1. Главная
2. /
3. Техническое заключение

Как получить техническое заключение на перепланировку в 2024 году?

Техническое заключение представляет собой документ, содержащий подробную строительно-техническую оценку состояния здания и сведения о возможности проведения или безопасности выполненной перепланировки квартиры или нежилого помещения.

Составляется такой документ по результатам визуального или инструментального обследования здания. Техзаключение на перепланировку бывает двух видов:

1. Для предварительного согласования (выполняется в случаях, когда перепланировка только планируется и требуется получить на нее разрешение).
2. По факту выполненных работ (составляется для совершенной без разрешения перепланировки, когда ее необходимо узаконить).

Техническое заключение о возможности перепланировки

Согласно установленным требованиям, проектная документация, необходимая для оформления разрешения на перепланировку, помимо проекта должна включать в себя также техническое заключение (пункт 1.2.3.4 Приложения 3 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП).

Допустим, вы решили провести перепланировку квартиры, которая предполагает вмешательство в несущие конструкции или инженерные системы здания, перенос или расширение мокрых зон (устроить проем в несущей стене, перенести или расширить кухню, изменить конструкцию полов в помещениях и т.п.).

Но прежде чем начинать разработку проекта, следует выяснить, можно ли проводить такие работы в вашем доме и конкретно в вашей квартире. С этой целью и разрабатывается заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ. А уже потом, если перепланировка возможна, разрабатывается проект, в который включают все запланированные мероприятия. То есть проект перепланировки изготавливается на основании расчетов и выводов технического заключения.

Где заказать техническое заключение на перепланировку нежилого помещения и квартиры?

В отличие от проекта перепланировки, который можно заказать в любой проектной организации, имеющей соответствующий допуск СРО на данные виды работ, выбор разработчика технического заключения зависит от сложности планируемого ремонта.

Если перепланировка квартиры не подразумевает вмешательство в несущие конструкции дома, то подготовить техзаключение может любая специализированная проектная компания с допуском СРО.

Если же в ходе перепланировки жилого или нежилого помещения в жилом здании предполагается затрагивание несущих конструкций, то за техническим заключением нужно обращаться к автору проекта дома – в проектный институт или организацию, которая разрабатывала проектную документацию для строительства дома.

Узнать автора можно по серии дома. Если у вас возникли трудности с определением, кто именно разработал проект вашего дома, вы можете позвонить по телефону +7 (495) 722-03-79 и узнать данные сведения у наших специалистов.

В случае, когда проектировщик дома неизвестен или он прекратил свою деятельность как организация, техническое заключение на перепланировку с затрагиванием несущих конструкций выдает ГБУ “Экспертный центр”. В ГБУ “Экспертный центр” также следует обращаться за техзаключением для перепланировки в домах с деревянными/смешанными перекрытиями.

Когда перепланировка планируется в нежилом помещении, которое находится в полностью нежилом здании (складском, офисном, административном, торговом и т.д.), независимо от планируемых работ техническое заключение может подготовить любая проектная организация со свидетельством СРО.

Техническое обследование квартиры

Как уже отмечалось, проект перепланировки содержит сведения обо всех изменениях относительно первоначальной планировки жилого или нежилого помещения. В свою очередь техническое заключение:

1. Описывает здание, его характеристики, из каких материалов оно построено, какие стены являются несущими, а какие нет.
2. Приводит сведения о состоянии инженерных систем, несущих и ограждающих конструкций жилого дома (нежилого строения) – стен и межэтажных перекрытий.
3. Оценивает возможность проведения перепланировки квартиры или нежилого помещения. То есть будет ли сохранена прочность и устойчивость строительных конструкций здания, чтобы не допустить их разрушения; не повлияют ли планируемые ремонтные работы на безопасность жизни и здоровья владельцев соседних помещений; не приведут ли задуманные изменения в планировке отдельно взятой квартиры к ухудшению условий проживания граждан в других квартирах.

Составляется техническое заключение по результатам инженерного обследования помещения, которое проводится с целью выявить проблемы, препятствующие перепланировке, и прояснения различных нюансов (например, определения несущих и разгружающих стен).

Таким образом, техническое обследование здания (помещения) – это комплекс инженерных изысканий, которые помогают определить возможность и целесообразность проведения тех или иных работ по перепланировке и переустройству квартиры или нежилого помещения.

Если быть точнее, то инженерное обследование требуется:

• для оценки степени износа ответственных конструкций, их остаточного ресурса, а также выявления дефектов;
• для определения возможности проведения ремонтных работ по перепланировке и переустройству помещения.

В процессе обследования технического состояния здания производятся: осмотр помещения, выборочное вскрытие конструкций и узлов, делаются общие замеры, выявляются внешние дефекты и так далее. При необходимости более детального обследования применяется сложная аппаратура.

На основании детального изучения конструктивных элементов и строительных материалов составляются подробные расчеты по несущей способности, прочности и нагрузкам. В итоге делаются выводы «работоспособности» несущих стен, промежуточных опор, перекрытий и возможности их дальнейшей безопасной эксплуатации. 

Конечным результатом обследования здания станет техническое заключение на перепланировку. Данный документ содержит фотоотчеты, схемы и расчеты, а также рекомендации относительно возможности выполнения работ по перепланировке и переустройству. Другими словами, техзаключение включает все необходимые сведения, полученные в ходе проведения инженерных расчетов и изысканий.

При этом проведение работ по обследованию зданий и помещений должно выполняться с учетом действующих в этой сфере нормативов.

Среди актуальных норм можно упомянуть:

• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».
• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
• МГСН 2.07-01 «Обследование и мониторинг при строительстве и реконструкции зданий и подземных сооружений».
• МРР 2.2.07-98 «Методика обследований зданий и сооружений при их реконструкции и перепланировке».

Обследование стен

Выполнение подобных обследований регулируется специальными нормами и правилами. Среди них можно назвать ГОСТ 31937-2011, СП 13-102-2003, нормы ВСН 57.88(р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и другие документы.

Рассмотрим ситуацию с перепланировкой квартиры. Если планируется устройство проема в несущей стене, то необходимо техническое заключение о возможности его устройства от проектного института. Инженер из такой организации выходит на квартиру и проводит визуальное и инструментальное обследование затрагиваемой несущей стены и примыкающих к ней конструктивных элементов. Кроме того, учитывается общее состояние здания, его особенности, а также наличие непроектных изменений ответственных конструкций.

Специалист проверяет наличие дефектов, возникших вследствие износа здания, воздействия неблагоприятных факторов внешней среды, несоблюдения условий эксплуатации и прочего.

Кроме того, специальным прибором замеряется прочность бетона или кирпичной кладки, а также выборочно изучаются стыки панелей перекрытий над и под затрагиваемой стеной. На основании всех замеров рассчитывается несущая способность и определяются воспринимаемые нагрузки.

С учетом всех исходных параметров и проведенных вычислений делаются выводы о возможности внесения изменений и даются рекомендации по проектированию.

Обследование перекрытий

Обследование перекрытий подразумевает вскрытие их конструкций в определенных точках, проведение проверочных расчетов и вычисление нагрузок, ложащихся на каждый элемент в отдельности. Прочность бетона определяют ультразвуком и/или ударным методом. Состояние деревянных перекрытий оценивают лабораторно, изучая взятые образцы.

Осмотру подвергаются  балки, опоры и пролеты. Важной задачей обследования является поиск трещин, прогибов или иных деформаций, оценка текущего «положения дел» в местах опирания перекрытий на стены. Все конструкции дополнительно проходят обследование на признаки так называемой «зыбкости».

По завершении изысканий составляется план перекрытий с отмеченными на нем местами вскрытия и описанием дефектов и повреждений, которые удалось обнаружить.

Обследование межпанельного стыка

Создание проемов в несущих стенах панельных домов – мероприятие достаточно проблематичное. Многие дома панельного типа, разработанные и построенные под авторством организации АО МНИИТЭП, обладают характерным качеством укладки панельных блоков, что при перепланировке выливается в дополнительные сложности.

При создании проемов в несущих стенах необходимо обследование межпанельных стыков или, как еще говорят, швов. Проблема в том, что строение этих панельных домов таково, что стыки верхних блоков поддерживаются блоками этажей снизу и иногда бывает, что эти панели расположены не совсем правильно по отношению друг к другу.

В итоге при неправильно рассчитанной нагрузке на несущие конструкции могут произойти деформации конструкций, нарушения целостности, устойчивости, что, мягко говоря, не совсем хорошо.

Поэтому существует отдельный процесс согласования таких перепланировок, о чем мы и расскажем дальше.

Как вы уже знаете, согласование по затрагиванию несущих стен проводится при обязательном участии автора проекта дома, а в нашем случае им является уже нами упомянутый институт АО МНИИТЭП.

Для того, чтобы начать анализ конструкций, необходимо обратиться в данную организацию, чтобы там завели дело. Затем институт пришлет к вам своего инженера, который проверит вашу несущую стену. Однако для проведения обследования межпанельного стыка необходимо провести подготовительную работу с ее вскрытием. Производится это вскрытие зубилом, молотком, иногда перфоратором.

На деле вскрытие выглядит как образование небольшого отверстия в основании стены со снятием стяжки пола под ним. Отверстие создается там, где будет располагаться будущий дверной проем. Также может понадобиться вскрытие места, где начинается стена – для проверки существования скоса линии межпанельного стыка.

Инженер придет в вашу квартиру в заранее обговоренное время. Его задача провести анализ вашей стены и ее положения относительно нижних и верхних панелей квартиры.

Следовательно, будет нужно обследовать стены и потолки квартир снизу и сверху, то есть зайти в соседние квартиры. Логично, что с вашей стороны будет правильно заблаговременно предупредить об этом ваших соседей.

В ходе обследования межпанельного шва инженер отметит у себя в бумагах положение стены относительно стыка. Если положение стены и нижних панелей допустимо, то автором проекта дома разрабатывается техническое заключение.

По существующим нормативам вам не позволят провести перепланировку несущей стены, если стык проходит вдоль одного из краев стены либо заходит за ее границы.

Многое зависит от качества укладки панельных блоков. Если они расположены слишком далеко друг от друга и имеют широкие щели, если эти щели плохо заделаны, всегда существует риск скола лежащих снизу панелей.

Образец и состав технического заключения на перепланировку квартиры

В состав технического заключения о состоянии конструкций и возможности перепланировки входят:

• Титульный лист с печатью и подписями.
• Содержание.
• Общая пояснительная записка. Здесь говорится о цели обследования, указываются основные характеристики и конструктивные особенности здания. 
• Листы, где перечисляются результаты проведенного обследования. Здесь указываются особенности конструкций, фиксируются их дефекты, деформации (если есть) и общее состояние, приводятся требования по проведению работ (что можно трогать, а что нельзя) с их нормативным обоснованием.
• Расчеты по несущей способности контактно-платформенных стыков, плит, прогонов или балок перекрытий, прочности бетона несущих стеновых панелей и т.п.
• Общие выводы, сделанные на основе визуального обследования, замеров и расчетов.
• Планы и экспликации помещений (на основе документов БТИ).
• Планы по результатам обмеров и обследования с указанием несущих стен, вентканалов, перегородок, инженерных коммуникаций, мест снятия замеров и прочего.
• Заключение с выводами о возможности допуска к работам по переустройству и перепланировке.

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки

Если техзаключение о возможности перепланировки оценивает безопасность и законность работ, которые еще только предстоит выполнить, то техзаключение по факту определяет допустимость сохранения работ, проведенных без согласования, и их соответствие требованиям нормативных документов.

Собственники, которые уже провели в своей квартире перепланировку, рано или поздно сталкиваются с необходимостью узаконить самовольные изменения. Например, когда хотят продать квартиру или после обращения соседей с жалобой в надзорные органы. Получив предписание Мосжилинспекции с требованием об узаконивании перепланировки, владельцы недвижимости задаются вопросом, можно ли все узаконить или придется вернуть помещению прежний вид в соответствии с поэтажным планом БТИ?

Ответ на этот вопрос даст техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке. Если несущие конструкции дома при перепланировке затрагивались, то заказывать данный документ нужно у автора проекта дома или в ГБУ «Экспертный центр», когда компания – проектировщик дома – неизвестна/прекратила существование. В остальных случаях техническое заключение можно оформить в нашей организации или в любой другой с допуском СРО.

В состав технического заключения по выполненной перепланировке входят:

• Общая часть. Здесь названа цель обследования и указана нормативная база, на основании которой оно проводилось.
• Конструктивная схема здания (основные параметры дома, где находится обследуемая квартира – толщина фасадных и внутренних стен и перегородок, виды инженерных коммуникаций и проч.).
• Выводы и рекомендации: выявлены ли дефекты несущих стен и перекрытий, затронуты ли капитальные конструкции и инженерные системы, в каком состоянии они находятся. Здесь также дается перечень выполненных работ по перепланировке и на основании проведенного обследования делается вывод, соответствуют ли они действующим нормативам.
• Графическая часть ТЗ отражает планы квартиры до и после перепланировки, а также иные чертежи и схемы в зависимости от проведенных работ (гидроизоляция, план полов, аксонометрия коммуникаций и пр.).

4Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки заменяет собой проект перепланировки, поэтому оформление проекта уже сделанной перепланировки отдельно не требуется.