Условия перепланировки

В данной статье рассказывается об условиях, которые требуется выполнить для успешного согласования перепланировки в Москве и вариантах документации необходимой для этого.

Ремонтные работы, которые возможно определить термином «перепланировка», трактуются ЖК РФ как изменение конфигурации (планировки) помещения, приводящие к отличию от той, которая зафиксирована в документах БТИ (в техническом паспорте или на поэтажном плане с экспликацией к этому плану). Кроме того, к перепланировке относится устройство или изменение покрытия полов.

Работы по перепланировке помещений требуют согласования внесения изменений в документацию БТИ.

Пример документов БТИ до и после перепланировки

Поэтажный план квартиры до перепланировкиЭкспликацияПоэтажный план квартиры после перепланировкиЭкспликация

С подробностями данной перепланировки возможно познакомиться на этой странице.

Одним из важнейших условий перепланировки является разработка проектной документации, необходимой для ее согласования. В зависимости от особенностей запланированных работ может различаться и состав документации необходимой для их согласования.

Надзорные органы и регламентирующая документация

Условия перепланировки и перечень мероприятий, которые требуют предварительного согласования определены положениями Жилищного Кодекса РФ, действующими санитарными и строительными нормами, а также муниципальными регламентами.

В Москве требования к перепланировке и/или переустройству помещений в многоквартирных домах изложены в постановлении правительства № 508, с основными положениями которого возможно познакомиться в этой статье

В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы. Узаконивание ремонтных работ «по факту» производится по действующим на момент согласования нормам.

Для г. Москвы, надзорным органом в сфере перепланировки жилого фонда, является Государственная Жилищная Инспекция (Мосжилинспекция). 

Офис госулугМосжилинспекцияПостановление 508

Прием документов документации для согласования перепланировки и/или переустройства осуществляется в офисах госуслуг "Мои документы". С процедурой согласования подробнее возможно ознакомиться в этой статье.

Условия перепланировки жилого помещения 

Согласно регламенту, к работам по перепланировке, в большинстве случаев, относятся следующие:

  • Устройство проемов в перекрытиях (например, при объединении квартир по вертикали); 
  • Устройство проемов в несущих стенах;
  • Устройство проемов в межквартирных стенах (при объединении квартир);
  • Заложение проемов в несущих стенах;
  • Перепланировка и/или переустройство в домах с деревянными/смешанными перекрытиями;
  • Перенос/изменение границ «мокрых зон» (ванной комнаты, уборной, помещений санузла);
  • Установка/перестановка газовой плиты с необходимостью изменения трубопроводов подводки (на расстояние, превышающее длину гибкой подводки);
  • Замена газовой плиты на электрическую;
  • Устройство кухонь-ниш или перенос кухонь;
  • Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (включая демонтаж подоконных блоков). 

Для перечисленных мероприятий и некоторых других видов работ, не описанных выше, проектная документация в составе проекта перепланировки и технического заключения должна быть разработана организацией с допуском СРО (например нашей).

Пример проекта перепланировки квартиры

План квартиры до перепланировкиПлан демонтажа и монтажаИтоговая планировка квартиры

В данном проекте из комнаты для прохода в кухню (4) в несущей стене вырезали дверной проем, который затем усилили металлоконструкциями, а для размещения помещений санузла использовали площадь коридора (7). Подробнее проект представлен на этой странице.

В случае, когда работы проводятся в домах с деревянными/смешанными перекрытиями или в ходе перепланировки намечено изменение несущих конструкций дома техническое заключение разрабатывается автором-проектировщиком здания или замещающей ее организацией.

На данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр». 

Типовые проекты перепланировки

Для серийных жилых домов, построенных по проектам МНИИТЭП, был разработан каталог проектов типовых перепланировок. 

Использование типового проекта позволяет обойтись без разработки проектной документации от автора проекта дома.

Основных условий перепланировки по типовому проекту два:

  1. Типовой проект возможно использовать только для согласования запланированных работ;
  2. Любые отклонения проектной документации не допускаются.

Действительный состав проектов каталога типовых перепланировок находится в открытом доступе на официальных сайтах Мэра Москвы и его разработчика – МНИИТЭП.

Примеры типовых проектов перепланировки

Типовые проекты перепланировкиТиповые проекты перепланировкиТиповые проекты перепланировки

Важно помнить, соблюдение необходимых условий перепланировки по типовому проекту, существенно ограничивает возможности для перепланировки и не учитывает индивидуальных пожеланий собственников.

Условия перепланировки с упрощенным порядком согласования

Некоторые виды работ, не связанные с существенными изменениями планировочного решения и характеристик помещений в настоящее время возможно согласовать без разработки проектной документации.

Для ремонтных мероприятий, проводимых в рамках переустройства помещений квартиры, а также некоторых видов работ по перепланировке доступен вариант согласования по эскизу.

Перепланировка с использованием эскиза согласовывается уже после ее выполнения.

При согласовании по эскизу важно иметь твёрдую уверенность, что действующие нормы и условия перепланировки и/или переустройства помещения были соблюдены, но даже в этом случае Мосжилинспекция вправе потребовать разработки проектной документации.

О том что является перепланировкой, а что переустройством возможно узнать из этой статьи.

При самостоятельной подготовке эскиза чаще всего это копия плана БТИ, на котором отображаются выполненные изменения.

Также в качестве эскиза подойдет план БТИ, на котором приглашенный на объект техник в красных линиях зафиксирует выполненные изменения.

Согласование выполненных работ

Для согласования перепланировки «по факту» комплект документов должен содержать техническое заключение «О допустимости и безопасности выполненных работ». В данном случае проект уже не требуется.

Пример технического заключения на выполненные работы

Техническое заключение о допустимости перепланировкиТехническое заключение о допустимости перепланировкиТехническое заключение о допустимости перепланировки

Подробнее с данным примером документации для согласования выполненной перепланировки возможно познакомиться здесь.

В зависимости от состава работ, разработку данного технического заключения может выполнить организация с допуском СРО или автор дома/замещающая его организация в зависимости от типа междуэтажных перекрытий на объекте и факта внесения изменений в несущие конструкции. 

Узаконивание ремонтных работ «по факту» производится случае, когда выполнены условия перепланировки, действующие нормы на момент ее согласования.

Условия производства работ и сдачи выполненного ремонта

В случае успешного предварительного согласования проектной документации собственнику представляется документ, дающий право приступить к работам. 

В этом же документе описываются условия перепланировки и/или переустройства в части соблюдения проекта и требований по производству работ.

Пример распоряжения на перепланировку и акта о ее окончании

Распоряжение на перепланировкуРаспоряжение на перепланировкуАкт о завершенной перепланировкеАкт о завершенной перепланировке

По окончании ремонтных работ, в том числе и при согласовании перепланировки «по факту», на основании обращения, объект посещает приемочная комиссия МЖИ. Задачей комиссии является визуальный контроль соответствия фактического состояния объекта в сравнении с согласованной проектной документацией.

Получение акта о завершённом переустройстве и (или) перепланировке помещения является окончанием процедуры согласования ремонтных работ и дает право внести изменения в документацию БТИ.

Для графической фиксации изменяя планировки осуществляется вызов специалиста БТИ, который осуществляет обмеры. 

Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых или выполненных мероприятий. 

Также потребуется указать адрес объекта и контактный номер телефона для связи. Помимо электронной почты вы сможете оставить свой вопрос на нашем сайте (в форме вопрос - ответ), в онлайн чате, а также по телефону.

Читайте также