Объединение квартир в панельном доме серии П44 и П44Т
В данной статье мы рассмотрим вопросы объединения квартир в сериях П44 и П44Т.
Классической является серия П44.
Серия же П44Т является ее модернизированным вариантом с улучшенными планировками.
Ее планировки несколько отличаются от серии П44 за счет например других конфигураций кухонь и лоджий, но если говорить принципиально, то в контексте объединения квартир ситуация точно такая же как в серии П44
Итак, в начале посмотрим на планировку этажа.
Секция состоит из 4-х квартир:
- Однокомнатная.
- Трехкомнатная.
- Двухкомнатная — линейка.
- Двухкомнатная — распашонка.
Данное планировочное решение не всегда является «железно» таким, возможны вариации.
Например в домах где квартиры предоставлялись по договору социального найма могут быть сразу 4-х и 5-комнатные квартиры для семей с изначально большим количеством жильцов.
Однако это является частным случаем, так как фактически объединение квартир проходил прямо на этапе застройки.
Поэтому подобные варианты мы рассматривать не будем, они встречаются, но их процент крайне мал.
Объединение однокомнатной и трехкомнатной квартир в серии П44 и П44Т
Объединить однокомнатную и трехкомнатную квартиру возможно в 3-х местах.
- Посредством проема между двумя коридорами.
- Проемом между комнатой в однокомнатной и коридором трехкомнатной.
- Проемом между комнатой в однокомнатной и комнатой в трехкомнатной.
Самый популярный и желаемый проем, это проем между двумя коридорами около входной двери.
Особенностью согласования данное проема является то, что его автор-проекта дома АО МНИИТЭП крайне не охотно разрешает на низких этажах
Кроме того, рама усиления будет в строительном исполнении достаточно сложная и дорогостоящая.
К сожалению на момент описания данной статьи нет подходящего фото подобной рамы, но по мере дополнения статьи мы обязательно ее покажем.
Следующий по популярности является проем между коридором трехкомнатной квартиры и комнатой в однокомнатной.
Особенностью данного проема являет то, что собственник в большинстве случаев на него «соглашается» если автор-проекта дома АО МНИИТЭП отказывает в проеме между коридорами.
Проем обычно «дают» по середине стены. Но иногда он может несколько «плавать» приближаясь не в плотную к той или иной стороне стены.
И наконец самый «экзотический» вариант, это проем между комнатами.
На нашей многолетней практике проем в подобном расположении мы встречали буквально несколько раз и скорее всего подобное расположение проема также не желание уважаемого читателя данной статьи.
Объединение однокомнатной и двухкомнатной квартиры в сериях П44 и П44Т
Вариант больше для «академического» размышления.
На нашей практике еще подобного объединения не встречалось.
Несколько запросов было, а вот до реального согласования не один из объектов не дошел.
Тем не менее данные квартиры также можно объединить, и есть два потенциальных места где можно организовать проем.
Первый вариант — между кухнями
Второй между коридорами.
В случае проема между кухнями отступ должен быть не менее 1 метра от наружной стены.
В случае проема между коридорами, порядка 1 метра, может несколько менее от стены холла.
Объединение двухкомнатных квартир в серии П44 и П44Т
Данный вариант уже несколько более интересен и распространен.
Мест в которых можно сделать проемы два.
Между большой комнатой в «линейке» и коридором в «распашенке»
Между все той же комнатой в «распашенке» и комнатой в «линейке».
Самым популярным конечно же является первый вариант.
Автор-проекта дома АО МНИИТЭП проем разрешает как правило ближе к середине стены, однако можно при необходимости проем «по стене чуть подвигать», но все выводы относительно проема делаются только после разработки технического заключения от упомянутого автора-проекта дома.
Вариант проема между комнатами также встречался в нашей практике, хотя и несомненно реже.
Особенность его в том, что проем можно сделать практически в любом месте (прямо вплотную к окну тоже можно), но не ближе 1 метра к двери в комнату в двушке-распашенке.
Порядок согласования объединения квартир в сериях П44 и П44Т
Первым шагом процесса согласования перепланировки является принципиальный анализ возможности согласования.
Начальные исходные данные этаж/этажность секции/наличие проемов сверху-снизу у соседей, а также пожелания собственников по высоте/ширине/расположению проема, иных мероприятий по перепланировке могут быть самыми различными.
Поэтому примем за исходные данные что после анализа информации мы принципиально понимаем что пожелания обратившегося к нам клиента согласовать возможно.
Далее часто идут правки БТИ. В последнее время жилищная инспекция обращает пристальное внимание что бы план БТИ точно соответствовал во всех элементах квартире, а очень часто например размеры оконных простенков могут быть не верны.
После того, как понимаем что план БТИ точно соответствует квартире идет обращение в АО МНИИТЭП за выходом на квартиру для обследования.
Следующий шаг, это разработка технического заключения о возможности устройства проема в межквартирной стене
Далее разрабатывается проект перепланировки. Заказывать его в АО МНИИТЭП дороже чем в сторонних проектных организациях, поэтому обычно заказывают в них. Главное убедится что у них есть в наличии допуск СРО на проектирование.
Далее собираются дополнительные справки, в каждом случае пакет индивидуален, это может быть как справка из управляющей компании, так и справка Мосгаз если мы планируем в процессе перепланировки переставить газовую плиту.
После получения разрешения наступает этап ремонта. В это время проектная организация которая выполняла ремонт должна осуществлять авторский надзор. А если у вас были посредники согласователи они должны осуществлять свой надзор, так как им выполненную перепланировку сдавать жилищной инспекции. По практике при отсутствии надзора с их стороны сдать перепланировку не представляется возможным так как не учитываются многие элементы не связанные напрямую с планировочным решением, но на которые обращает внимание инспектор жилищной инспекции на приемке.
Классический случай — отсутствие порожка в ванной.
После завершения работ, наступает этап приемки.
Здесь процесс может варьироваться, точного порядка нет.
Инспектор жилищной инспекции может как прислать письмо о дате выхода, так и позвонить.
Может попросить сначала подписать акты о завершенном переустройстве, журнал ремонтно-строительных работ, акты скрытых работ и забрать их при визите на квартиру, так и выдать акты о завершенном переустройстве на квартиры попросить их подписать и привезти сдать в жилищную инспекцию для него в одно окно и так далее.
Точного регламента здесь не опишешь, даже инспектора в одном округе, но в разных района принимают квартиры по разному, что уже говорить о разных округах.
Но если прокомментировать в целом, то:
1. Инспектор должен выйти и проверить на квартире соответствие проекта сделанному ремонту.
2. Вы ему должны предоставить все необходимые документы для подписания акта о завершенном переустройстве и архива.
3. Вы должны направиться в БТИ после подписания акта о завершенном переустройстве, вызвать БТИ и получить БТИ с новой планировкой.
Сколько стоит согласование объединения квартир в серии П44 и П44Т
Стоимость согласования складывается из двух основных частей.
Первая — проектная документация.
Вторая — услуги организации которой вы поручите процесс согласования.
На момент написания данной статьи бюджет согласования складывался из следующих составляющих:
1 ЭТАП — ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА ПЕРЕПЛАНИРОВКУ
В данный этап входят услуги организации и внешние счета.
Результатом работ является получение и передача собственнику квартиры разрешения на перепланировку, которое официально подтверждает возможность выполнения работ.
Выход инженера АО МНИИТЭП на квартиру для обследования — 10 тысяч рублей
Оплата счета технического заключения АО МНИИТЭП — 55 тысяч рублей
Оплата проекта перепланировки — 20 тысяч рублей
Услуги организации по получению разрешения на перепланировку — 50 тысяч рублей
2 ЭТАП — ПРИЕМКА ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
На данном этапе (после выполнения ремонта) жилищная инспекция проверяет соответствие сделанного ремонта выданному разрешению, проходит приемка, комиссия, актирование, заполняются все необходимые документы в том числе журнал ремонтно-строительных работ, акты скрытых работ, акты о завершенном переустройстве и т.д.
Результатом работ является передача собственнику документов БТИ в черных линиях с новой планировкой уже одной объединенной квартиры.
Внешних платежей на данном этапе нет, есть только услуги нашей организации.
Они составляют также как и на первом этапе 50 тысяч рублей.
Объединение квартир в серии П44 и П44Т через тамбур
Вариант объединения предполагает присоединение части площади тамбура и устройство перегородки с установкой новой входной двери, однако, на практике этот вариант практически невозможно согласовать, потому как требует согласия 73% жильцов дома, что практически заводит процедуру в тупик.
Площадь тамбура перед квартирой это общедомовая собственность и не важно что фактически ее использует только собственник двух квартир которые планирует совместить.
Общедомовая собственность не делиться в конкретных метрах принадлежащих той или иной квартире, а делится именно в процентном соотношении между собственниками дома, то есть она не выделана фактически в метраже.
И для того что бы провести собрание, необходимо проводить собрание всего дома — не площадки на которой расположены квартиры, не подъезда, а всего дома даже если он состоит из нескольких подъездов.
Особенности процесса согласования совмещения квартир:
1. Для серии П44Т: Если дом построен после 2007 года включительно то процесс согласования несколько усложняется. Дело в том, что начиная с 2007 года панельные дома автором которых являлся АО МНИИТЭП начали строиться с защитой от прогрессирующего обрушения, то есть там применялась иная конструктивная схема.
В следствии этого, проемы в несущих стенах в дома постройки после 2007 года согласуются значительно сложнее чем до 2007 года. Кроме того, автор-проекта дома зачастую за проектную документацию выставляет повышенные счета.
Все это справедливо только для домов серии П44Т, так как серию П44 закончили строить задолго до 2007 года.
Дополнительная информация по объединению квартир в серии П44 и П44Т
Ниже мы приложим различные графические материалы связанные с темой данной статьи:
Пример рамы усиления при объединении через несущую стену
