1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Перепланировка квартиры в ипотеке

Перепланировка в ипотечной квартире 2024

Почти 70 процентов квартир в Москве 2023 году были куплены с использованием ипотечного кредита.

И большинство данных квартир это новостройки без отделки в которых будет проводится ремонт и соответственно в большинстве случаев будет перепланировка.

В нашу компанию ежедневно поступают запросы на консультации как по согласованию только планируемой перепланировки, так и по узакониванию уже выполненных перепланировок ипотечных квартир.

В данной статье мы раскроем порядок, стоимость и основные нюансы перепланировок в ипотечных квартирах.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

В начале ответим на ключевой вопрос:

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

ДА, МОЖНО.

В данное время процесс согласования квартир купленных с привлечением ипотечного кредита ничем не отличается от процесс согласования квартир которые были куплены полностью за наличные средства или по которым ипотечный кредит уже был выплачен.

С 2011 по 2020 год постановление 508-ПП регулирующее регламент перепланировок в г. Москве активно вносились поправки, изменения и дополнения.

И пункты касающиеся ипотечных квартир постепенно смягчались.

Сначала требовалось согласование с банком разработанной проектной документации, то есть даже не с эскизом планируемой перепланировки, а с уже полностью разработанным перепланировки необходимо было обращаться в отделение банка которое оформило ипотечный кредит.

Далее требование согласования с банком проектной документации было заменено на достаточно размытый пункт «получение согласия банка».

В каком виде данное согласие должно было быть в 508-ПП не пояснялось, в результате практика показала что жилищная инспекция стала принимать письмо-согласие от банка.

Данное согласие банка давалось уже не на основании заранее разработанной проектной документации, а на основании эскиза перепланировки. То есть фактически в банк предоставлялась картинка будущей перепланировки и банк выдавал согласие на ее реализацию.

И в последней правке ПП № 508 требование о предоставлении согласия банка на перепланировку в жилищную инспекцию исчезло. То есть теперь предоставлять от банка какие либо документы для согласования перепланировки не требуется.

То есть если ответ на вопрос «можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире» утвердительный, это можно было и ранее, однако ранее необходимо было предоставлять дополнительный документ который назывался согласие банка.

Особенности перепланировки при ипотеке

Так как мы работаем на рынке согласований перепланировкой уже больше 10 лет, то мы застали все требования и изменения к перепланировкам в ипотечных квартирах.

Основными особенностями согласования до 2022 года было

1. Получение согласия банка на перепланировку квартиры в ипотеке.
2. Ограниченный срок (3-6 месяцев) который банк давал на сам ремонт и перепланировку.

В данное же время никаких различий и особенностей перепланировок квартир в ипотеке нет. Путь согласования точно такой же как и у квартир которые в собственности без обременений.

Единственным отличием может являться то, что по требованиям банка (которые не всегда присутствую в кредитном договоре напрямую) согласование перепланировки с банком все же может быть необходимо.

Допустим в кредитном договоре само требование не быть, но есть ссылки на страницы сайта банка, где оно в том или ином виде может присутствовать.

Нужно ли согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры?

Ответ на вопрос состоит из двух частей:

• Если мы говорим о согласовании перепланировки в жилищной инспекции: то в данное время предоставлять согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры не требуется.
• Если же мы говорим о самом банке: то при начале ремонтных работ банк как минимум необходимо уведомить о их начале, а в большинстве случаев получить его согласие.

Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке?

На текущий момент путь согласования перепланировки в ипотечной квартире ничем не отличается от пути согласования квартир которые были в собственности изначально, либо ипотечный кредит был уже полностью выплачен.

Процесс необходимо начать с анализа планируемой перепланировки и понимания того, что данную перепланировку потенциально возможно согласовать.

Лучшим решение будет обратиться с вашим вариантом перепланировки в коммерческую организацию для подтверждения возможности согласования.

Подобных организаций на рынке представлено множество, в том числе одна из них и наша организаций.

Будем признательны если обратитесь в нашу компанию, за анализом планируемой перепланировки в ипотечной квартире, мы работаем на рынке согласований перепланировок уже более 10 лет.

Дальнейшие шаги могут несколько варьироваться, но общий процесс согласования планируемой перепланировки следующий:

• Заказ документов БТИ (поэтажный план и экспликация, либо технический паспорт БТИ).
• Разработка проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки.
• Получение дополнительных документов и согласований: справка Мосгаз, УК и т.д.
• Подача документов (заявления) на портале mos.ru на получение разрешения на перепланировку.
  Далее идет этап выполнения ремонта: После того как ремонт выполнен, необходимо сдать перепланировку комиссии жилищной инспекции.
• На портале mos.ru подается заявка на выход инспектора жилищной инспекции.
• Проводиться комиссионная проверка.
• Получается акт о завершенной перепланировке
• Получаются документы БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?

Термин «узаконивание перепланировки» в практике согласования говорит о том что перепланировка квартиры уже выполнена.

То есть собственник провел ремонт и предварительно не обращался в жилищную инспекцию за получение разрешения.

Каким образом это получилось не столь важно, но на момент его решения узаконить перепланировку, в квартире есть незаконная перепланировка которую он принял решение легализовать.

Если мы не будем брать к рассмотрению редкие случаи а возьмем 99 процентов квартир, то ситуаций как правило две:

• Квартира была куплена на вторичном рынке и в ней уже есть перепланировка.
  В данном пункте есть два «подварианта».
  1. Перепланировка фактически в квартире присутствует, но в документации БТИ она еще не отражена.
  2. Перепланировка уже отражена в документации БТИ «красными линиями«
• Квартира была куплена на первичном рынке и после покупки собственник провел ремонт не узаконивая его.

Если мы рассмотрим первый случай, то покупатель выбирает на вторичном рынке квартиру.

В большой части квартир на вторичном рынке уже присутствует незаконная перепланировка.

То что она присутствует не означает что банк «не пропустит» квартиру. Банк коммерческая организация и его цель состоит как раз в том что бы выдать вам кредит, но минимизирую при этом свои риски.

В связи в этим банки могут не выдать кредит под конкретную квартиру если в ней выявлены совсем уже «запредельные нарушения».

Оценку наличия либо отсутствия перепланировок осуществляет оценочная компания которая изготавливает отчет для залога в банк, в котором и будет отражена информация о том присутствует ли в квартире перепланировка или планировка квартиры соответствует плану БТИ.

Выявляют они это следующим образом: на квартиру для фотографирования выезжает представительно оценочной компании, а далее при изготовлении отчета сверяется планировка по документации БТИ и фотографиям. Далее выявленные отклонения отражаются в специальной графе оценочного отчета.

Сотрудники же банка ориентируясь на информацию из оценочного отчета принимают решение одобрить ипотечный кредит под конкретную квартиру или нет.

Если же в документах БТИ есть красные линии, ситуация еще более очевидная — в самих документах БТИ стоит штамп о незаконной перепланировке.

В случае если в квартире присутствует перепланировка, то банк одновременно с выдачей кредита обязывает собственника согласовать перепланировку в какой то ограниченный срок (Сроки могут быть различными, но обычно они варьируются от 3 до 12 месяцев).

Второй случай это если покупатель приобрел квартиру на первичном рынке (новостройка) и далее сделал ремонт.

В большинстве случаев при ремонте новостроек планировочное решение от застройщика изменяется. (исключением могут являться только новостройки с отделкой, что представляет собой малый процент от всех новостроек)

И действительно, планировка от застройщика мало кого устраивает и изменения бывают от косметических (по другому расставлена сантехника) до кардинальных (перенос кухонь, устройство проемов в несущих станах, демонтаж подоконных блоков и т.д.)

И по существующему законодательству и перенос унитаза и проем в несущей стене это перепланировка.

Да, это совершенно различные по сложности согласования мероприятия, но однако это перепланировка и если квартиру инвентаризировать она будет зафиксирована совершенно одинаковым штампом.

Результатом проведенного ремонта получиться что у собственника теперь планировка квартиры которая не соответствует документам БТИ с первоначальной планировкой, что означает незаконную перепланировку квартиры которая хотя и не зафиксирована в документах БТИ.

Что бы этого избежать, перед началом ремонта нужно провести процесс согласования и получить разрешение на перепланировку, кроме того о проведении ремонта необходимо уведомить банк выдавший ипотечный кредит.

Дело в том, что в договоре кредитования обязательно есть пункт о том что собственник обязуется предоставить доступ сотрудникам банка для проверки квартиры и если сотрудник банка посетит квартиру то он перепланировку однозначно выявит.

Как получить согласие банка на перепланировку?

Несмотря на то что в данное время (на конец 2023 года) в жилищную инспекцию для согласования перепланировки предоставлять согласие не требуется, с банком согласовать перепланировку все же необходимо.

В каждом кредитном договоре, а если не в договоре то на сайте организации «под звездочкой» когда вы подавали заявку на кредит вы обязательно найдете пункт о том что все перепланировки которые проводятся в квартире должны быть согласованы.

Поэтому, даже если для согласования в Мосжилинспекцию вам не нужно предоставлять согласие от банка, что бы не нарушить условия ипотечного договора вам его нужно уведомить о том, что вы планируйте ремонт который повлечет за собой изменение планировки квартиры.

Примеры различных согласий банков на перепланировку

Перепланировка в ипотечной квартире Сбербанка

Несомненным лидером в части ипотечного кредитования является ПАО Сбербанк. По нашей статистике до трети квартир которые приходят к нам в согласование являются объектами залога Сбербанка.

Как мы уже описывали выше, раньше Мосжилинспекция в комплекте документов которые подаются для согласования перепланировки согласие ПАО Сбербанк на ее проведение.

Данное согласие получить было не сложно: необходимо было обратиться в то отделение банка в котором проводилась сделка и в течении недели они выдавали письмо общий смысл сводился к тому что они не возражают против проведения перепланировки.

Сбербанк всегда лояльно относился к собственникам которые хотели согласовать перепланировку, с получением согласий никаких сложностей не возникало вероятно по двум причинам:

• Первая это то, что это самый крупный банк и заниматься анализом перепланировок собственников которые хотели провести ремонт им было не выгодно, так как практика согласования в различных регионах разница и что бы понять хотя бы поверхностно что собственник хочет сделать им бы приходилось создавать целые отделы в каждом регионе которые бы анализировали перепланировки, что финансово не выгодно

• А вторая, это то, что собственник проведением ремонта и перепланировки (тем более которую он хочет согласовать) он повышает стоимость залога вкладывая в нее деньги (квартиры которая с залоге, до полной выплаты кредита все еще фактически в собственности банка), что естественно банку выгодно.

Поэтому дабы не усложнять и забюрокрачивать процесс Сбербанк всегда давал разрешение на перепланировку подстраховывая себя фразой «При условии ее согласования в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Как мы видим данная фраза «кроет все»:
— то есть в Москве например действует нормативный документ регламентирующий перепланировки — постановление правительства Москвы № 508-ПП
— в Московской области — распоряжение министерства ЖКХ МО № 278-РВ
— и т.д.

Поэтому Сбербанк в своих письмах-согласиях давал такую фразу и в целом верное решения, ведь данные постановления относятся к законодательству Российской Федерации, да относятся.

Однако не стоит путать перепланировки на которые дает свое разрешение ПАО Сбербанк (все которые не противоречат законодательству Российской Федерации) и те перепланировки под которые Сбербанк даст ипотечный кредит.

При выдаче кредита Сбербанк внимательно смотрит на тот объект залога (покупаемую квартиру), которую выбрал будущий собственник.

Перепланировку он может проанализировать либо самостоятельно, либо из оценочного отчета который собственник заказывает в оценочной компании.

В данном отчете оценщики обязаны отразить все существующие перепланировки квартиры.

Сбербанк лояльно относится к следующим типам перепланировок

• Установка не несущих перегородок.
• Демонтаж не несущих перегородок.
• Установка/снятие дверей.
• Расширение ванной или санузла за счет коридора.
• Перестановка мойки, плиты, ванной, туалета в пределах своих помещений.

Если в покупаемой вами квартире подобные перепланировки, то не стоит беспокоится, скорее всего сбербанк выдаст вам ипотечный кредит под данную квартиру.

Если же в квартире перепланировки подобные описанным ниже, то:

• К комнатам и кухням присоединены балконы или лоджии.
• Затронуты несущие конструкции (обычно это проемы в несущих стенах).
• Подрублены технические и вентиляционные короба.
• Вынесены радиаторы отопления на балконы или лоджии.

То скорее всего Сбербанк не выдаст вам ипотечный кредит под данную квартиру.

Перепланировка ипотечной квартиры ВТБ

Банк ВТБ достаточно пристально относится к перепланировкам как при процессе выбора квартиры, так и после того как квартира уже куплена.

В процессе выбора квартиры банк ВТБ однозначно не разрешит приобретать (возьмет в залог) квартиры в которых затронуты короба вентиляции, затронуты несущие стены и присоединены балконы или лоджии, также сложности могут быть если кардинально изменена планировка квартиры сильно отличаясь от планов БТИ хотя указанных ранее мероприятий нет.

В случае если же вы приобрели квартиру в новостройке с использованием ипотечного кредита от банка ВТБ, то при проведении ремонта с перепланировкой однозначно необходимо уведомить банк о планируемых работах, так как именно ВТБ может либо повысить процентную ставку узнав о работах проводимых без согласования либо выписать штраф.

Перепланировка: Газпромбанк, Тинькофф, Росбанк, Альфа-Банк, Открытие, МИБ, Россельхозбанк, Райффайзен Банк, МКБ, Совкомбанк

Хотя два самых крупных банка (Сбербанк и ВТБ) занимают на рынке ипотечного кредитования вероятно более 70 процентов, иные банки такие как Газпромбанк, Тинькофф (в данное время не выдает ипотечные кредиты), Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк, Открытие, Совкомбанк, МИБ, Райффайзен Банк, МКБ также активно выдают ипотечные кредиты.

Требования в части перепланировки в данных банках самые разнообразные поэтому подробно каждый банк описать в данной статье нет возможности: где то совсем не требуется согласовывать перепланировку с банком, где то необходимо написать письмо на электронную почту и получить ответ, а где то все также получить согласие банка в письменном виде.

Лучшим решением собственнику у которого квартира находится в залоге в данных банках обратиться в то отделения банка в котором он оформлял ипотеку и проконсультироваться в каком виде необходимо он должен получить согласие на перепланировку.

Перепланировка через Домклик

Домклик это отдельное приложение Сбербанка позволяющее удобно и быстро провести сделку с квартирой.

Соответственно все сделки проходящие через Домклик подразумевают собой получение ипотечного кредита.

Сам Домклик не осуществляет каких либо действий по согласованию перепланировок, он только лишь является сервисом проведения сделки.

Однако в процессе оформления сделки прикрепленный за сделкой менеджер по нашему опыту может компетентно ответить на все вопросы связанные с перепланировкой как до сделки так и после.

А вот на данной странице Домклика (ссылка), вы можете прочитать как получить согласие Сбербанка на перепланировку.

Перепланировка с помощью ДОМ.РФ

До 2021 год банк Дом.рф был крайне проблемный с точки зрения перепланировок.

Причем сложностей было две:

• Лояльная политика Дом.рф в части процентых ставок и сумм одобрения заемщику с лихвой перекрывалась тем что далеко не каждая квартира на вторичном рынке бралась в залог из за проведенных перепланировок.
• При выдаче кредита на новостройки на первом этапе соответственно сложностей не было, так как в объекте будущего залога еще не было перепланировок. Однако на втором этапе, когда собственник планировал ремонт, банк Дом.рф рассматривая заявки мог отказать собственнику в проведению перепланировки, так как трактовал некоторые мероприятия по перепланировкам как ухудшающими стоимость залога. При этом комментировал, что никто не запрещает собственнику досрочно погасить кредит и уже после этого делать любые перепланировки которые ему будут необходимо
  

Но с 2021 года ДОМ РФ изменил требования к перепланировке предмета ипотеки.

Стали допускаться виды перепланировок которые раньше были запрещены, такие как:

• Снос несущих конструкций в зависимости от типа дома (запрещено только для панельных домов, за исключением случаев наличия укреплений). Иными словами проемы в несущих стенах в панельных домах делать стало возможно.
• Перенос стены, разделяющей кухню и комнату. (Теперь можно расширить кухню за счет смежной жилой комнаты)
• Размещение кухни в малогабаритной квартире при отсутствии в техпаспорте обозначения кухни в случае, если согласно выписке из ЕГРН объект – квартира. (Редко, но бывает что в квартире отсутствует помещение кухни, особенно это актуально для бывших общежитий и теперь при технической возможности в своей комнате/квартире можно согласовать наличие кухни).

Поэтому резюмируя данный блок, банк ДОМ.РФ в данное время выдвигает к перепланировки стандартные требования, такие же в целом как и другие банки.

Спасибо за прочтение статьи, надеемся, информация была для вас полезной.

Если у вас квартира в ипотеке, наша организация может подготовить проектную документацию в составе технического заключения и проекта перепланировки, провести авторский надзор, подписать акты скрытых работ.

Поможем вам согласовать перепланировку самостоятельно или возьмем на себя весь комплекс работ под ключ.