Переустройство и перепланировка помещения

Данная статья описывает отличия между переустройством и перепланировкой с точки зрения процедуры согласования и оформления необходимой для этого документации.
Для начала стоит определить понятия переустройства и перепланировки, основываясь на 25 ст. Жилищного Кодекса

• Переустройством считаются строительные мероприятия, проводимые в рамках существующих границ помещений, которые не приводят к их изменению.
• Перепланировкой в многоквартирном жилом доме называется комплекс строительных мероприятий, приводящий к отличию итоговой планировки от первоначального планировочного решения помещения.

Ремонтные работы, которые меняют изначальное планировочное решение предусмотренное автором дома и требуют внесения в техническую документацию БТИ, требуют согласования.

Технической документацией жилого/нежилого помещения, содержащей его планировочное является технический паспорт или поэтажный план с экспликацией к нему. 

Пример технической документации БТИ (техпаспорта)

Косметический ремонт

Единственный вид работ, который не требует согласования с надзорными органами – это косметический ремонт.

К работам по косметическому ремонту относятся всевозможные покрасочные работы, замена окон (с сохранением габаритов проемов), поклейка обоев и т. д.

Работы в рамках косметического ремонта не вносят изменений в планировку помещения.  

Среди них могут быть выполнены работы по замене сантехники, но на аналогичную, устанавливаемую в том же месте.

Переустройство помещения

Работы по переустройству жилого или нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, не изменяют конфигурации и площади того помещения, в котором они производятся.

Чаше всего это следующие виды работ:

• Перенос электрической плиты (в пределах помещения кухни);
• Перенос газовой плиты, не требующей изменения подводящих трубопроводов (а в пределах ее габаритов);
• Перенос кухонной мойки или раковины в ванной;
• Изменение положения установки унитаза (в пределах существующего помещения);
• Изменение положения ванны или ее замена на душевую кабину (в пределах существующего помещения);
• Установка дополнительного стационарного (биде, гигиенический душ) сантехнического оборудования (в пределах существующего помещения). 

В технической документации, как видно из примера выше, кухонная плита и мойка, а также прочие сантехнические приборы присутствуют в технической документации как символы, отражающие тип, габариты и расположение этого оборудования. 

Подробнее об обозначениях в технической документации БТИ возможно узнать из этой статьи.

Перепланировка помещения

Перепланировка, как более масштабный комплекс строительных работ, может включать в себя и косметический ремонт и работы по переустройству помещений.

Пример документации БТИ до перепланировки помещения и после

Крайние комнаты (1 и 3) квартиры изначально имели «неправильную» геометрическую форму, которую решено было выправить и довести до прямоугольной путем переноса ненесущих перегородок с дверными блоками и выполнено совмещение санузла. Данный проект более полно представлен здесь.

Согласование ремонтных работ

Для того, чтобы проиллюстрировать отличие косметического ремонта, переустройства и перепланировки приведем пример, в котором схожие виды работ относятся к разным категориям с точки зрения согласования:

• Замена унитаза/ванной/раковины/плиты на аналогичное оборудование с установкой на прежнем месте будет считаться косметическим ремонтом, не требующем согласования;
• Замена или установка унитаза/ванной/раковины/плиты со смещением или поворотом считается переустройством и требует согласования;
• Замена или установка унитаза/ванной/раковины/плиты с монтажом инсталляции/декоративной конструкции/устройством короба будет считаться перепланировкой, так как конфигурация помещения, в котором она будет смонтирована изменится, что также требует согласования.

При согласовании перепланировки и/или переустройства в Москве, основополагающим документом, регламентирующем процесс и допустимые мероприятия, является 508-е Постановление Правительства города, регулирующее сферу перепланировок.

На текущей момент, в Москве имеется возможность согласовать не только запланированную, но и фактически выполненную перепланировку. 

Предстоящая перепланировка и/или переустройство согласуется с разработкой технического заключения и проекта перепланировки, а работы «по факту» согласуются на основании технического заключения «о допустимости и безопасности выполненных работ». 

Если единственным мероприятием, помимо косметического ремонта, является переустройство, то в Москве существует возможность согласовать такие работы в упрощенном порядке – по эскизу. В этом случае вместо проектной документации для согласования предоставляется эскиз помещения с внесенными изменениями и план помещения «до перепланировки/переустройства». Такой вариант допустим как для планируемого, так и для выполненного переустройства.

Пример проекта перепланировки и переустройства помещения 

Единственная комната (1) квартиры имела выступ, который многие считают коридором, хотя согласно плану БТИ, это часть жилой площади. В процессе перепланировки квартиры из этого выступа сделали коридором (1в). Дверной блок с простенками между двумя коридорами (1в и 4) демонтировали. Вновь образованный коридор отгородили от жилой комнаты. На части площади комнаты устроили гардеробную (1б). На кухне (2) при проведении перепланировки выполнили переустройство, переставив газовую плиту (работы осуществили силами АО «МОСГАЗ») и мойку. Более полно этот проект представлен здесь

Подробнее ознакомиться с порядком проведения перепланировки в Москве и необходимой для этого документацией возможно в этой статье.

Для согласования предстоящей перепланировки и/или переустройства в Подмосковье, единого регламента для согласования работ в настоящее время нет. В большинстве случаев, потребуется предварительная консультация с местными надзорными органами, для оценки возможности и допустимости планируемых решений.

Для выполненной перепланировки и/или переустройства, в преобладающем большинстве районов Московской области, внутренним муниципальным регламентом, согласование не предусмотрено. Перепланировку «по факту» возможно согласовать только на основании решения суда.

В некоторых случаях, местные надзорные органы идут навстречу заявителю, желающему узаконить выполненные работы, и допускают их согласование, что позволяет обойтись без судебного процесса.

Узнать подробности различия в согласовании выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье возможно здесь.

Консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки также возможно получить и в нашей организации. Наши специалисты работают с объектами, расположенными как в Москве, так и в Московской области. 

Вы можете направить на нашу электронную почту (info@apb1.ru) план квартиры из БТИ «до перепланировки» и эскиз предполагаемых мероприятий. 

Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и суть вопроса, что от нас необходимо (консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ»). Помимо электронной почты вы сможете оставить свой запрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также задать вопросы по телефону организации (8 (495) 722-03-79).