Вы здесь
ответы на все свои вопросы
Каждый из нас хочет жить в комфортных условиях. Это нормально и естественно для любого человека. Однако планировка квартир в многоэтажных домах типовых серий, старых жилых зданиях и даже в современных новостройках далеко не всегда соответствует нашим желаниям.
На то, чтобы приобрести жилье своей мечты большей площади, с нужным количеством комнат и вспомогательных помещений, не у всех имеются денежные средства. Да, и не каждому захочется менять свое место жительства, уезжать из полюбившегося района, где друзья, близкие, дети ходят в садик или школу и т.д.
Поэтому владельцы недвижимости, дабы приблизить существующий интерьер помещений к желаемому виду, занимаются перестройкой квартиры, объединяя и разъединяя комнаты, расширяя санузлы, устраивая дополнительные туалеты и перенося кухни, а также внося иные изменения во внутренний облик жилья.
По Жилищному кодексу РФ от 29.12.2004 года (ст. 25) все эти работы объединены понятием перепланировки.
Понятия перепланировки и переустройства
Понятие перепланировки в законе трактуется однозначно.
Жилищное законодательство определяет перепланировку как комплекс мероприятий по изменению конфигурации помещения с последующим внесением изменений в его технический паспорт.
Эта же статья ЖК РФ трактует еще одно понятие – переустройство. К этому термину имеют отношение мероприятия по установке, замене либо переносу инженерного, сантехнического и другого оборудования, требующие внесения корректировок в техпаспорт БТИ.
Для лучшего понимания понятий переустройства и перепланировки посмотрим какие ремонтные работы подразумеваются в каждом из этих случаев.
Что входит в понятие перепланировка квартиры?
К понятию перепланировки имеют отношение такие процессы, как:
- Нарушение целостности ненесущих перегородок (полный или частичный демонтаж).
- Возведение разделительных конструкций, не оказывающих сверхнормативных нагрузок на межэтажные перекрытия.
- Изменение структуры полов в помещениях.
- Резка и усиление проемов (в капитальных стенах и перекрытиях).
- Закладка ненужных проемных отверстий, как в перегородках, так и в несущих стенах.
- Снос встроенных шкафов, отмеченных на планах БТИ отдельными помещениями.
Работами по переустройству помещений принято считать:
- Перенос сантехоборудования в мокрых зонах квартиры (на кухнях и в санузлах).
- Перенос кухонь и санузлов.
- Перемещение инженерных сетей.
- Установка электрических плит взамен газовых и их перенос.
Перечисленными мероприятиями понятия перепланировки и переустройства не ограничиваются.
Пример перепланировки и переустройства трехкомнатной квартиры в панельном доме типовой серии П-55:
В процессе этой перепланировки путем сноса и возведения межкомнатных перегородок произошло увеличение площади жилой комнаты, устройство гостиной, объединение ванной с туалетом и расширение совмещенного санузла на часть площади коридора.
Кроме того, в санузле переставили сантехнические приборы, а на кухне - мойку и электроплиту.
В тексте ст. 25 Жилищного кодекса РФ приводится только понятие перепланировки жилого помещения. Однако под понятие перепланировки нежилого помещения попадают те же самые работы, что мы перечислили выше.
Понятие перепланировки и техпаспорт БТИ
Из 25-й статьи ЖК РФ мы знаем, что понятия перепланировки и переустройства жилого помещения имеют прямое отношение к одному очень важному документу – техническому паспорту, в котором отмечаются все изменения, произошедшие по ходу ремонта.
Причина этого в том, что техпаспорт БТИ содержит поэтажный план квартиры или нежилого объекта, представленный в виде чертежа, на котором указано расположение проемов, стен и перегородок, определяющих границы комнат, кухонь, санузлов, коридоров, балконов и лоджий, также инженерного оборудования (систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления, вентиляции).
Следовательно, после перепланировки и переустройства технический паспорт перестанет на 100% отображать существующую конфигурацию помещений до того момента, как в него будут внесены все сведения о произведенных изменениях.
Для фиксации новых планировочных решений в техническом паспорте БТИ, перепланировку нужно согласовать. Причем в интересах самого собственника помещения сделать это рекомендуется до того момента, как начнутся ремонтные работы.
Согласование перепланировки
До проведения перепланировки нужно получить соответствующее разрешение у государственных органов или местной администрации (для городов Подмосковья):
- У Мосжилинспекции (для квартиры или нежилого помещения на первом этаже жилого дома) или у БТИ (для помещений в нежилых зданиях).
- У Департамента культурного наследия города Москвы (если перепланируется помещение в доме-памятнике).
- У ГБУ ГлавАПУ (при затрагивании фасада).
- У Роспотребнадзора (для нежилых помещений).
Получить разрешение на ремонт можно при наличии проекта перепланировки, который заказывается в проектной организации со статусом СРО.
Читайте также: проект перепланировки и СРО
А до разработки проекта нужно получить подтверждение, что перепланировку вообще возможно проводить. Подтверждающим документом в этом случае будет техническое заключение, которое оформляет автор проекта дома по итогам инженерного обследования.
Об инженерном обследовании квартиры ОАО МНИИТЭП читайте здесь
Кроме того, чтобы согласовать работы, относящиеся к понятию перепланировки, нужно иметь:
- Техпаспорт помещения, полученный в БТИ.
- Доверенность на сотрудников компании, которая занимается согласованием вашей перепланировки (не требуется при самостоятельном согласовании).
- Правоустанавливающий документ на помещение (выписка из ЕГРН, свидетельство права собственности).
- Договор об авторском надзоре.
Помимо этих бумаг могут потребоваться справки от Мосгаза, банка и другие документы, перечень которых определен на законодательном уровне и зависит от множества факторов (объема и сложности ремонта, формы собственности, типа помещения и т.д.).
Через «Мои документы» все бумаги вместе с заявлением на перепланировку передаются на согласование в Мосжилинспекцию или органы местного самоуправления (для Московской области).
Итогом рассмотрения документов будет письменный ответ в виде разрешения на перепланировку или отказа в ней.
Разрешение на перепланировку дает «зеленый свет» началу ремонта, который должен проводиться без каких-либо отклонений от согласованного с контрольными органами проекта.
После его завершения инспектором оформляется акт о завершенной перепланировке. После его подписания БТИ вносит поправки и оформляет новый технический паспорт.
Еще раз о понятиях перепланировки и переустройства
Понятия перепланировки и переустройства означают разные виды работ. Но органы, выдающие разрешение на ремонт и осуществляющие приемку работ, не проводят между ними четкого разделения, согласуя все работы в общем виде.
Например, в тексте документа, который для удобства принято называть «разрешением на перепланировку», приводится более развернутая формулировка: «Решение о согласовании переустройства и перепланировки…»
То же относится и к акту, подтверждающему окончание ремонтных мероприятий, название которого начинается словами: «Акт о произведенном переустройстве и перепланировке…» или «Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке…»
Да, и на титульном листе, где приводится название документа, как правило, пишут: «Проект перепланировки и переустройства…»
Например:
Перепланировка в новостройке с объединением квартир
Перепланировка И 209А: устройство в двушке встроенного шкафа
Перепланировка 5-комнатной квартиры в старом доме
Наше архитектурно-проектное бюро специализируется на разработке проектной документации, необходимой для согласования и проведения перепланировки в квартирах и нежилых помещениях.
Набирайте номер нашего телефона и задавайте любые вопросы, связанные с понятием перепланировки, – все консультации наших специалистов бесплатны. Также с нами можно связаться через электронную почту или онлайн-сервис «Вопрос-ответ».
