и Подмосковья сдается без отделки либо с черновой отделкой. 

Значительная часть жилых зданий (в основном монолитных) при сдаче даже не имеет внутри перегородок. В лучшем случае, смонтированы лишь некоторые перегородки, а прочие намечены трассировкой (выложены блоками или кирпичом в один слой). Естественно, что такие помещения не имеют и покрытия полов, а коммуникации часто проложены непосредственно по перекрытию.

Фото новостройки с помещениями обозначенными трассировкой 

Новостройка без стенНовостройка без отделки

Устройство и изменение покрытия полов, устройство перегородок и монтаж сантехники, а также многие другие виды работ требуют согласования, так как являются перепланировкой.

Согласование перепланировки в новостройке без стен предполагает наличие документации, отражающей первоначальное планировочное решение квартиры, так как необходимо знать где располагаются границы помещений. Наличие трассировки позволяет наглядно зонировать помещения , но даже если трассировки нет, в квартире все равно есть жилые и нежилые помещения, которые нельзя запросто менять местами. На плане БТИ или в документах застройщика чаще всего указана планировка с обозначением границ помещений.

Как показала практика, подавляющее большинство перепланировок в новостройках, выполненное без предварительной разработки проектной документации, организацией с допуском СРО (например нашей) содержит мероприятия, которые согласовать невозможно.

Ответ на насущный вопрос: «Как сделать перепланировку в новостройке?» прост – разработать проектную документацию и согласовать ее в надзорном органе, а уже затем приступать к производству работ.

Учётная документация с первоначальной планировкой

Основой проектной документации, необходимой для согласования перепланировки в новостройке, является задокументированное планировочное решение. По окончании перепланировки измененной планировка вносится в учетную документацию.

Пример учетной документации БТИ до и после перепланировки

Поэтажный план квартиры БТИЭкспликацияКрасные линии на плане БТИЭкспликация к плану с красными линиями

В Москве проектная документация может быть разработана только на основе учетных документов столичного БТИ. При отсутствии такой документации, ее необходимо заказать (в БТИ или в МФЦ)..

В Московской области план помещения с экспликацией возможно заказать в любой организации, имеющей право на предоставление такой документации (БТИ, Ростехивентаризации и. т. п.). Кроме того, в некоторых случаях для согласования ремонтных работ в Подмосковье достаточно заверенного печатью плана застройщика.

На сегодня отделения МосгорБТИ и Московское Областное БТИ работают для своих субъектов по экстерриториальному принципу, что позволяет и заказать учетную документацию в любом из них.

Перепланировка новостройки со "свободной планировкой", с точки зрения нормативных требований ничем не отличается от обычных квартир. В жилищном законодательстве такое понятие не определено и подобная терминология относится к скорее к маркетингу.

Проектная документация и согласование

Проектная документация для согласования предстоящей перепланировки включает проект перепланировки, а также техническое заключение о состоянии конструкций и возможности ее проведения (в некоторых районах Подмосковья требуется только проект). Документация, разрабатывается организацией, имеющей, согласно требованию ЖК РФ допуск СРО.

Пример перепланировки двухкомнатной квартиры в новостройке

План квартиры до перепланировкиПлан квартиры после перепланировкиДемонтажно-монтажный план

Приведенную в качестве примера представлена перепланировку квартиры, где границы помещений были обозначены лишь трассировкой (двойная прерывистая линия на чертеже) выполнили по проектной документации, разработанной нашей организацией. Подробнее данный проект представлен на этой странице 

Перепланировка новостройки в Москве

Основным документом, регламентирующим перепланировку и переустройство в Москве, является Постановление Правительства города № 508. Кроме того, при согласовании ремонтных работ учитываются действующие санитарные и строительные нормы.

В настоящий момент в Москве существует возможность согласовать не только запланированные работы, но и выполненную перепланировку и/или переустройство.

Согласование выполненных работ возможно только в том случае, если при их производстве не были нарушены действующие нормы.

Если перепланировка выполнена – проект уже не требуется. Для согласования перепланировки «по факту» требуется разработка технического заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ».

В том случае, если перепланировка не вносит изменения в несущие конструкции, техническое заключение также может быть разработано организацией с допуском СРО. При затрагивании несущих конструкций техническое заключение разрабатывается автором проекта дома или организацией его замещающей.

Подробно порядок согласования перепланировки в новостройках и остальных многоквартирных домах Москвы описан в этой статье.

Особенности согласования перепланировки в новостройке Московской области

В Московской области, помимо действующего законодательства, сфера перепланировки регулируется внутренними муниципальными регламентами, которые могут отличаться в разных районах.  

Например, в некоторых районах Подмосковья предусмотрена возможность согласования планировки с выходом из санузла в единственное жилое помешенное (так называемые студии). В других районах внутриквартирные перегородки и внешние стены относят к общедомовому имуществу что существенно осложняет перепланировку.

Для успешного согласования проекта запланированных работ в Московской области часто требуется консультация с надзорным органом, осуществляющем согласование для оценки допустимости проектного решения.. 

Кроме того, в преобладающем большинстве районов Подмосковья внутренний муниципальный регламент, не предусматривает узаконивания ранее выполненных работ.

Согласовать перепланировку «по факту» возможно и в этом случае, но на основании решения суда, для чего потребуется разработать судебное техническое заключение. 

Подробнее о различиях в согласовании выполненных работ в Москве и Московской области возможно узнать из этой статьи.


Бесплатную консультацию по всем вопросам, касающимся сферы перепланировки возможно получить в нашей организации. Направьте на нашу электронную почту план квартиры/нежилого помещения из БТИ с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. 

Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, указать адрес объекта и ожидаемые от наших специалистов действия – консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ».

Помимо электронной почты, задать вопросы возможно на нашем сайте (в форме вопрос-ответ), в онлайн чате, а также по телефону.

Перепланировка в новостройке
Еще нет вопросов к этому материалу. Станьте первым!
Задайте свой вопрос
Читайте также