Согласование перепланировки в новостройке без БТИ

Покупая квартиру в новостройке, следует крайне внимательно отнестись как к документам, предоставляемых собственнику, так и к состоянию самой недвижимости.

На текущий момент, в преобладающем большинстве, новостройки сдаются без внутренних перегородок и отделки. 

Любое изменение конфигурации стен, а также устройство напольного покрытия, является перепланировкой и требует  согласования

Проектная документация для согласования перепланировки выполняется на основании документов БТИ, в которых отражена начальная планировка квартиры и распределение площадей помещений.

Пример документов БТИ до перепланировки

Первичная постановка квартиры на учет БТИ

По сложившейся практике, застройщики не всегда ставят свои объекты на первичный учет в БТИ. 

В случае, если застройщик не передавал информацию в БТИ, необходимо самостоятельно поставить квартиру на первичный учет. Для этого инициируется выход техника из БТИ, с целью инвентаризации помещения.

Если в квартире перегородки находятся на своих местах или намечены трассировкой, при обмере фиксируется их расположение на план наносятся контуры помещений. Кроме этого, если в квартире установлено сантехническое оборудование и кухонная плита, это также будет отражено на плане.

Ниже приведен пример проекта перепланировки, сделанного на основе плана БТИ, полученного при постановке квартиры на первичный учет. Границы помещений обозначены трассировкой.

Новостройка без стен на плане БТИ

Преобладающее большинство новостроек и/или жилых комплексов, сдаются на текущий момент без внутренних перегородок. Данное решение позиционируется как «свободная планировка, однако, такого понятия не существует. Этот термин относится больше к маркетингу и коммерции, а не к согласованию перепланировок.

Кроме этого, массовый характер приобрели случаи, когда в документах БТИ планировка квартиры отражена некорректно. 

Например, вся площадь квартиры обозначена как единое жилое помещение или на плане нет границ кухни, коридоров, помещения санузла не обозначены и т. п. 

Чаще всего причиной этого является информация, переданная в БТИ застройщиком. Итог такого оформления плана – квартира, которая не может считаться жилой. Отсутствие коридоров, например, предполагает выход из помещения уборной в жилую комнату или кухню, что что запрещено.  

Понятие жилого помещения

Согласно определению, данному в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года для того, чтобы проживание в квартире было возможным, она должна иметь хотя бы одну комнату, помещения вспомогательного использования (коридоры и т.п.), а также кухню и санузел. 

По сути, это означает, что квартира без стен жилой являться не может, а считается объектом незавершенного строительства.

В документах, на основании которых была совершена сделка, скорее всего понятие объекта незавершенного строительства не значится. 

Перепланировка новостройки с ошибочным планом БТИ

В настоявшее время единого алгоритма решения ситуации с некорректными документами БТИ не существует. Важно знать передавал ли застройщик информацию в БТИ и ставился ли дом на кадастровый учет. Также многое зависит от тонкостей тех документов, которые готовил автор самого жилого дома и что оформил застройщик.

 Для выяснения всех нюансов в каждом конкретном случае сначала лучше обратиться к специалистам нашей организации, имеющим большой опыт в подготовке документации и согласовании перепланировок.

Если новостройка находится В Москве, то возможно сходить на консультацию в Мосжилинспекцию, где для ряда жилых комплексов намечены пути решения проблем с ошибочными документами БТИ. В данном случае, для первоначально консультации будет необходимо предоставит технический план квартиры или план от застройщика.

Если дома в кадастровом учёте нет, потребуется вызвать кадастрового инженера и он уже будет делать технический план. Верный технический план выполняется на основании заверенного его печатью плана застройщика или автора проекта дома.

Деле следует получить на основе полученных документов исправленные документы БТИ. В случае отказа БТИ принять во внимание эти документы, остается возможность признать их на основании решения суда.

В Московской области для предварительного согласования перепланировки в квартире, имеющей ошибочные документы БТИ, потребуется проконсультироваться с местной администрацией, так как состав документов, необходимых для согласования перепланировки может быть иным.

В некоторых районах Подмосковья может быть достаточно следующих документов:

  • Заверенного плана застройщика;
  • Плана от управляющей компании;
  • Проектной декларации;
  • Документов из Ростехинвентаризации.

В целом ситуация с оформлением квартир, имеющих ошибочные документы БТИ, для Московской области выглядит проще.

Оформление новостройки с перепланировкой без БТИ

Если перепланировка выполнена и нужно ее узаконить, а начального плана БТИ не существует, в Москве потребуется пригласить техника БТИ для обмеров и фиксации в документах фактического состояния квартиры.

В БТИ готовят план квартиры «в красных линях», что означает незаконно выполненную перепланировку.

Так как начать процедуру узаконивания перепланировки, предусмотренную решениями Правительства Москвы, в данном случае невозможно, приходится идти тем же путем, что и в случае оформления квартиры с некорректным планом БТИ:

  • При необходимости получать заверенный план застройщика или автора проекта дома;
  • Заказывать, если его нет технический план либо в БТИ, на основании выхода инженера и заключения Договора, либо приглашать кадастрового инженера;
  • Заказывать в БТИ на основании технического плана документы с первоначальной планировкой квартиры.

В Москве согласование выполненных перепланировок определено действующим регламентом. Если перепланировка не содержит запрещенных решений, при наличии всех документов ее можно согласовать.

Оформление выполненной перепланировки без БТИ в Подмосковье

В Московской области, если перепланировка не была зафиксирована в документах БТИ как незаконная, лучшим есть возможность согласовать ее как намеченную, так как в ином случае придется узаконивать выполненные работы по определению суда.

Для того, чтобы знать какие документы потребуются, предстоит для начала проконсультироваться в местных органах власти, согласующих перепланировки.

Далее, либо потребуется заказывать в БТИ на основании технического плана документы с первоначальной планировкой квартиры, либо будет достаточно предоставить проектную декларацию, заверенный печатью план застройщика или управляющей компании. Кроме этого, можно заказать документы в Ростехинвентаризации.

Примеры планов застройщика

novostrojke-bez-bti-01.jpg

Итогом оформления перепланировки станет технический паспорт квартиры, в котором будет отражено ее фактическое состояние, полученное по окончании работ. Именно эта планировка в дальнейшем и будет считаться законной.

Стоит признать, что разнообразие вариантов оформления документов квартир новостройках сейчас таково, что разобраться в этом неспециалисту бывает сложно.

Для получения консультации у квалифицированных специалистов нашей организации можно направить имеющиеся документы и планировочные решения в письме электронной почты, задать вопрос на сайте или по телефону.

Читайте также