Перепланировка апартаментов — как согласовать в 2024 году

В нашу организацию часто поступают запросы на согласование перепланировки в апартаментах.

Но так как фактически апартаменты это нежилые помещения, то с процессом согласования есть определенные нюансы и, которые мы разберем в статье ниже.

Что значит апартаменты

Апартаментами называется помещение, которое юридически относится к нежилому фонду, однако фактически будет использоваться для постоянного проживания.

Чем апартаменты отличаются от квартиры

Говорить об отличиях апартаментов от квартиры можно только после того как мы процитируем законодательство регулирующее правовой статус помещений.

Итак
Квартира это — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком помещении. (ЖК РФ, статья 16, пункт 3)

Апартаменты это — ?

Проблема анализа отличий квартиры от апартаментов заключается в том, что не в одном законодательном акте не описано что такое апартаменты.

Юридически, апартаменты это нежилые помещения. Обычные нежилые помещения и анализировать в чем разница апартаментов от квартиры не возможно, так как это два разных типа помещений, соответственно к ним применяются различные требования при согласовании перепланировки.

Закон о статусе апартаментов

В 2021 году на рассмотрении государственной думы поступил законопроект № 1162929-7, который должен исправить пробелы в регулировании статуса апартаментов и придать им законодательно закрепленный статус помещения.

Законопроект должен внести в законодательство новый статус — многофункциональное здание (МФЗ) и на них будет распространяться действие жилищного кодекса и синхронизировать правовые режимы использования квартир и апартаментов.

Застройщики в 100 процентах случаев должны быть использовать эскроу-счета, вести строительство самостоятельно и только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи объектов дольщикам эскроу-счета будут разблокированы и средства перечислены застройщику.

Однако так скажем законопроект «забуксовал», пошел уже второй год а он не продвинулся дальше «первого чтения» и есть предположение что он может быть вообще не принят.

Анализирую многочисленные поправки можно увидеть что при принятии закона не решается вопрос с земельными участками, так как собственники будущих «условно жилых» помещений не получают равный объем прав по сравнению в квартирами в обычном многоквартирном доме.

Далеко не все апартаменты предназначены только для проживания. Есть комплексы которые построены для предпринимательской деятельности и не данный закон не может разделить и отрегулировать этот момент.

Почему застройщики строят апартаменты

А зачем вообще застройщики строят апартаменты, которые они тем более продают чуть по более низкой стоимости чем квартиры?

Все дело в том, что по законодательству, застройщик не может «просто так» построить дом. Он связан обязательствами для жителей построенного дома обеспечить их объектами социальной инфраструктуры — магазины, поликлиника, детский сад и т.д.

На них не распространяется нормы проектирования для жилья (инсоляция, звукоизоляция) это также позволяет построить дом в том месте где жилой дом по нормами построить бы в принципе не удалось, либо у него были совершенно иные технико-экономические параметры чем у нежилого дома.

Не маловажную роль играет назначение земельного участка.
Перевести земельный участок из одного назначения в другое это сложное мероприятие, зачастую в принципе не возможное.

То есть если застройщик строит многоквартирный дом, то в нагрузку к дому получает обязательства по строительству социальной инфраструктуры с вытекающими (и очень не малыми) дополнительными расходами.

А если он строит апартаменты, то есть фактически нежилые помещения, то к ним все что требуется «дополнительной социальной нагрузкой к жилому дому строить не нужно.
Просто строиться, дом в форме дома, идет реклама как жилого комплекса, но с маленьким нюансом, что продаваться будущим собственникам будут «апартаменты».

Поэтому подвоха в апартаментах никакого нет, будущий собственник просто должен четко понимать что он покупает. Застройщик экономит на инфраструктуре и статус апартаментов в Москве проходит как нежилые помещения. Собственник мириться с зачастую отсутствием инфраструктуры и возможности прописки.

Приведем пример, есть земельный участок под назначение «строительство спортивной инфраструктуры».
И все предельно ясно — на этом земельном участке можно построить только объект спортивного назначения (каток, теннисный корт, школа борьбы, бальных танцев) и застройщик делает финт который вы можете видеть ниже:

Он проектирует что то сложносоставное «спортивно-гостиничный комплекс».

Из них спортивного назначения — первый этаж (не весь)

А все остальное (20 этажей) «гостиница квартирного типа», далее в ДДУ это начнет называться апартаментами (нежилыми помещениями), но позиционируют их как апартаменты квартирного типа.

И застройщика тут упрекнуть нельзя не в чем, он полностью действует в рамках законодательства, сколько ему согласовали, столько он запроектировал апартаментов и построил.

Вот кстати и сам этот комплекс.
Там действительно будет школа танцев, но если она «финансово не спляшет», то через какое время вывеска смениться на пятерочку или азбука вкуса.

Отзывы жителей соседних домов:

Это к вопросу от соблюдении норм жилой застройки.

У жителей соседнего дома был ранее прекрасный панорамный вид, их негодование можно понять.

Ведь теперь прекрасный панорамный вид стал у будущих собственников апартаментов.

Кстати комплекс по нашему мнению достойный, мы были в нем. Красивые входные группы, двухуровневая парковка, 4 лифта с музыкой, интересные планировки, хорошие виды из окна, особенно с верхних этажей, минималистично, но красиво оформленные холлы этажей, поэтом думаем что будущие покупатели не разочаруются в этой недвижимости за исключением невозможности постоянной прописки.

Но так как по функционалу стоит как «спортивно-гостиничный комплекс», то регистрацию на 5 лет оформят без всяких вопросов.

Интересный факт: так как апартаменты юридически это нежилое помещение, то там можно зарегистрировать юридический адрес на организацию.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение

Апартаменты могут быть организованы в здании, ранее имевшем промышленное назначение (например, в бывшем заводском корпусе).

Кроме того, дом, в котором будут продаваться помещения под апартаменты, может быть изначально возведён на землях нежилого фонда – например, в районе бывшей фабричной застройки.

 

Чем апартаменты отличаются от квартиры с точки зрения проектирования перепланировок? В частности, на них не распространяются требования норм и правил, предъявляемые к жилым помещениям – в частности, по расположению жилых и нежилых зон, шумоизоляции.

Поскольку апартаменты по закону не считаются жильём, в них нельзя зарегистрироваться. Соответственно, отсутствует право на получение социальных услуг по месту расположения апартаментов. Тарифы на электроэнергию и ставки налогов для апартаментов в среднем выше, чем для жилых помещений. И это существенный недостаток апартаментов.

С другой стороны, стоимость метра площади в апартаментах значительно ниже по сравнению с помещениями жилого фонда. Апартаменты приобретаются для использования под офисы, склады, небольшие мастерские; в апартаментах организуют отели, клубы и галереи; наконец, оборудуют помещения для длительного проживания.

Отличия в проведении перепланировки апартаментов и квартир

В чём преимущества апартаментов перед «обычными» квартирами? Пожалуй, это неограниченная свобода воплощения самых смелых дизайн-проектов. Собственник апартаментов получает в своё распоряжение площадь, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду, на планировку апартаментов не накладываются такие ограничения, как на объекты, относящиеся к жилому фонду.

 

На фото: пример проекта перепланировки апартаментов в ЖК Флотилия (полностью посмотреть проект можно, перейдя по этой ссылке)

Следовательно, планируя перепланировку в апартаментах, можно реализовать те идеи, которые в квартире при всём желании выполнить было бы невозможно. Именно в апартаментах можно создать классическую квартиру-студию. Тогда как в «обычной» квартире кухня должна быть отделена от жилого пространства – ненесущей перегородкой, напольным покрытием другого типа, или подиумом.

 

Если же кухня газифицирована, то перегородка между ней и жилой частью квартиры необходима. В апартаментах таких ограничений нет. Также в апартаментах отсутствует разделение зон на «сухие» и «мокрые», что, опять-таки, предоставляет известную свободу в плане расположения туалетов и ванных комнат.

Тем не менее, определённые ограничения при перепланировке апартаментов существуют. Как и в жилых домах, запрещено демонтировать несущие элементы конструкции здания, будь то стены или колонны, а новые проёмы в несущих стенах должны быть обязательно усилены металлическими профилями (и согласованы с МЖИ).

Сотрудники нашего бюро могут изготовить проектную документацию на перепланировку апартаментов, которая позволит воплотить все необходимые решения в части переустройства инженерных коммуникаций, изменения конфигурации перегородок и затрагивания несущих конструкций, а также устройства полов.

Для получения бесплатной консультации обращайтесь по телефонам, которые указаны на сайте, или задавайте Ваши вопросы на электронную почту.

Бесплатная консультация
Максимonline
консультант по перепланировкам

    Новые вопросы:
    Марина - 17 Мар 2024 / 09:45
    Здравствуйте! На меня подал в суд сосед, который проживает этажом ниже. В иске просит привести конструкцию пола в соответствии со...
    Анна - 13 Мар 2024 / 07:51
    Здравствуйте, соседка снизу на втором этаже расширила кухню за счёт того, что убрала туалет в 2006 ей дали на это соглашение, вопр...
    Смотреть все вопросы
    Написать в Whatsapp