1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Антресоль

Согласование антресоли в квартире и нежилом помещении

В 2018 году в постановление 508-ПП были внесены дополнения которые позволили владельцам квартир с потолками высотой более 4.5 метров, увеличить площадь квартиры за счет возведения антресолей.

Кроме того, что увеличивается сама фактическая площадь квартиры, данную площадь можно внести в ЕГРН, то есть квартира станет больше и в самих документах о собственности.

На площади антресолей можно разместить достаточно большой набор помещений, например спальню, кабинет, и даже санузел и ванную комнату.

Что такое антресоль

Антресоль, это дополнительный этаж устраиваемый внутри контура помещения квартиры или не жилого помещения, который по существующим нормативным актам не должны превышать более 40 процентов от общей площади помещения.

Устроить антресоль в рамках согласования перепланировки можно только в жилых домах и нежилых помещениях расположенных в жилых домах.

* В отдельно стоящих нежилых зданиях (комплексах апартаментов) ее устройство относится работам по реконструкции и согласовать их в рамках перепланировки нельзя.

Возможность устройства антресолей закреплена в приложении 1 ПП № 508.

Формулировка в пункте 2.2.12 прямо разрешает устройство антресолей.

Выдержка из 508-ПП

2.1. Работы по переустройству:
2.2.12 Устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается.

Под площадью помещения значиться не то помещение в котором планируется устройство антресоли.
Допустим площадь квартиры 100 кв. метров, а площадь комнаты в которой устраивается антресоль 20 кв. метров.

Расчет идет не от 20 кв. метров, а от общей площади квартиры 100 кв. метров. То есть в данном помещении общей площадью 100 кв. метров можно возвести антресоль площадью 40 кв. метров.

Многие задают вопрос — а можно ли сделать две или три антресоли в квартире?

Да, можно.

Но общая сумма данных антресолей не может быть более 40 процентов от суммы площади помещения.

Это регламентирует пункт 9.22 в списке запретов.

Запрещается:

Нормы устройства антресолей

Нормы можно разделить на два категории.

С юридической точки зрения

• Площадь антресоли не может быть более 40 процентов от общей площади помещения
• Высота антресоли от уровня пола до потолка должна быть не менее 2.1 метра
• Минимальная высота этажа в котором должна устраиваться антресоль это 4.4-4.5 метра
• Можно сделать несколько антресолей, но сумма их площадей не должна быть более 40 процентов от общий площади помещения
• Антресоли нельзя делать на балконах и лоджиях
• Антресоли могут быть без естественного освещения
• Если антресоль устраивается над жилой комнатой, то что бы комната в первом уровне имела статус жилой, то ее высота должна быть 2.5 метра, а высота антресоли должна быть не менее 2.1 метра. Плюс есть какая то толщина перекрытия, допустим минимум 10 см. То есть, в данном случае общая высота помещения должна быть не менее 4.7 метра. Хотя толщина перекрытия 10 см это настолько предельный минимум что по расчетам она получается редко.
• Если в процессе перепланировки объединяются две квартиры, то можно сделать одну большую антресоль в одной из них. То есть если объединяются две квартиры по 100 кв. метров, в одной из квартир можно сделать антресоль 80 кв. метров, а можно сделать и в каждой квартире по одной антресоли (или больше) по 40 кв. метров. Главным условием является все также устройство антресоли площадью не более 40 процентов от площади помещения.

С технической точки зрения

Здесь вопрос более сложный. Запросы собственников индивидуальны и даже если есть две одинаковые квартиры, антресоли там будут устроены в различных местах, соответственно и конструктив их будет различный.

Соответственно описывать какой либо отдельный конструктив в данной статье мы не будем, прокомментируем основные параметры.

При устройстве антресоли

• В части стояк применяются трубы различного сечения
• Перемычек основной платформы швеллера
• Подшивку снизу и пол антресоли обычно делают из фанеры
• Нагрузки должны быть не только на перекрытия, но и частично разносится на стены
• Количество ступеней и их высота должны быть рассчитаны по нормам
• Но, антресоль на металлических стояках с фанерной подшивкой не является только тем решением которое необходимо применять. Вполне можно сделать и полностью железобетонную антресоль если она пройдет по расчетам и нагрузкам.

Есть еще один встреченный нами нюанс. Застройщики в последнее время «подхватили» тему антресолей и зачастую уже при постройке дома сдают квартиры с антресолями.

То есть физически данной антресоли даже может не быть, она есть на бумагах и «виртуально в воздухе» в квартире.

И на одном из наших объектов получилась ситуация, что собственник квартиры хотел сделать еще «антресоль» к уже существующей антресоли.

К сожалению согласовать это было нельзя. Застройщик уже «выжал» из помещения все что мог и та антресоль была (хотя и физически она не была возведена, но в документах она была) уже близка к 40 процентам площади помещения.

Поэтому согласовать антресоль к существующей антресоли к сожалению нельзя.

Что можно сделать на антресоли

Когда раньше говорили антресоль, то большинство людей представляли некое пространство над коридором, которое представляет собой шкафы для хранения вещей под потолком.

Антресоль же которая входит в текущее понимание, это настоящий дополнительный этаж в квартире, на котором можно разместить много полезных помещений, что особенно актуально для квартир небольшой площади с высокими потолками.

По текущему законодательству на антресоли можно сделать:

• Жилую комнату или кабинет
• Гардеробную или кладовую
• Кухню
• И даже санузел или ванную комнату

Если говорить о последнем блоке в части санузла или ванной комнаты, то до 2020 года данные помещения запрещали размещать на антресольных этажах, однако и это ограничение было снято.

Если мы говорим о коммерческих помещениях, то на антресолях можно устроить практически любое помещение исключая редкие случаи ограниченные требованиями Роспотребнадзора и пожарной инспекции.

Порядок согласования антресоли

Для начала работ необходимо получить план БТИ и экспликацию.

Именно эти документы являются отправными для начала работ и в них мы можем увидеть основной параметр который дает возможность для согласования антресоли — это высота помещения.

В объекте выше, высота помещения была 460 см, что с запасом хватало для проектирования прочной площадки антресоли.
Часто бывает что стоит высота 450 см, и здесь бывают сложности, так как высота под антресолью должна быть 2.1 метр и высота от пола антресоли до потолка должна быть 2.1 метра.
На саму конструкцию антресоли остается 10 см, что часто вызывает осложнения с точки зрения проектирования жесткой конструкции.

Следующий шаг это предоставление собственником своего видения расположения антресоли (нескольких антресолей) относительно плана квартиры. И на этом этапе мы уже приблизительно понимаем будущий конструктив.

Далее начинается сам процесс согласования.

Описать детально процесс не возможно, так как например устройство антресоли на первом этаже в нежилом помещении и в квартире на 5 этаже различаются и по процессу (не кардинально но различаются) и по срокам и даже по самой конструкции антресоли.

Но общими блоками мы опишем саму цепочку работ

• Между собственником и нашей организацией заключается договор на проведения работ.
• Собственник изготавливает нотариальную доверенность на ведение процесса.
• На объект выезжают выделенный согласователь и проектировщик. Согласователь обсуждает с собственником текущие вопросы, проектировщик детально обмеряет помещение и обсуждает с собственником его виденье расположения антресолей и желаемый конструктив
• Осуществляется заказ технического заключения о возможности устройства антресоли либо у автора-проекта дома либо в ГБУ «Экспертный центр»
• На основании технического заключения разрабатывается проект перепланировки, в котором детально учитываются все пожелания собственника в части расположения/размеров/высот антресоли, а также вся остальная планировка квартиры
• Далее документы через портал Мос.ру сдаются для получения разрешения в жилищную инспекцию. (Если антресоль в нежилом помещении, то предварительно получается разрешение Роспотребназдора).

После получения разрешения на перепланировку идет этап ремонтных работ.
(Срок действия разрешения на перепланировку 18 месяцев)

На этом этапе собственник ведет ремонт до чистовых работ, наша организация осуществляет авторский надзор и всячески содействует что бы ремонт был в точном соответствии с полученным разрешением на перепланировку.

Подробнее о разрешении на перепланировку, здесь

Если собственник отклоняется от согласованного проекта, то мы даем рекомендации о тех работах которые можно после выполнения ремонта досогласовать, а какие работы согласовать постфактум не удаться.

После окончания ремонта наступает второй этап наших работ
На этом этапе мы осуществляем

• Вызов комиссии жилищной инспекции
• Подписание актов скрытых работ
• Подписание актов о завершенной перепланировки
• Получение документов БТИ в новой планировкой помещения и передачу их собственнику.

Подробнее об этапе приемки, здесь

К сожалению, описать в точном порядке процесс согласования антресоли не представляется возможным. В каждом из описанных выше блоков есть еще и «вложенные» процессы и дать одну рекомендацию на все объекты не представляется возможным.

Но вы можете задать нам вопрос предметно именно касаемо вашей антресоли и мы с удовольствием на него ответим.

Задать вы его можете по телефону:
+7 (495) 722-03-79
Также вы можете написать нам нажав на данную ссылку в Whatsapp

Антресоль в Московской области

Если говорить о Московской области, то возможность устройства антресолей регламентируется постановлением 27РВ-278.

Принципиально процесс устройства антресолей в Московской области ничем не отличается от Москвы, но есть свои нюансы в зависимости от администрации конкретного района.

Согласование сделанной антресоли

В большом количестве случаев уже сделанную антресоль согласовать не удается.

Причин этому в основном две:

• Часто площадь уже сделанной антресоли больше чем 40 процентов от общей площади квартиры.
• Конструктив антресоли выполнен не верно и жилищная инспекция подобный конструктив не согласует.

По нашей практике редкий случай, когда уже выполненная антресоль соответствует всем действующим к ней нормам и ее можно согласовать постфактум после выполнения работ.

Строительная компания которая проводила работы ориентируется на собственное представление как конструктивно она должна выполнятся и многие требования в процессе ее возведения не соблюдаются.

Это не говорит о том, что антресоль не безопасна в эксплуатации, но все же строительная компания их возводящая ориентируется на собственные представления об ее устройстве, зачастую по требования заказчика максимально удешевляя процесс и не думая о ее будущем согласования.

К сожалению, часто это приводит к следующим результатам.

Данный объект был у нас в работе. Собственник на планировал ее согласовывать, но получив предписание от управляющей компании обратился в нашу организацию за ее согласованием. Конструктив антресоли был выполнен не правильно. Однако процесс производства работ еще не был завершен. В конструктив были внесены некоторые изменения и антресоль была успешно оформлена.

Согласование антресоли в нежилом помещении

Есть два типа нежилых помещений.

1. Отдельно стоящее здание

Это может быть как просто производственное здание, так и допустим апарт-отель предназначенный для проживание. Суть в том, что данном доме все помещения нежилые и нет не одного помещения по назначению «жилая квартира».

То есть нельзя не здесь: как мы видим это обычно производственное здание

Не здесь: мы можем видеть МФК Флотилия. Проблема данного комплекс стоит в том, что весь комплект состоит из апартаментов, хотя и предназначен фактически для проживания как в квартирах. Но юридический статус дома это апартаменты, что ограничивает собственников в устройстве антресоли.

В данных зданиях согласовать антресоль в принципе не удастся. Данные дома не относятся к компетенции жилищной инспекции. (Она может согласовывать перепланировки только в жилых домах и нежилых помещениях расположенных в жилых домах)

Процесс согласований в отдельностоящих нежилых здания не регламентируется 508-ПП.
И устройство антресоли в них приравнивается к реконструкции, что с точки зрения трудозатрат на согласование кратно сложнее процесса согласования перепланировок, так как там действуют иные нормативные акты.

2. Нежилое помещение в составе жилого дома.

В данных помещениях при условии что высота потолка более 4.5 метров согласовать антресоль возможно.
Ограничения по 40 процентам от общей площади действует также и для них.

Единственное отличие от согласования перепланировок в квартирах в том, что необходимо получить дополнительное заключение на сответствие проектной документации санитарно-эпидемиологическим нормам. (Получается в Роспотребнадзоре)

*Данной аккредитованной организацией жилищная инспекция считает Роспотребнадзор.

Часто задают вопрос о возможности устройства антресолей в апартаментах.

Ответим на него — если весь дом апартаменты, то устроить антресоль не возможно.
Если же апартаменты находятся в составе жилого дома, фактически они по документам имеют статус «нежилое помещение» и в этом случае согласовать устройство антресоли возможно.

Стоимость согласования антресоли

Каждая антресоль индивидуально и дать точные цифра относительно теоретического объекта нельзя.

Но если мы рассмотрим квартиру, то основные показатели следующие:

Первый этап работ — получения разрешения на работы

Он начинается в момент заказа документов БТИ на объект, далее идет этап разработки технического заключения, разработка проекта перепланировки и финалом первого этапа является получения разрешения на перепланировку.

• Стоимость услуг нашей организации — 150 тысяч рублей
• Стоимость технического заключения вариативно — оно зависит от площади объекта и может быть и 100 и 150 тысяч рублей
• Проект перепланировки, также играет роль площадь объекта, конструкция антресоли или нескольких антресолей, выводы технического заключения с рекомендациями относительно конструктива, пожелания заказчика и т.д. Но общий ориентир порядка 60 тысяч рублей.

Второй этап работ — приемка после перепланировки

• Здесь внешних платежей нет, есть только услуги нашей организации — порядка 100 тысяч рублей.

Также в процессе работ у собственника будут дополнительные расходы, например документы БТИ, акты скрытых работ, при необходимости согласование с УК и т.д.

Проектирование антресоли в квартире

Есть два варианта проектирование антресоли:

• Первый — если согласовывать антресоль не планируется

В этом случае можно нанять организацию которая фактически монтирует антресоль и они «из опыта» сделают нужную антресоль для собственника. С большой долей вероятностью в этом случае проекта не будет, а будут некоторые рабочие чертежи и комментарии организации что мы «сто раз уже их делали, все будет нормально»

Скорее всего так и будет, но речь о согласовании здесь уж не идет. Проектирование идет из условия, максимального удешевления, что приводит к том что и самого проекта фактически не существует.
Плюс данного варианта экономия средств, минус — большая вероятность не возможности согласования постфактум и как следствие ее полный демонтаж. Пример предписания вы можете видеть несколькими абзацами выше.

• Второй — если согласование планируется

Отправным пунктом является техническое заключение от автора-проекта дома либо от ГБУ «Экспертный центр»
В данных документах даются исходные данные для дальнейших расчетах в проекте перепланировки.

Устройство антресоли это достаточно сложное мероприятие по проектированию, таких объектов в общем количестве перепланировок согласуемых жилищной инспекцией не много, поэтому каждый объект рассматривается внимательно.

Мы один раз даже столкнулись с тем, что жилищная инспекция «пересчитала» запроектированную нами антресоль и увидела несколько недочетов. Они были не критичными, но они были. Мы признали что они были правы, еще раз пересчитали все нагрузки, исправили недочеты, сдали на согласование и только тогда получили разрешение на устройство антресоли.

Также мы множество раз переделывали проектную документацию за нашими коллегами, которые получали два-три-четыре отказа подряд и собственники просили нас «подхватить и помочь на данному этапе» в процессе согласования.

Если вы закажите расчет антресоли в нашей организации, мы сделаем его верной с конструктивной точки зрения с учетом всех нагрузок и безопасности в будущей эксплуатации.

Антресольная полка

Если высота квартиры достаточно большая, но все же нет необходимых 4.5 метров для согласования полноценной антресоли, то можно устроить антресольную полку.

На ней можно организовать спальное место, которое фактически все также увеличит площадь помещения.
Либо можно организовать место для хранения вещей, но мы в нашей практике встречали только спальные места, так как в квартирах небольших площадей устройство данных конструкций значительно увеличивает функциональные возможности использование помещения.

Отличие антресольной полки от антресоли две:

1. Её площадь нельзя внести в общую площадь квартиры
2. К ней нельзя делать стационарную лестницу. (Она должна быть съёмной и не жестко прикрепленной к основной конструкции антресольной полки)

В связи в этим в согласовании ранее выполненных перепланировок с устройством антресольных полок часто возникают сложности.

Большая часть лестниц, как на примерах ниже сами конструктивно выполнены правильно, а вот лестницы в них жестко прикрепляются к строительным конструкциям квартиры, что запрещено.

На фото выше и ниже примеры антресольных полок, которые в целом выполнены правильно за исключением одного элемента.

В данных антресольных полках лестница жестко закреплена к строительным конструкциям, чего быть не должно.

Это может быть только в полноценных антресолях.

В антресольных же полках лестница должна быть приставная, то есть не быть закреплена к каким либо элементам квартиры.

А вот пример правильно выполненной антресольной полки

Как мы видим на фото ниже, к данной антресоли не прикреплено никакой стационарной лестницы.

Есть также пограничное решение, но в нашей практике его согласовывать не приходилось.

На фото ниже, есть стандартная антресольная полка и есть лестница, которую можно «сложить» к стене.

С одной стороны она «вроде как» не стационарная, так как ее можно убрать.

А с другой стороны он все таки прикреплена одной свой частью к стене.
(Пример лестницы покажем, но можно или нельзя согласовать именно эту конструкцию мы однозначно не знаем, но предварительное наше мнение что нет, это не разрешат)

Антресольные полки не требуют согласование с автором-проекта дома. Но при согласовании перепланировки, ее необходимо указывать в проекте как одно из мероприятий.
И даже если она будет указана в проекте, ее площадь не будет входить в площадь квартиры.

Покажем еще один интересный пример антресольной полки.

Высота помещений в данной квартиры была хорошей, но до необходимых 450 см явно не дотягивала. Дизайнер применил элегантное решение в части устройства антресольной полки с лестницей к ней выполненной в форме мебельных конструкций

Ведь согласовать антресольную полку возможно, а то что собственник заходит на нее по причудливой мебельной конструкции шкафа в форме ступенек законодательством не запрещено.

Антресольные шкафы в коридоре

Завершающим блоком нашей статьи мы поговорим об антресолях в их «каноническом» понимании, это антресольный шкафы в коридоре.

Пример данных шкафов вы можете видеть на фото ниже.

Если вы планируйте демонтировать или устроить данные шкафы, то их согласовывать не требуется.

Данные конструкции не отражены на плане БТИ, не фигурируют в 508ПП, соответственно, монтаж или демонтаж данных конструкций не относится к мероприятиям по перепланировке, а значит согласовывать это не нужно.

Спасибо, за прочтение статьи, надеемся информация была для вас полезной.

Наша организация сможет как подготовить проектную документацию в составе технического заключения и проекта перепланировки, провести авторский надзор, подписать акты скрытых работ.

Поможем вам согласовать перепланировку самостоятельно или возьмем на себя весь комплекс работ под ключ.

Спасибо, за прочтение статьи, надеемся информация была для вас полезной.

Наша организация сможет как подготовить проектную документацию в составе технического заключения и проекта перепланировки, провести авторский надзор, подписать акты скрытых работ.

Поможем вам согласовать перепланировку самостоятельно или возьмем на себя весь комплекс работ под ключ.