В нашу организацию часто поступают запросы на согласование перепланировки в апартаментах.
Но так как фактически апартаменты это нежилые помещения, то с процессом согласования есть определенные нюансы и, которые мы разберем в статье ниже.
Апартаментами называется помещение, которое юридически относится к нежилому фонду, однако фактически будет использоваться для постоянного проживания.
Говорить об отличиях апартаментов от квартиры можно только после того как мы процитируем законодательство регулирующее правовой статус помещений.
Итак
Квартира это — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком помещении. (ЖК РФ, статья 16, пункт 3)
Апартаменты это — ?
Проблема анализа отличий квартиры от апартаментов заключается в том, что не в одном законодательном акте не описано что такое апартаменты.
Юридически, апартаменты это нежилые помещения. Обычные нежилые помещения и анализировать в чем разница апартаментов от квартиры не возможно, так как это два разных типа помещений, соответственно к ним применяются различные требования при согласовании перепланировки.
В 2021 году на рассмотрении государственной думы поступил законопроект № 1162929-7, который должен исправить пробелы в регулировании статуса апартаментов и придать им законодательно закрепленный статус помещения.
Законопроект должен внести в законодательство новый статус — многофункциональное здание (МФЗ) и на них будет распространяться действие жилищного кодекса и синхронизировать правовые режимы использования квартир и апартаментов.
Застройщики в 100 процентах случаев должны быть использовать эскроу-счета, вести строительство самостоятельно и только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи объектов дольщикам эскроу-счета будут разблокированы и средства перечислены застройщику.
Однако так скажем законопроект «забуксовал», пошел уже второй год а он не продвинулся дальше «первого чтения» и есть предположение что он может быть вообще не принят.
Анализирую многочисленные поправки можно увидеть что при принятии закона не решается вопрос с земельными участками, так как собственники будущих «условно жилых» помещений не получают равный объем прав по сравнению в квартирами в обычном многоквартирном доме.
Далеко не все апартаменты предназначены только для проживания. Есть комплексы которые построены для предпринимательской деятельности и не данный закон не может разделить и отрегулировать этот момент.
А зачем вообще застройщики строят апартаменты, которые они тем более продают чуть по более низкой стоимости чем квартиры?
Все дело в том, что по законодательству, застройщик не может «просто так» построить дом. Он связан обязательствами для жителей построенного дома обеспечить их объектами социальной инфраструктуры — магазины, поликлиника, детский сад и т.д.
На них не распространяется нормы проектирования для жилья (инсоляция, звукоизоляция) это также позволяет построить дом в том месте где жилой дом по нормами построить бы в принципе не удалось, либо у него были совершенно иные технико-экономические параметры чем у нежилого дома.
Не маловажную роль играет назначение земельного участка.
Перевести земельный участок из одного назначения в другое это сложное мероприятие, зачастую в принципе не возможное.
То есть если застройщик строит многоквартирный дом, то в нагрузку к дому получает обязательства по строительству социальной инфраструктуры с вытекающими (и очень не малыми) дополнительными расходами.
А если он строит апартаменты, то есть фактически нежилые помещения, то к ним все что требуется «дополнительной социальной нагрузкой к жилому дому строить не нужно.
Просто строиться, дом в форме дома, идет реклама как жилого комплекса, но с маленьким нюансом, что продаваться будущим собственникам будут «апартаменты».
Поэтому подвоха в апартаментах никакого нет, будущий собственник просто должен четко понимать что он покупает. Застройщик экономит на инфраструктуре и статус апартаментов в Москве проходит как нежилые помещения. Собственник мириться с зачастую отсутствием инфраструктуры и возможности прописки.
Приведем пример, есть земельный участок под назначение «строительство спортивной инфраструктуры».
И все предельно ясно — на этом земельном участке можно построить только объект спортивного назначения (каток, теннисный корт, школа борьбы, бальных танцев) и застройщик делает финт который вы можете видеть ниже:
Он проектирует что то сложносоставное «спортивно-гостиничный комплекс».
Из них спортивного назначения — первый этаж (не весь)
А все остальное (20 этажей) «гостиница квартирного типа», далее в ДДУ это начнет называться апартаментами (нежилыми помещениями), но позиционируют их как апартаменты квартирного типа.
И застройщика тут упрекнуть нельзя не в чем, он полностью действует в рамках законодательства, сколько ему согласовали, столько он запроектировал апартаментов и построил.
Вот кстати и сам этот комплекс.
Там действительно будет школа танцев, но если она «финансово не спляшет», то через какое время вывеска смениться на пятерочку или азбука вкуса.
Отзывы жителей соседних домов:
Это к вопросу от соблюдении норм жилой застройки.
У жителей соседнего дома был ранее прекрасный панорамный вид, их негодование можно понять.
Ведь теперь прекрасный панорамный вид стал у будущих собственников апартаментов.
Кстати комплекс по нашему мнению достойный, мы были в нем. Красивые входные группы, двухуровневая парковка, 4 лифта с музыкой, интересные планировки, хорошие виды из окна, особенно с верхних этажей, минималистично, но красиво оформленные холлы этажей, поэтом думаем что будущие покупатели не разочаруются в этой недвижимости за исключением невозможности постоянной прописки.
Но так как по функционалу стоит как «спортивно-гостиничный комплекс», то регистрацию на 5 лет оформят без всяких вопросов.
Интересный факт: так как апартаменты юридически это нежилое помещение, то там можно зарегистрировать юридический адрес на организацию.
Апартаменты могут быть организованы в здании, ранее имевшем промышленное назначение (например, в бывшем заводском корпусе).
Кроме того, дом, в котором будут продаваться помещения под апартаменты, может быть изначально возведён на землях нежилого фонда – например, в районе бывшей фабричной застройки.
Чем апартаменты отличаются от квартиры с точки зрения проектирования перепланировок? В частности, на них не распространяются требования норм и правил, предъявляемые к жилым помещениям – в частности, по расположению жилых и нежилых зон, шумоизоляции.
Поскольку апартаменты по закону не считаются жильём, в них нельзя зарегистрироваться. Соответственно, отсутствует право на получение социальных услуг по месту расположения апартаментов. Тарифы на электроэнергию и ставки налогов для апартаментов в среднем выше, чем для жилых помещений. И это существенный недостаток апартаментов.
С другой стороны, стоимость метра площади в апартаментах значительно ниже по сравнению с помещениями жилого фонда. Апартаменты приобретаются для использования под офисы, склады, небольшие мастерские; в апартаментах организуют отели, клубы и галереи; наконец, оборудуют помещения для длительного проживания.
Отличия в проведении перепланировки апартаментов и квартир
В чём преимущества апартаментов перед «обычными» квартирами? Пожалуй, это неограниченная свобода воплощения самых смелых дизайн-проектов. Собственник апартаментов получает в своё распоряжение площадь, которой он может распоряжаться по своему усмотрению. Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду, на планировку апартаментов не накладываются такие ограничения, как на объекты, относящиеся к жилому фонду.
На фото: пример проекта перепланировки апартаментов в ЖК Флотилия (полностью посмотреть проект можно, перейдя по этой ссылке)
Следовательно, планируя перепланировку в апартаментах, можно реализовать те идеи, которые в квартире при всём желании выполнить было бы невозможно. Именно в апартаментах можно создать классическую квартиру-студию. Тогда как в «обычной» квартире кухня должна быть отделена от жилого пространства – ненесущей перегородкой, напольным покрытием другого типа, или подиумом.
Если же кухня газифицирована, то перегородка между ней и жилой частью квартиры необходима. В апартаментах таких ограничений нет. Также в апартаментах отсутствует разделение зон на «сухие» и «мокрые», что, опять-таки, предоставляет известную свободу в плане расположения туалетов и ванных комнат.
Тем не менее, определённые ограничения при перепланировке апартаментов существуют. Как и в жилых домах, запрещено демонтировать несущие элементы конструкции здания, будь то стены или колонны, а новые проёмы в несущих стенах должны быть обязательно усилены металлическими профилями (и согласованы с МЖИ).
Сотрудники нашего бюро могут изготовить проектную документацию на перепланировку апартаментов, которая позволит воплотить все необходимые решения в части переустройства инженерных коммуникаций, изменения конфигурации перегородок и затрагивания несущих конструкций, а также устройства полов.
Для получения бесплатной консультации обращайтесь по телефонам, которые указаны на сайте, или задавайте Ваши вопросы на электронную почту.