Перепланировка квартиры на последнем этаже. Все нормы
В нашей практике согласования перепланировок часто бывают квартиры, расположенные на последних этажах жилых домов. И многие собственники не знают, что первый и последний этажи имеют особенности в части возможности согласования некоторых мероприятий по перепланировке. Об особенностях согласования перепланировок на первом этаже читайте здесь.
Сложно утверждать, на каком этаже предпочтительней квартира, однако у людей сложилось устойчивое убеждение, что квартиры последних этажей не столь комфортны, как те, которые расположены, например, на средних.
И действительно, недостатков у них хватает. Перечислим лишь некоторые из них:
- Боязнь высоты – последние этажи расположены высоко и не подходят тем, кто боится высоты.
- Неработающие лифты – они имеют свойство ломаться. Подниматься, к примеру, на 5-й этаж значительно легче, чем на 22-й. А представьте себе, что в семьи есть пожилые люди или молодые родители, которым необходимо будет подняться с детской коляской.
- Разные шумы – помимо лифта, чей двигатель часто расположен в подкровельном пространстве, излишний шум могут создавать насосы, кондиционеры, а также другие устройства, размещенные на крыше или техническом этаже.
- Проблемы с водоснабжением – часто жильцы квартир последних этажей испытывают неудобства, связанные со слабым напором воды в кране.
- Крыша – в разный период времени крыша над головой может доставлять массу неудобств: промерзать в зимнее время, протекать осенью и весной, нагреваться в летний период.
Безусловно, есть у квартир верхних этажей и неоспоримые преимущества:
- Хороший вид из окна – это преимущество в большей степени относится к современным новостройкам в 16-20 и более этажей.
- Экология – чем выше этаж, тем чище воздух. Жители последних этажей в высотках значительно меньше страдают от вредных для здоровья пыли, выхлопных газов и других уличных запахов.
- Тишина – основной аргумент, из-за которого покупают квартиры на последнем этаже. Отсутствие соседей сверху – это почти гарантия того, что в квартире будет тишина. Некому будет шуметь, делая ремонт, никто не затопит водой вашу квартиру.
Что можно при перепланировке на последнем этаже?
Помимо этого, имеются несомненные плюсы у квартир последних этажей при перепланировке.
То есть на последнем этаже разрешены перепланировки, какие нельзя согласовать например в квартирах расположенных например на средних этажах.
Вот об этом мы и поговорим в нашей статье.
Размещение кухни и комнаты в зоне санузла
В большинстве случаев увеличить кухню можно только за счет смежных коридора, подсобного помещения или кладовки.
Согласовать перепланировку с расширением кухни на рядом располагающийся санузел невозможно, поскольку в этом случае санузел соседей сверху окажется над вашей кухней, что запрещено в соответствии с п. 7.20 СП 54.13330.2022.
Но указанная выше норма НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ для квартир, расположенных на последних этажах, так как сверху НЕТ соседей.
А значит, увеличение кухни за счет санузла в этом случае вполне возможно.
То есть последний этаж создает дополнительную возможность увеличить площадь кухонного помещения при перепланировке – за счет смежных с кухней ванной или туалета. В квартирах же нижних этажей такая возможность отсутствует.
Также обстоит дело и с жилой зоной.
Расширять комнату на санузел или ванную можно только при перепланировке на последнем этаже.
Об этом свидетельствует не только пункт 7.20 СП 54.13330.2022, но и пункт 24 ПП РФ №47.
Некоторые собственники у которых квартиры на средних этажах задают нам вопрос — «там же не написано, что запрещено жилую комнату размещать под санузлом или кухней, там написано что запрещено размещать кухни и ванные над жилыми комнатами«,
То есть соседи над нашей жилой комнатой ничего (ванную, туалет или кухню) разместить не могут.
А здесь же МЫ ХОТИМ свою жилую комнату разместить под ванной (кухней) соседей сверху.
Может быть так можно?
К сожалению нет.
Жилищная инспекция трактует эту норму как «обратную», то есть если нельзя размещать ванные и кухни над жилыми комнатами соседей снизу, то и соседям снизу нельзя «подлезать» под ванные и кухни соседей сверху.
Если резюмировать абзацы выше, то из особенностей перепланировки квартиры на последнем этаже можно выделить:
1. На верхнем этаже можно расширить кухню за счет ванной или санузла.
2. На верхнем этаже можно расширить жилую комнату за счет ванной или санузла, а также жилую комнату за счет кухни с электрической плитой.
Размещение жилой комнаты в кухонном помещении
Расширение комнаты на кухню возможно только в квартирах жильцов последних этажей, и при условии, что перегородка между помещениями будет ненесущей, а кухни, (ваша и соседей) снабжены электроплитой.
Кроме того, при перепланировке на последнем этаже также как и на других этажах допускается перенос кухни на нежилое пространство с устройством кухни-ниши, и использование освободившегося помещения в качестве еще одной жилой комнаты.
Это также можно сделать при условии, что в доме на кухнях установлены электрические плиты или если в квартире плита газовая, то при условии ее замены на электроплиту.
Устройство проема в несущей стене на последнем этаже
По текущему законодательству возможность устройства проема в несущей стене определяет автор-проекта дома. В случае если автор-проекта дома как юридическое лицо уже не существует, то обращаться необходимо в ГБУ «Экспертный центр»
Если провести анализ из практики то:
Проем в несущей стене в монолитных домах на последних этажах
Если дом был построен недавно (несколько лет), то скорее всего автор-проекта дома еще существует и необходимо обратиться к нему.
В случае, если автор-проекта монолитного дома уже юридически не существует, то обращаться за техническим заключением необходимо в ГБУ «Экспертный центр», проект же перепланировки может выполнить любая проектная организация в том числе и наша.
Из особенностей перепланировок квартиры в монолитных домах на последних этажах можно отметить что проемы в несущих стенах это редкий тип перепланировок.
Связано это с тем, что в монолитных домах изначально малое количество несущих стен и даже если они есть, они расположены в таких местах, где проемы изначально планировочно делать не нужно. Кроме того, в части несущих конструкций часто применяются колонны и пилоны и соответственно в них никакие проемы сделать не возможно.
Но в нашей обширной практике объекты в монолитных домах где требовалось устроить проем все таки были.
Процесс согласования ничем не отличается от описанного для других типов домов в ПП № 508. Разрабатывается техническое заключение от автора-проекта дома и проект перепланировки от любой проектной организации и далее получается разрешение на перепланировку.
В случае если несущие конструкции не затрагиваются, то разрабатываются техническое заключение и проект перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО. Будем признательные если это ваш случай и вы обратитесь в нашу организацию, мы имеем все необходимые допуски.
Проем в несущей стене в панельных и блочных домах на последних этажах
В 95 процентах случае в Москве автором-проекта вашего панельного дома является АО МНИИТЭП.
Есть некоторые редкие серии такие как например КОПЭ, автором которых он не является.
Подробнее о серии КОПЭ можно узнать здесь.
Но если брать массу домов не разбирая каждый конкретный случай, то скорее всего если у вас панельный дом, то автором-проекта вашего дома является АО МНИИТЭП.
Если же у вас панельный дом индивидуальной конструкции или возможно вы не можете определить серию вашего дома, то вы можете написать нам в форум, на электронную почту [email protected] или позвонить на наш контактный номер +7 (495) 722-03-79 и мы поможем определить вашу серию дома.
Есть мнение, что на последних этажах проем в несущей стене панельного дома сделать можно без проблем, так как сверху нет практически никаких нагрузок.
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Действительно, в большинстве случаев если квартира расположена на высоких этажах, шанс на возможность устройства проема значительно выше чем у квартир на средних и низких этажах. Но это не 100 процентная гарантия и даже не 99 процентная.
Все зависит от расчетов автора-проекта дома. Если проем будет проходить по расчетам, значит его согласуют, если не будет, значит его не разрешат.
Точные показатели дать нельзя, но общий вектор по различию ширины проемов в несущей стены например в квартире на 5-том этаже и на последнем 17-том будет следующий: в квартире на 5-том этаже разрешат ширину проема 90 см, а в квартире на 17-том этаже могут разрешить и 100 см, а может быть даже 110-120.
Часто собственники нам задают вопрос «можно ли сносить несущие стены на последнем этаже в панельном доме».
Ответ на этот вопрос — категорически нет.
Как мы описали выше, можно «побороться» за ширину проема, то есть он будет чуть шире чем допустим разрешили бы на среднем этаже, но полностью сносить несущие стены на последнем этаже в панельных домах категорически запрещено.
Из особенностей перепланировки квартир в панельном доме на последнем этаже можно отметить то, что если брать 95 процентов домов, то все стены перпендикулярные наружним являются несущими.
Исключением из известных серий можно только отметить серию 1-515, в которой несущими являются только наружные стены и она межквартирная внутренняя.
Кто решает возможно будет устроить проем в несущей стене или нет
По текущему законодательству возможность устройства проема в несущей стене определяет автор-проекта дома.
Проем в несущей стене в кирпичных домах на последних этажах
В большинстве случаев при затрагивании несущих стен на последних этажах в кирпичных домах обращаться необходимо в ГБУ «Экспертный центр», так как по домам со смешанными перекрытиями (построеные до 1949 года) это прямо указано в 508-ПП.
И данной отобранной организацией «из года в год» является ГБУ «Экспертный центр»
А если дом построен позже и с железобетонными перекрытиями, то вероятнее всего автора-проекта дома уже не существует, а в этом случае обращаться все также необходимо в ГБУ «Экспертный центр».
Исключением могут являться только некоторые типовые серии домов, например как II-29, автором-проекта которой является все тот же АО МНИИТЭП.
Если же внутренняя стена в кирпичном доме не несущая, то здесь сложностей нет и ее можно снести и частично и полностью.
Из особенностей перепланировки квартир на последних этажах можно отметить некоторое затруднение в определении внутренних несущих стен.
Большинство внутренних несущих кирпичных стен имеют толщину начиная от 40 см. Наружные стены обычно толщиной от 55-60 см.
Пограничным размером являются стены толщиной 30 см, мы видели случаи когда внутренние стены толщиной порядка 30 см были несущими. Если стена толщиной менее 30 см, то с вероятностью 99 процентов данная стена не является несущей.
Проем в несущей стене в кирпичном доме на последнем этаж может быть несколько шире чем на этажах ниже, это связано с меньшими нагрузками. Однако ответ на вопрос как зачастую спрашивают собственники «можно ли полностью снести несущую стену в кирпичном доме на последнем этаже», отрицательный. Это категорически запрещено, так как на данные стены обычно опираются конструкции кровли.
Подробнее об авторах-проектов домов можно узнать здесь.
В случае если автор-проекта дома как юридическое лицо уже не существует, как мы уже писали выше обращаться необходимо в ГБУ «Экспертный центр»
В этом случае у автора проекта дома заказывается техническое заключение, которое оформляется по итогам проведения инженерного обследования.
В выводах технического заключения указывается рекомендуемый размер проема.
Чаще всего его ширина составляет 900 мм.
Согласование перепланировки на последнем этаже
Каких либо особенностей в регламент согласования перепланировки в квартире на последнем этаже нет. Он ничем не отличается от регламента перепланировки на других этажах.
Отличия лишь могут быть в тех мероприятиях которые согласуются с учетом действующих норм.
Весь регламент прописан в 508-ПП.
Существует несколько путей согласования перепланировки.
Если перепланировка планируется существует ТРИ пути согласования
Первый: в случае если при планируемой перепланировке мероприятия по перепланировке не входят в перечень мероприятий прописанных в приложении 2 ПП № 508 сначала выполняются ремонтные работы и после их выполнения перепланировка согласуется на основании составленного собственником эскиза
Второй: в случае если при планируемой перепланировке в перечне мероприятий есть мероприятия из приложения 2 ПП № 508 (в 90 процентах случаев это увеличение санузла за счет коридора), в начале разрабатывается проектная документация в составе технического заключения и проекта перепланировки от любой проектной организации и далее документы подаются на получение разрешения в жилищную инспекцию.
Трений: в случае если при планируемой перепланировке затрагиваются несущие конструкции (или подоконные блоки в панельных домах). В данных случаях как и в предыдущем пункте также разрабатывается техническое заключение и проект перепланировки, однако техническое заключение должен разрабатывать автор-проекта дома.
Если перепланировка выполнена существует также ТРИ пути согласования.
Первый: в случае если после выполненной перепланировки и ее анализа выявляется что мероприятия по перепланировке не попадают под перечень приложения 2 в 508-ПП, то перепланировка согласуется постфактум на основании эскиза перепланировки.
Второй: в случае если не затрагивались несущие конструкции (или подоконные блоки в панельных домах), то разрабатывается уже другой документ, который называется техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от любой проектной организации с допуском СРО и подается на согласование в жилищную инспекцию.
Третий: в случае если несущие конструкции или подоконные блоки в панельных домах при перепланировки были затронуты, то данное техническое заключение должна разрабатывать проектная организация автор-проекта дома.
Если вы не можете определить тип вашей перепланировки, то вы можете написать на нашем форуме, на электронную почту [email protected] или позвонить на наш контактный номер +7 (495) 722-03-79.
Мы поможем определиться с типом вашей перепланировки, а также при необходимости разработать проектную документацию для согласования.
У нас есть собственный проектный отдел со всеми необходимыми допусками СРО.
Вентиляционные короба на последнем этаже
Вентиляционные короба относятся к общедомовому имуществу, которое без согласия 2/3 собственников дома затрагивать нельзя. Но в данном случае это инженерные коммуникации, которые обслуживают более чем одну квартиру.
Вентиляционные короба на последнем этаже демонтировать категорически нельзя, так как будет перекрыта вентиляция всех нижерасположенных помещений.