Продажа и покупка квартиры с перепланировкой в 2024г
Покупка или продажа квартиры с перепланировкой, имеет ряд особенностей, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.
Поэтому нелишним будет узнать, проводилась ли перепланировка в квартире, которую вы хотите купить, узаконена ли она (и возможно ли ее будет в итоге согласовать). Если перепланировка законна, и внесена в кадастровые и правоустанавливающие документы, это хорошо, особенно для продавца: такое жилье дороже обычного в среднем на 10%.
Мы же рассмотрим более распространенную ситуацию: владельцы изменили конфигурацию помещений и не позаботились о том, чтобы это узаконить. Само по себе наличие незаконной перепланировки не считается препятствием для заключения договора купли-продажи квартиры. Однако если она не согласована с Мосжилинспекцией в установленном порядке, то новому собственнику придется нести всю полноту ответственности, как если бы он сделал данную перепланировку. То есть, вам придется в течение определенного срока либо привести документы на квартиру в соответствие с фактической планировкой, либо вернуть все к первоначальному поэтажному плану.
Чтобы избежать подобных неприятностей, следует заранее проверить документы БТИ на приобретаемую квартиру. Если на поэтажном плане имеются красные линии, значит в квартире побывал техник БТИ и зафиксировал отклонения от первоначальной планировки. План может быть и в черных линиях, но это не значит, что все в порядке – самовольная перепланировка могла быть не выявлена. Поэтому на всякий случай пройдитесь с планом по комнатам и сличите отраженную в нем планировку с имеющейся на данный момент. Конечно, все эти манипуляции следует проделывать, если продавец сразу честно не заявил о том, что продает квартиру с незаконной перепланировкой.
Примеры планов БТИ с красными линиями:
В любом случае, если границы помещений, расположение дверных проемов/инженерного оборудования претерпели изменения, придется узнать, насколько это серьезно, и чем грозит покупателю, то есть вам.
Если перепланировка не коснулась несущих стен, инженерных систем, полов, газовой плиты, а затронула, например, лишь ненесущие перегородки или встроенную мебель, все относительно просто. Ее можно будет согласовать «задним числом», и в упрощенном порядке.
Однако если имеются проемы в несущих стенах, снесен подоконный блок, или ванная с туалетом расширены на коридор, вас ждут более значительные расходы. При согласовании постфактум потребуется заключение о допустимости и безопасности всех этих мероприятий, а также разработка проектной документации, учитывающей все изменения. Поскольку данные услуги стоят недешево, стоит попросить продавца о скидке на стоимость согласования. Узнать более или менее точную сумму за услуги специалистов по проектированию и согласованию в каждом конкретном случае можно, обратившись по телефону на нашем сайте (согласованием занимаются наши партнеры).
Стоит также отметить, что нередко встречаются перепланировки, которые невозможно согласовать ни до, ни после их проведения. К ним относятся те, что нарушают жилищное законодательство, а также нормативные регламенты (ГОСТы, СП, МГСН, ВСН и проч.). Приведем несколько распространенных примеров: не допускается переносить туалет или ванну в комнату, сносить или урезать вентканалы, подключать теплый пол к водоснабжению и отоплению, ставить батарею на балкон, ломать несущие стены (или делать в них проемы без усиления по проекту), объединять с комнатой балкон или кухню с газом без сплошной перегородки, и проч.
Мы настоятельно не рекомендуем покупку квартиры с перепланировкой, которую нельзя согласовать, поскольку восстановление первоначального состояния может стоить сотни тысяч рублей. Потраченная на ремонт сумма зачастую превышает стоимость согласования, на которую продавец делает скидку.
Дадим пример.
Нам на оценку была выслана квартира. И покупатель выразил желание купить эту квартиру при условии что перепланировку можно будет согласовать.
Там было два проема в несущих стенах. По планировке сразу понятно что это панельный дом серии КОПЭ.
Относительно межквартирного проема было выражено некоторое сомнение, но в позитивном векторе, что «он наверно в неудачном месте, но может быть его можно согласовать?».
А вот со вторым проемом (представленном на нижнем фото, позитива не было изначально. Покупатель сказал, что они понимают что проем «очень большой» и они купят квартиру только с условием что его можно согласовать. Это еще было даже до высылания фото, поэтому сразу было понятно что «что-то не то», так как если человек который профессионально не занимается перепланировками говорит что проем «очень большой», для нас это значит что проем «просто огромный, просто настолько огромный, что как-бы-чего-не-упало». И далее он выслал фото, что и подтвердило изначальные наши мысли.
После фото ему было прокомментировано, что это не то что бы проем, это снос большей части несущей стены и обрушения в квартире нет, только вследствии высокого этажа на котором расположена квартира. Поэтому речи о согласовании здесь не идет, здесь необходимо проводить противоаварийные работы с заделкой данного проема, да и второго с большой вероятностью тоже.
А также у нас возник профессиональный интерес — как же был усилен данный проем?.
Понятно что при такой ширине проема никакое усиление на работает, но если же он был усилен, то все таки какое решение было «применено».
Несанкционированная перепланировка, как правило, становится препятствием и при покупке квартиры в кредит. Многие банки отказывают в выдаче кредитов на такие квартиры, поскольку в жилищном кодексе прописано право органов исполнительной власти изымать по суду жилье у тех, кто отказывается узаконивать самовольные перепланировки.
Если банк все же пойдет навстречу заемщику и разрешит купить квартиру с перепланировкой, то ему придется подписать обязательство в определенный срок (от 6 мес. до года) узаконить перепланировку. При этом, и банк, и заемщики могут упустить из виду, что перепланировка потенциально несогласуема, а значит покупатель столкнется с повышенными тратами на устранение ее последствий, что нарушит график выплат.
Читайте также: ипотека и перепланировка
Все перечисленные неприятности должны волновать покупателей перепланированных квартир, но что с продавцами? Для них проблем меньше, однако им следует быть готовыми к тому, что никто не захочет купить квартиру с неузаконенной перепланировкой по среднерыночной цене. Как показывает практика, квартиры с самовольными перепланировками продаются со значительным дисконтом, который иногда может достигать 30% стоимости. Поэтому разумнее всего пройти согласование до выставления квартиры на продажу, а еще лучше – до начала работ по перепланировке: спокойно собрать все бумаги, разработать проект или эскиз и получить разрешение жилищной инспекции.
