Правила перепланировки

В преобладающем большинстве случаев ремонтные работы граничат с перепланировкой или переустройством. Существует ограниченный спектр ремонтных работ, которые не нужно вносить в документы БТИ на квартиру и согласовывать. В основном к такого рода работам относится косметический ремонт. Покраска стен, поклейка обоев, демонтаж старого плинтуса, побелка потолка – вот перечень мероприятий, которые не нужно согласовывать. Прочие изменения – замена напольного покрытия с изменением конструкции пола, монтаж ненесущей перегородки и даже перестановка сантехнического/кухонного оборудования, требуют согласования, так как итоговая планировка квартиры будет отличаться от изначального плана в БТИ.

Основополагающим документом, регламентирующим процесс согласования, а также разрешенные к реализации ремонтные мероприятия в Москве, является постановление местного Правительства № 508-ПП.

Данный документ описывает:

  • какие мероприятия возможно согласовать;
  • что согласовывать запрещено;
  • кто является надзорным органом в данной сфере для г. Москвы;
  • комплект необходимой документации и процесс самого согласования.

Желаемые или выполненные ремонтные работы не должны ухудшать жилищные условия (как соседей, так и собственные), а также создавать аварийные ситуации. Во избежание подобных неприятностей для всех установлен единый регламент, который позволяет выполнять ремонтные работы в полном соответствии с санитарными, противопожарными, строительными и прочими нормами.

Правила согласования перепланировки квартиры в Москве

Согласно регламенту, контрольно-надзорным органом в сфере перепланировки и переустройства в жилых многоквартирных домах в Москве является Государственная жилищная инспекция. Данный регламент предусматривает узаконивание как планируемых, так и выполненных ремонтных работ. Однако несмотря на это, в регламенте больший упор сделан на согласование планируемых работ.

Разрешение на перепланировку от МосжилинспекцииМосжилинспекция и разрешение на перепланировку

Разрешение на перепланировку квартиры в Москве

Исходя из нашей практики, если мы рассмотрим ранее выполненные ремонтные работы, в 90 случаев из 100 есть нарушения тех или иных норм и правил, которые нельзя узаконить. Вследствие чего собственнику необходимо переделывать ремонт.

Если же перепланировка все-таки была проведена без разрешения Мосжилинспекции, но при этом выполнялась по правилам перепланировки квартир и в соответствии с нормативными актами, то собственнику предстоит заплатить штраф и узаконить перепланировку на основании технического заключения о допустимости и безопасности выполненных работ.

Несогласованная перепланировка затрудняет проведение любых юридических сделок с квартирой. Например, очень трудно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, поскольку банк откажется выдавать ипотечный кредит не ее приобретение, а это осложнит продавцу поиск потенциальных покупателей.

Поэтому при проведении перепланировки в действиях по закону заинтересовано не только государство, но и сам владелец квартиры. Так что же предстоит сделать, если вы решились на перепланировку?

Для получения разрешения на ремонтные работы, требующих внесения изменений в техническую документацию квартиры, в Мосжилинспекцию единым комплектом предоставляются:

  1. Заявление на перепланировку (бланк, утвержденный правительством Москвы, можно взять в МФЦ).
  2. Техническое заключение, подтверждающее работоспособность конструкций дома и возможность проведения в квартире перепланировки.
  3. Два экземпляра проекта перепланировки (узнать стоимость проектной документации можно здесь).
  4. Договор на авторский надзор по проекту.
  5. Правоустанавливающий документ на квартиру – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.

Если планируется простая перепланировка (перенос сантехники в прежних границах помещения или ненесущей перегородки без изменения конструкции пола), то имеется законная возможность согласовать ее по эскизу. Но согласование перепланировки по эскизу на сегодняшний день – огромная редкость. Для законного проведения большинства перепланировок требуется проектная документация, составленная организацией с лицензией СРО или автором дома.

Как заказать проектную документацию в нашей компании

Комплект документов сдается в Мосжилинспекцию не напрямую, а через «одно окно» многофункционального центра. По правилам перепланировки квартир срок согласования составляет не более 30 рабочих дней. По его истечении собственник получает либо разрешение на перепланировку, либо мотивированный отказ.

Для справки

Отказать в согласовании перепланировки могут из-за неправильно составленного проекта или по причине отсутствия какого-либо документа, необходимого надзорному органу для принятия решения.

Разрешение, выданное Мосжилинспекцией, позволяет собственнику приступать к ремонтным работам. Существующие правила перепланировки помещений обязывают все скрытые работы по устройству гидро- и звукоизоляции полов и усилению проема в несущей стене металлоконструкциями подтверждать соответствующими актами. Кроме того, необходимо заполнять журнал производства работ.

После ремонта приемочная комиссия должна проверить перепланировку на соответствие проекту и при отсутствии расхождений составить и подписать акт о завершенном переустройстве/перепланировке. Вызванный на квартиру сотрудник ГБУ МосгорБТИ проведет ее инвентаризацию, и владелец сможет получить учетно-техническую документацию с новой планировкой в черных линиях. По правилам на этом этапе согласование перепланировки жилых помещений считается оконченным.

Акт о завершенной перепланировкеАкт о завершенной перепланировке

Акт о завершенной перепланировке

Правила перепланировки квартиры в Московской области

В Подмосковье правила перепланировки в многоквартирном доме имеют много общего с Москвой. Они обозначены в ЖК РФ и в административном регламенте, который принимается органами местного самоуправления.

В Московской области перепланировка также может быть согласована по проекту или по эскизу. Примечательно, что в области в отличие от Москвы проект перепланировки предварительно должна согласовать управляющая компания

Чтобы получить разрешение на перепланировку, формируется комплект документов, который через МФЦ направляется в городскую администрацию. Решение о согласовании принимается в течение 45 дней.

Разрешение на перепланировку в Московской областиРазрешение на перепланировку в Московской области

Разрешение на перепланировку квартиры в г. Люберцы

Выполненный ремонт принимает межведомственная комиссия, состоящая из сотрудника архитектурного управления городской администрации, представителей проектной и подрядной организаций, а также управляющей домом компании. Произведенные изменения по правилам переустройства и перепланировки жилых помещений вносятся в документы БТИ на квартиру.

Согласованием перепланировки в Москве и области возможно заниматься самостоятельно или через посредников.

О стоимости услуг по согласованию перепланировки

Запрещенные перепланировки

По установленным правилам не все перепланировки могут быть согласованы. В Приложении 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП перечислены ремонтные работы, которые недопустимы при перепланировке квартиры. Так, не разрешается:

  • Доведение состояния квартиры до непригодного для проживания.
  • Затрагивание общедомовой системы вентиляции (демонтаж вентканалов, венткоробов).
  • Строительство межкомнатных перегородок из тяжелых материалов и устройство стяжки пола таким образом, что на межэтажные перекрытия будет оказываться нагрузка сверх установленной нормы.
  • Перенос водяных радиаторов отопления из квартиры на лоджию (балкон).
  • Нарушение правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
  • Устройство водяного пола.
  • Демонтаж несущих конструкций дома (пилонов, стен, перекрытий).
  • Штробление стен и плит перекрытий под электропроводку и трубопроводы.
  • Устройство лоджий, балконов, террас, веранд на всех этажах кроме первого.
  • Перепланировка квартир в домах, имеющих статус аварийного жилья.
  • Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой.
  • Устройство проема в стене между кухней с газовой плитой и комнатой без плотно закрывающейся двери.
  • Объединение летних помещений (лоджий, балконов) с отапливаемыми без установки французского остекления.
  • Нарушение требований строительных и санитарно-гигиенических норм: 

размещение ванной и санузла над жилыми комнатами и кухней соседей снизу (п.9.22 СП 54.13330.2016);

расположение кухни и комнаты под санузлом или ванной соседей сверху (п.9.22 СП 54.13330.2016);

размещение кухни над жилыми комнатами ниже расположенной квартиры (п.24 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47); 

организация входа в санузел из кухни или жилой комнаты, если в квартире отсутствует второе помещение, оборудованное унитазом, с входом в него из коридора (п.3.9 СанПиН 2.1.2.2645-10).

Присоединение лоджии к комнате - не согласуемый вариант перепланировки

Пример запрещенной перепланировки: лоджию присоединили к комнате без демонтажа подоконного блока и установки французского остекления

Надеемся, что наша статья помогла вам лучше понять существующие правила перепланировки. Мы готовы ответить на любые ваши вопросы по телефону или по электронной почте. Также вы можете отправлять свои сообщения онлайн.

Читайте также