Уменьшение площади квартиры после проведенных ремонтных работ и перепланировок
Очень часто после проведения перепланировок общая площадь квартиры относительно первичных планов БТИ может значительно уменьшаться.
Почему это происходит?
Связано это с тем, что в процессе проведения ремонтных работ по выравниванию стенустройству новых перегородокмонтированию декоративных элементов общая — площадь квартиры «съедается» в метрах.
В новостройках основной задачей застройщика является продажа квартиры с максимальной площадью. Такие дома сдаются без отделки.
Соответственно абсолютно голые стены в панельных и монолитных домах (без предварительной косметической облицовки) подлежат выравниванию оштукатуриванию. Оштукатуривание урезает по 3-4 см с обеих сторон одной стены.
Лишь за счет одного штукатурного слоя в большой квартире при существенных поверхностных изъянах общая площадь квартиры может уменьшиться от 3-х до 5-ти кв.м (в квартире меньших размеров на 1- 2 м2). Не берем ситуации с вертикальной симметрией стен (особенно это касается панельных домов) — то что стены отклонены от вертикали, бывает видно даже "на глаз".
Пример уменьшения площади в доме серии П44.
В целом при показанной ниже перепланировке площадь квартиры сильно "не поплывет". Возможно, она немного уменьшится, но не более чем на 1 метр.
Это связано в стем, что количество демонтируемых/устанавливаемых стен приблизительно одинаково. Уменьшение площади возможно лишь за счет штукатурки стен.
С кирпичными домами — похожая ситуация: штукатурный слой в которых сам по себе толще. Так как для кирпичной кладки характерно большее количество изъянов поверхности.
Квартиры старого фонда, также измерялись по одним обмерам БТИ. По мере многократно, проведенных ремонтов — новая штукатурка — наносилась на предыдущие слои старой (после проведения ремонтных работ и перепланировок стены не всегда очищаются до бетона), также существенно урезая тем самым площадь.
Итак, резюмируем из за каких мероприятий происходит уменьшение общей площади квартиры после ремонта и перепланировки:
Оштукатуривание и выравнивание вертикали стен
Шумоизоляция стен
В домах старого фонда нет ограждающих конструкций для стояков канализациигорячего и холодного водоснабжения. Соответственно установка ограждения труб санузла и ванной также занимает дополнительную площадь
Устройство большого количества новых перегородок и декоративных элементов
Обшивка стояков отопления в комнатах
Почему уменьшается высота помещения после ремонта:
Изменение либо устройство конструкции полов (особенно в новостройках),
Декоративные элементы/натяжные потолки/шумоизоляция потолка, тем самым также уменьшается высота помещения.
Вероятно стоит коснуться и обратной ситуации:
Может ли площадь квартиры увеличиться?
Ответим, что практически нет.
Если говорить о старых домах, то иногда площадь может немного увеличиться за счет например слома сантехнической кабины, демонтажа подоконных блоков или большого количества не несущих стен.
В примере как мы видим ниже, именно такая ситуация. Несмотря на то что дом панельный и достаточно старый, но в нем проводились некоторые мероприятия которые позволили сохранить площадь квартиры и даже после перепланировки она стала несколько больше.
Это демонтаж сантехнической кабины, демонтаж подоконного блока и демонтаж одной стены. Кроме того, как мы видим по плану, новых стен не возводится.
Если говорить о новостройках, то застройщик меряет "по максимуму" даже если это не всегда верно. Обычно в договорах долевого участия стоит пункт, что если площадь квартиры измениться не более чем на 1 процент в ту либо иную сторону, то стороны претензий друг к другу не имеют.
Однако на практике, мы всего пару раз сталкивались с ситуацией, что застройщик возвращал деньги собственнику из за того, что площадь квартиры почему либо оказалась меньше.
Если возьмем например 50 метровую квартиру, то 1 процент, это всего лишь 0.5 метра. И как правило в договоре долевого участия продается квартира площадью 50.5, ну а потом "как то оказывается" по обмерам БТИ, что квартира площадью 50.01 и по договору ДДУ получается, что "никто никому ничего не должен".
Пример условный, но ситуация приблизительно такая.
Либо, гораздо чаще возникает второй вариант, что по обмерам БТИ, площадь квартиры оказывается 50.6. И вот в этом случае, за лишние 0.6 кв, метров, застройщики сразу настойчиво просят доплатить, и формально по договору они правы.
Конечно 0.6 метра в цифрах немного, а в денежном выражении может быть и 150 и 200 тысяч рублей, и даже более, в зависимости от престижности новостройки.
Причем зачастую, физически этих лишних метров нет. Если есть подозрение на "ошибку", можно "побороться" — сначала самостоятельно перемерить квартиру и убедиться в собственной правоте, потом потребовать официально перемерить квартиру, составить претензию и "ошибка" поправиться.
Пример уменьшения площади перепланировки в новостройке:
Площадь данной квартиры изначально 194.1 квадратных метра. Заказчик в начале заказал у нас только проект перепланировки, успешно получил разрешение на перепланировку. В дальнейшем видимо решил не заниматься вторым этапом и поручил процесс согласования нашей организации.
Мы с радостью решили помочь, квартиру мы хорошо знали, так как собственно разрабатывали по ней проектную документацию. С точки зрения контекста статьи, это одна из самых показательных квартир — большая площадь, минимум изначально перегородок, застройщик "выжал" из квартиры все что можно, дав собственнику фактически "голый" прямоугольник. Сразу скажем что это застройщик Дон-строй.
Итого, резюмируем, после согласования второго этапа, когда вышла комиссия жилищной инспекции, подготовились все акты на скрытые работы, был подписан акт выполненной перепланировки и т.д. и т.п. и наконец вышел техник БТИ для обмера помещения, он обмерил конечную площадь квартиры и по обмерам получилась, что общая площадь квартиры, теперь не 194.1 кв. метр, а порядка 182.
Вот так из квартиры так как пришлось выравнивать стены, устанавливать множество перегородок и декоративных элементов "ушло" 12 квадратных метров.
Это конечно пока топ-1 по нашей практике, но 1-3 метра на стандартной трешке метров 80, после ремонта уходит "смело".