Минимальная площадь жилой комнаты при перепланировке
Несмотря на то, что многим собственником до сих пор кажется, что ремонт в квартире зависит только от их фантазии и дизайнерских навыков, перепланировка квартиры четко регламентирована действующими нормами.
Разработка проекта перепланировки связана со знанием строительных и санитарных норм, именно поэтому к этому процессу допускаются только компании, прошедшие лицензирование СРО.
Одним из требований при перепланировке квартиры и разработке проекта перепланировки является требование по минимальной площади комнат в квартире.
Требования к площади жилых комнат при перепланировке
В начале мы обратимся к требованиям СП 54.13330.2011, пункт 5.7 гласит следующее:
5.7 В квартирах, указанных в 5.3, площадь должна быть не менее: общей жилой комнаты в однокомнатной квартире — 14 м , общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более — 16 м , спальни — 8 м (10 м — на двух человек); кухни — 8 м ; кухонной зоны в кухне — столовой — 6 м . В однокомнатных квартирах допускается проектировать кухни или кухни-ниши площадью не менее 5 м .
Итак, из этого можно сделать вывод, что если
Квартира однокомнатная — минимальная площадь жилой комнаты может быть не менее 14 кв. метров
Квартира двух и более комнатная, то минимальная площадь общей (самой большой) жилой комнаты должна быть не менее 16 кв. метров, остальные комнаты могут быть не менее 8 кв. метров.
Далее прочитаем пункт 5.3 из того же постановления:
В квартирах, предоставляемых гражданам в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, жилищного фонда социального использования следует предусматривать жилые помещения (комнаты) и подсобные: кухню (или кухню-нишу), переднюю, ванную комнату (или душевую) и туалет (или совмещенный санузел), кладовую (или хозяйственный встроенный шкаф).
Многие собственники квартир, читая этот пункт, часто задают вопрос «но это же для государственного и муниципального фонда, а у нас же частная собственность», поэтому данный пункт именно для нас не применим и мы можем устраивать жилые комнаты любых размеров.
Но далее идет еще и пункт 5.3а, формулировка которого следующая:
5.3а Состав квартир индивидуального жилищного фонда*, жилищного фонда коммерческого использования определяется в задании на проектирование с учетом правил 5.3.
То есть этот пункт, закрывает вопрос, он говорит о том что здания коммерческого использования равны в части трактования норм государственному и муниципальному фонду.
Изначально планировки квартир, особенно в старом жилищном фонде в текущих реалиях вероятно не совсем удобные.
Можно много дискутировать не тему старых планировок квартир, мы часто слышим и от собственников и от дизайнеров «вот бы этих проектировщиков в эти квартиры и заселить и коридоры длинные и комнаты проходные и кухни маленькие и т.д. и т.п.» и это еще самые мягкие эпитеты к проектировщикам 60-70-ти летней давности.
Слушаем, однако не в полной мере разделяем их негодование. Необходимо помнить что это было начало второй половины 20 века и большая часть граждан проживала не в модных монолитах (а в деревянных бараках с удобствами во дворе, да и большинстве случаев даже не в Москве).
И переехать бесплатно в допустим двухкомнатную квартиру даже с проходной комнатой и газовой плитой, но с централизованным отоплением, водоснабжением и канализацией с фасадными и межквартирными стенами метровой толщины мало кто бы отказался.
Но действительно привести те планировки к текущим реалиям удобства планировочных решений можно только при помощи перепланировки.
Однако, с тех пор нормы значительно изменились, и возникают конфликты между новыми планировками и действующими нормами, так как изначально площади были маленькими и «семь шапок из овцы не выкроить никак»
Рассматриваемое в этой статье противоречье — это уменьшение площади жилых комнат.
Приведем ниже типовой отказ жилищной инспекции который выдается вплоть до написания данной статьи в 2026 году.
Собственник квартиры заказал проект перепланировки в проектной организации, сдал его на согласование и получил отказ с двумя пунктами.
Планировки из проекта до и после перепланировки с указанием площадей вы можете видеть на прикрепленных картинках ниже.
На левом (с зелеными площадями) вы можете видеть планировку и площади жилых комнат «до» перепланировки, на правой картинке планировку «после».
Далее мы прикрепим сам отказ:
Пункт 1 гласил о неких противоречивых сведениях о демонтаже газового оборудования. Вероятно забыли описать с пояснительной записке к проекту о мероприятии по демонтажу и замене газовой плиты на электрическую. Пропустим этот пункт в контексте данной статьи.
А вот пункт 2 зачастую вводит собственников/проектировщиков/дизайнеров в ступор, так как он по их мнению делает планировку не согласуемой.
Еще раз процитируем нормы:
площадь общей жилой комнаты в квартирах с числом комнат две и более — 16 м , спальни — 8 м
То есть, изначально планировка квартиры соответствовала данной норме. Одна из комнат 17.3 кв. метра (что больше 16 кв. метров и считаем эту комнату общей жилой), а вторая была 13.7 (что больше 8).
После же перепланировки получилось что комнаты площадями 12.8 и 14.4 метра. И мы начинаем противоречить нормам, нет одной из комнат больше 16 метров, соответственно перепланировку согласовать нельзя. И жилищная инспекция выдала отказ.
О чем это говорит: не более чем от некоторой неопытности проектировщиков которые разрабатывали проектную документацию. Мы видели их проект, проект был «более-менее» и при некоторых усилиях его можно было согласовать, но проблема была не в качестве проектной документации а объеме «опыта» именно в перепланировках и знаниях нюансов согласования и требований жилищной инспекции.
Вся суть проблемы заключается в том, что в проектной документации необходимо по иному обозначать сами комнаты.
К сожалению для собственника, проектировщики «не смогли» прочитать отказ. То есть они его вероятно прочитали, но не поняли что делать.
Сделаем небольшой шаг назад и опишем логику согласования жилищной инспекции как государственного органа: в связи с изменяющими нормами, различными планировками, конструктивом и т.д. жилищной инспекции как государственному органу также приходиться лавировать между всеми этими составляющими и необходимо все таки как то что то согласовывать. И инспекцией принимаются некие «соломоновы» решения, которым можно знать только практически.
Что то согласовать однозначно в нарушении норм, они не могут, но при возможности трактования пункта который позволит согласовать перепланировку они трактуют их в пользу собственников.
И вот в этом отказе, все было однозначно написано.
Если нельзя присвоить большой жилой комнате статус «общей жилой» (именно в табличке экспликации в проекте написать «ЖИЛАЯ проходная» и «ЖИЛАЯ изолированная», так как не хватает площади, то есть же возможность назвать обе комнаты «спальнями» (Они также имеют статус жилых комнат). Ведь для спален написана норма 8 кв. метров.
Ок, назовите две комнаты «спальнями» (о чем отметим написано прямым текстом как подсказкой в самом отказе).
Причем они даже не обязаны это писать, они могут выдать короткий отказ «не допускается перепланировки при которой площадь общей жилой комнаты менее 16 кв. метров. Точка.
Если написать так, то согласуют:
А если так, то будет как прикрепленный выше отказ:
Но нет, жилищной инспекции также не нужны лишние обращения/жалобы/записи на приемы с просьбами разъяснить отказ и т.д.
Они не могут написать в скобках (присвойте обоим комнатами статус «спальни» и мы все вам согласуем).
Но по нашему мнению в этом отказе настолько очевидная подсказка, что необходимо было исправить в таблице помещений в проекте перепланировки (на плане после перепланировки) два слова и согласование было бы получено по предыдущему проекту.
Кстати существует еще один вариант решения данной ситуации, например можно комнате которая площадью 12.8 метра статус нежилой, допустим кабинета и тогда у нас остается формально однокомнатная квартира, которую с комнатой 14.4 метра в экспликации можно обозначить как «жилая».
При желании можно дальше начать читать нормы и дойти до пункта 5.9
5.9 Общие жилые комнаты в 2-, 3- и 4-комнатных квартирах зданий жилищных фондов, указанных в 5.3, и спальни во всех квартирах следует проектировать непроходными.
А у нас проходная комната в этом проекте стала спальней!. И как это трактовать. А не нужно никак. Значит жилищная инспекция выдав это разрешение каким то образом учла пункт 5.3, но по каким то причинам, вероятно есть и какие то другие нормы, не учитывает пункт 5.9 (в конце концов там можно выделить коридор пунктиром прям в жилой комнате) и выдает собственникам разрешения для того что бы они могли планировочные решения 70 ти летней давности привести к текущим реалиями проживания.
Также кратко опишем и иные нормы сопутствующие теме данной статьи.
Ширина:
Итого, минимальная ширина жилой комнаты может составлять не менее 2,25 метров.
Высота
Исходя из того что климатический район Москвы IIB
В Москве минимальная высота должна быть не менее 2,5 метров от пола до потолка.
В мансардных помещениях действуют несколько другие нормы, например, в них можно устраивать жилые комнаты площадью семь квадратных метров.
Требования к площади вспомогательных помещений
Помимо требований к площади жилых комнат, существуют также требования по площадям вспомогательных помещений. Например, кухня должна иметь площадь не менее восьми квадратных метров в то же время для однокомнатных квартир существуют минимальные требования по площади кухни в шесть квадратных метров. Кухни-ниши должны занимать не менее пяти «квадратов».
Наконец существуют требования и общей площади (жилой и вспомогательной) для квартиры в жилом доме:
Однокомнатная квартира – 28 м2
Двухкомнатная – 44 м2
Трехкомнатная – 56 м2
Четырехкомнатная – 70 м2
Пятикомнатная – 84 м2
Шестикомнатная – 103 м2
В случае если вы планируете перепланировку квартиры и вам требуется разработка проекта перепланировки, то вы всегда можете обратиться в нашу компанию. Мы не только разработаем проект перепланировки, но и можем провести весь процесс его согласования, а также прорезать проем в несущей стене. Обращайтесь к нам за консультацией по этим контактам.
У вас вопрос по статье? Задайте его здесь!