Перепланировка квартиры в панельном доме

Наша организация разрабатывает проекты перепланировок квартир в панельных домах всех серий.
Консультируем по любым вопросам, связанным с перепланировкой квартир в панельных домах.
Помогаем с согласованием в МЖИ и БТИ.

Можно ли делать перепланировку в панельном доме

С точки зрения согласования панельные дома не отличаются ничем от других типов домов и там можно делать любую перепланировку которая не противоречит действующему законодательству.

Какая перепланировка разрешена в панельных домах:

  • В панельных домах можно расширять санузлы на площади коридоров
  • Возможно демонтировать не несущие перегородки
  • Можно переносить дверные проемы в не несущих стенах
  • Допустим перенос кухни, при условии того, что на новом месте она будет соответствовать всем действующим нормам по линейным размерам
  • Возможно изменение размеров комнат
  • Возможно устроить проем в несущей стене, но только при условии предварительной разработки технического заключения от автора-проекта дома
  • Если стена между кухней и комнатой не несущая и на кухней электрическая плита, то можно организовать кухню столовая. Если же плита газовая то необходимо устанавливать раздвижную перегородку.
  • Можно делать и иные мероприятия не запрещенные действующим законодательством.

Если у вас уже есть план перепланировки, но вы сомневаетесь в том либо ином типе мероприятий, то вы можете направить их на нашу электронную почту или в Whatsapp и мы разберем ваш объект и дадим ответ о том можно или нельзя согласовать ваш вариант перепланировки.

Что запрещено при перепланировке в панельном доме

В панельных домах существуют все те же запреты что и для остальных типов домов.

Из основных запретов касающихся именно панельных домов, это:

  • Запрещается штробить несущие стены и перекрытия под проводку
  • Запрещается устраивать проемы в несущих стенах без согласования
  • Демонтировать подоконные блоки
  • Монтировать электрические щитки в несущие стены

И также следует обратить внимание на запреты которые относятся ко всем типам домов:

  • Переносить/расширять кухни в жилые комнаты
  • Переносить/расширять ванные и санузлы в жилые комнаты
  • Присоединять балконы и лоджии к внутренним помещениям квартир
  • Присоединять тамбура к квартире
  • Объединять газифицированные кухни и жилые комнаты
  • и т.д.

Плюсы и минусы панельного дома

Панельное домостроение ведет свое начала от 1960 годов.

В это время для ускорения темпов жилищного строительства были разработаны первые типовые панельные серии домов. Это позволило значительно ускорить сроки строительства дома вплоть до шести месяцев.

Панельные дома возводят из стеновых панелей, которые заранее изготавливают на домостроительных комбинатах и их привозят на стройплощадку по мере возведения дома.

Панельный дом, это по своей сути большой конструктор, который собирается на месте.

Плюсы панельного дома:

  • Очень быстрые сроки возведения
  • Низкая стоимость обусловленная технологией строительства
  • Относительно низкий расход черновых материалов для первичного ремонта

Минусы панельного дома:

  • Плохая звуко и теплоизоляция. (В панельных сериях строящихся с начала 2000 годов подобной проблемы уже нет, по крайней мере с теплоизоляцией)
  • Ограниченная возможность планировочных решений из-за того что большинство внутриквартирных стен являются несущими
  • Появление сырости при плохо работающей вентиляции (Очень частое явление, так как многие собственники вышерасположенных квартир частично или полностью демонтируют вентиляционные короба)

Стены в панельном доме:

Несущие стены в панельных домах толщиной 140-22 мм, а внутренние перегородки 80-100 мм.
Если говорить о стенах толщиной 140 мм, то это дома старой постройки, например серии II-49.
В серии же которая строилась позже 1605АМ, толщина стены уже 160 мм.
А в серии П44, уже 180 мм.

То есть если в вашем доме толщина несущей стены 140 мм, то смело можно предположить что дом постройки 1960-1970 годов, а если 180 мм, то 1980 и далее.

Но бывают и интересные конструктивные решения, например на нижних этажах толщина панелей бывает 200 мм, а на верхних 140 мм.

Изменять стены необходимо «по бетону», то есть исключая штукатурные слои.

Перекрытия бывают различной толщины, от 120 мм, до 220 мм.

Наружные стены обычно возводятся трехслойными, то есть между двумя слоями бетона проложен утеплитель.

Данная конструкция позволяет довести теплоизоляцию практически до кирпичных стен, толщиной под 80 см.

Если дать какую то общую рекомендацию по определению какая стена несущая, а какая нет, то мы знаем только одну серию панельных домов в Москве, где все внутренние стены являются не несущими, это серия 1-515/Ш (1-515/9М).

Ниже вы можете видеть типовую планировку квартиры, в данном доме, где внутри все стены не несущие. Зеленым цветом выделим две основные не несущие стены. Основная интересующая нас стена — между кухней и комнатой не несущая.


Во всех остальных сериях, стены перпендикулярные наружным стенам дома являются несущими, покажем на примере серии II-49.

Красным цветом выделим две основные несущие стены.

Ключевая конечно стена между кухней и комнатой, именно вокруг данной стены обычно строиться вся перепланировка, так как там необходимо организовать проем в несущей стене для организации входа в кухню и одновременного расширения зоны ванной и санузла на коридор.

Фото усиления стены в панельном доме серии II-49

Наша организация имеет свой отдел алмазной резки и усиления проемов и мы можем предоставить комплексную услугу — согласование перепланировки под ключ + резка и усиление проема в несущей стене.

При согласовании перепланировок панельные дома являются самыми сложными.

Далеко не все пожелания дизайнера воплотятся в жизнь, дело в том, что большинство внутренних стен в панельных домах являются несущими и их демонтаж категорически запрещен.

Максимум на что можно рассчитывать это устроить проем в несущей стене и то это возможно не в каждом случае.

Подробнее об устройство проемов в несущей стене, по ссылке

План секции современного панельного дома серии П-44Т: почти все стены несущие.
Основная масса панельных многоквартирных домов имеет схожую конструктивную схему

Только некоторые ранние панельные многоэтажки имеют минимум несущих стен в квартире, что облегчает и удешевляет проектирование и согласование перепланировок, так как за проектом перепланировки не обязательно обращаться к автору-проекта дома, а можно обратиться в любую проектную организацию с допуском СРО, что значительно бюджетнее.

План рядовой секции старой панельной серии 1-515/9: все стены кроме межквартирных — это перегородки

Согласование перепланировки в панельном доме и проект перепланировки

Процесс согласования в г. Москве регламентируется постановлением 508-ПП.

Именно панельные дома в нем каким либо индивидуальным образом не выделены, но есть несколько интересных нюансов, о которых мы упомянем ниже.

Если говорить о процессе согласования, то первым шагом является получение документов БТИ, то есть исходных документов на основании которых можно начать согласование перепланировки

Далее необходимо определиться с типом перепланировки.

В общем контексте их бывает два:

  • Первый — с затрагиванием несущих конструкцией,
  • Второй — без затрагивания несущих конструкций.

В перепланировке панельных домов в которых не затрагиваются несущие конструкции, достаточно обратиться за проектном перепланировки в любую проектную компанию с допуском СРО.

Если несущие конструкции затрагиваются, то за техническим заключением необходимо обращаться к автору-проекта дома (в большинстве случаев это АО МНИИТЭП), а вот проект перепланировки все также может сделать все также любая проектная организация с допуском СРО.

При необходимости наша организация сможет помочь Вам как в разработке проекта перепланировки, так в согласовании перепланировки под ключ.
Обращайтесь, будем рады помочь.

Далее, необходимо проект перепланировки и техническое заключение загрузить на Мос.ру для получения разрешения жилищной инспекции.

На этом этап получения разрешения закончен.
Срок действия разрешения жилищной инспекции 18 календарных месяцев.
На данное время это конечный срок, продлить его нельзя.

Если собственник не уложился в данные сроки, ему будет необходимо получать разрешение на перепланировку заново и соответственно заново разрабатывать и техническое заключение и проект перепланировки.

Второй этап работ, наступает после того, как ремонт сделан.
Предположим, собственник уложился в данный срок, у него еще есть действующее разрешение и он готов сдавать ремонт жилищной инспекции.

О этом этапе работ вы сможете узнать на данной странице:

Приемка квартиры после ремонта

Узаконивание перепланировки в панельном доме

Отдельно отметим ситуации когда перепланировка уже выполнена, то есть необходим узаконить ранее выполненную перепланировку.

Т о есть тогда, когда в документах БТИ уже отражены красные

Процесс узаконивания перепланировки отличается от процесса согласования планируемой перепланировки в панельном доме двумя моментами.

Так как перепланировка уже выполнена, то на выполненную перепланировку нельзя получить разрешение.

И для этого пути предусмотрен путь узаконивания минуя разрешение на перепланировку, с выходом сразу на акт о завершенном переустройстве.

Для этого необходимо разработать проектную документацию которая называется техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

  • В случае если при уже выполненной перепланировке несущие конструкции не были затронуты, то данную документацию может разработать любая проектная компания с допуском СРО, в том числе будем признательны если обратитесь в нашу организацию.
  • В случае если же несущие конструкции были затронуты (в 99 процентах случаев это устройство проема в несущей стене), то данную документацию по текущему законодательству может разрабатывать только автор-проекта дома.

Если у вас уже имеются БТИ в красных линиях, то наша организация может для вас как разработать проектную документацию для самостоятельного узаконивания, так и узаконить перепланировку под ключ.

Особенности ремонта и перепланировки в панельных домах

Основным нюансом в процессе ремонта в панельных домах является точно понимание — затрагиваются несущие конструкции или нет.

Самый простой способ, это измерить толщину стен без отделочных слоев.

Если толщина стены 14 см и больше, то это точно несущая стена. Если толщина стены 12 см, то это «пограничный» размер, на нашей практике встречались дома с несущими стенами 12 см. Если толщина стены 10 см, то это не несущая стена, то есть перегородка.

В 99 процентов случаев, в Москве, автором проекта вашей серии дома является АО МНИИТЭП. Это проектный институт разработавший большую часть панельных домов на территории города Москвы.

Например это серии II-49, II-57, П44, П44Т, П3, П3М, И209А, П30, II-18 и многие другие.

Исключением будут является только:
— серия КОПЭ, ее разработала 20 мастерская Моспроекта
— серия И-155, ее разрабатывала ОКС СУ-155
— и индивидуальные панельные дома, авторов которых уже найти не возможно.

Если у вас индивидуальный панельный дом и при ремонте затрагиваются несущие стены, то за техническим заключением необходимо обращаться в ГБУ Экспертный центр.

Но предположим что вы попали в эти 99 процентов и автор-проекта вашей серии дома АО МНИИТЭП.

В этом случае, для разработки технического заключения вам необходимо будет обеспечить доступ сразу в три квартиры — ваши, к соседями сверху и к соседям снизу.

И даже более, МНИИТЭП, требует доступ не к соседям сверху и снизу, а «до первой целой стены», то есть если у ваших соседей есть проем в несущей стене, то необходимо будет идти дальше к соседям сверху или снизу, пока инженер не увидит целую стену.

Также МНИИТЭП требует вскрытия полов, для обследования межпанельного шва в торце стены или в зоне будущего проема

Есть некоторая сложность с домами АО МНИИТЭП, которые были построены позже 2007 года.
Данные дома были построены с защитой от прогрессирующего обрушения и АО МНИИТЭП крайне тяжело дает устраивать проемы в несущих стенах в данных домах.

Исключением является дома в которых была изначально запроектирована «проектная ниша». То есть там есть некое заранее сформированное в стене углубление, в котором можно организовать проход между кухней и комнатой.

В случае если есть подобная ниша, то за техническим заключением обращаться к автору-проекта не требуется.

Достаточно будет разработать проектную документацию в составе технического заключения и проекта перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО.

Наша организация имеет данный допуск.
Разработанные нами проектная документация соответствует всем действующим нормам и согласуются Мосжилинспекцией.

Отметим, что привлечение к разработке проекта не специалистов грозит отказом в выдаче разрешения на перепланировку.

Подробнее об отказе в согласовании перепланировки, читайте здесь

После ремонта для сдачи перепланировки жилищной инспекции потребуется комплект документов:

В случае если вы не затрагивали несущие конструкции, то:

  • Акты скрытых работ на гидроизоляцию
  • Акты скрытых работ на звукоизоляцию
  • Договор подряда
  • Допуск СРО

В случае если несущие конструкции затрагивались необходимо будет еще дополнительно предоставить:

  • Акты скрытых работ на усиление проема металлоконструкциями
  • Заполненный журнал ремонтно-строительных работ

Подробнее об актах скрытых работ можно прочитать здесь

Варианты перепланировок в панельных домах

Ниже мы покажем примеры некоторых перепланировок в панельных домах.

Ключевым моментом данных перепланировок является, то, какая стена между кухней и комнатой.

Если стена не несущая, то простора для дизайна в выборе вариантов планировочного решения значительно больше, ведь можно как полостью снести данную стену (если в квартире электрическая плита), так и снести ее и установить раздвижные перегородки.

Но в большинстве случаев, стена между кухней и комнатой несущая, поэтому максимум что возможно в данных вариантах, это запроектировать проем в несущей стене.

Варианты перепланировки однокомнатной квартиры в панельном доме

В данном варианте перепланировки однокомнатной квартиры была задача несколько расширить ванную комнату за счет коридора, более эргономично переставить сантехническое оборудование в зоне объединенной ванны и санузла и организовать вход в кухню из жилой комнаты.
Так как на кухне была газовая плита, то кухня должна быть отделена от жилой комнаты.
Дизайнер собственника придумал не тривиальное решение с устройством полой стены-пенала, в который убираются раздвигающиеся двери.
Данная перепланировка соответствовала всем действующим нормам и была согласована.
Отметим, что в данном панельном доме в однокомнатной квартире не внутри не было несущих стен, что позволило применить подобное решение.


А вот в данном варианте перепланировки в 1 комнатной квартире в панельном доме стена между кухней и комнатой является несущей. Это серия П44.

Собственник квартиры решил не затрагивать несущую стену и ограничился внутренней перепланировкой в которой самым сложным мероприятием был демонтаж подоконного блока с установкой «французских» дверей и перестановкой сантехнического оборудования в зоне ванной и санузла.

Варианты перепланировки двухкомнатных квартиры в панельном доме

Ниже мы представим перепланировку двухкомнатной квартиры серии дома 1-515/9.

Данную перепланировку мы не согласовывали.
Так как перепланировка была простая, мы рекомендовали заказчику заказать в нашей организации проект перепланировки, а сам процесс согласования провести самостоятельно под нашим контролем.

Действительно, перепланировка заключалась только в объединение санузла, перестановке сантехнического оборудования и смещения газовой плиты на габарит плиты в кухней и возможность ее согласования не представляла никаких сомнений.

Единственная сложность была с получением справки АО Мосгаз, но с нашими консультациями и с данным элементом перепланировки заказчик успешно справился.

На основании разработанной проектной документации, заказчик успешно получил разрешение на перепланировку.

Подробнее о том как получить разрешение на перепланировку, читайте здесь.

И далее сдал перепланировку жилищной инспекции после выполненного ремонта.

Ниже мы можем видеть пример перепланировки квартиры в серии II-57.

В данной перепланировке также не затрагивались несущие конструкции, однако отметим, что данная планировка несмотря на схожесть с той которую разбирали выше кардинально отличатся.

Дело в том, то в предыдущей планировке, все внутрикватирные стены являлись не несущими, а в серии II-57, стены перпендикулярные наружным стенам дома являются несущими и в случае их затрагивания потребовалось бы сложное техническое заключение от автора-проекта дома.

Но заказчик отказался от сложных мероприятий и перепланировка заключалась также в изменении габаритов санузла и перестановке одной не несущей перегородке. Также был остеклен балкон.

Данную перепланировку согласовывали мы, в начале разработали техническое заключение и проект перепланировки, далее получили разрешение жилищной инспекции, а после окончания работ заказчику был передан план БТИ в черных линиях в котором была отражена уже новая планировка квартиры.



Стандартный вариант перепланировки двухкомнатной квартиры серии II-57 с устройством проема в несущей стене между кухней и комнатой.

Никаких новелл по планировочному решению не было: проем между кухней и комнатой с усилением металлоконструкциями и расширением санузла на площадь коридора.

Получилась удобная и функциональная планировка полностью удовлетворившая собственника квартиры.

Вариант перепланировки трехкомнатной квартиры в панельном доме

На представленном ниже плане классический вариант перепланировки трехкомнатной квартиры в панельном доме серии П44.

Подобных варианты проектов перепланировок наша организация согласовала уже сотни.
Основным мероприятием вокруг которого выстраивается вся перепланировка, это устройство проема в несущей стене между кухней и комнатой.

В результате данного решения оказывается возможным расширить санузел и ванную на площадь коридора с образованием просто огромной мокрой зоны.


Ниже мы можем видеть вариант проекта перепланировки трехкомнатной квартиры в серии 1-515/9.

Все внутриквартирные стены в данной серии дома не являются несущими, что дает возможность кардинально изменить планировочное решение.

Между кухней и комнатой был предусмотрен проем, расширен санузел на площадь коридора, а также изменены некоторые не несущие перегородки.


Интересный вариант перепланировки трехкомнатной квартиры серии II-49. Можно даже сказать что это самый популярный вариант перепланировки с данной квартирой.
Это торцевая квартира площадью чуть более 50 кв. метров.
Между кухней и комнатой в данной серии дома несущая стена и устройство проема в ней позволило расширить ванную и санузел на площадь коридора. Также была выровнена стена в большой комнате.

Данное планировочное решение было согласовано нашей организацией.
В начале было получено техническое заключение от автора-проекта дома АО МНИИТЭП, пример его вы можете скачать ниже.
Далее наша организация разработала проект перепланировки и было получено разрешение от Мосжилинспекции.

После окончания ремонта перепланировка была сдана жилищной инспекции и заказчику было передано БТИ с новой согласованной планировкой квартиры.

Варианты перепланировки четырехкомнатной квартиры в панельном доме

Как мы уже упоминали выше автор-проекта серии КОПЭ, это 20 мастерская Моспроект.
Но так как данная мастерская прекратила разработку технических заключений, то в текущий момент за ним можно обращаться только в организацию которая их замещает, то есть в ГБУ Экспертный центр. Проект перепланировки в данном объекте разрабатывала наша проектная организация.

Заказчиком было поручено к согласованию стандартное планировочное решение, характерное для данной планировки — организация проема в несущей стене и устройство дополнительного санузла.

Никаких сложностей в согласовании перепланировки не возникло, кроме ситуации с расположением квартиры на 5 этаже. Так как данный панельные дом 22 этажный, то на 5-том этаже проем мог и не пройти по расчетам, но прошел, хотя и не размера 1100 мм, который желал заказчик.


Интересное планировочное решение в серии 1-515/9.

Как мы уже отмечали в данном панельном доме внутри квартир нет несущих стен, поэтому для согласования доступны самые интересные планировочные решения.

Кроме того, собственнику в виде «бонуса» к квартире досталась электроплита. Это редкий случай когда в данной серии дома есть электрические плиты, так как дом старой постройки и подобные дома в основном газифицированы.

Нашей организацией была разработан и согласован в жилищной инспекции проект перепланировки с планировочным решением представленным ниже

Типовые перепланировки панельных квартир

С 2011 года в панельных домах также имеется возможно согласовать перепланировку по типовому проекту перепланировки АО МНИИТЭП

В открытом доступе на Мос.ру находится каталог, в котором размещены многие серии панельных домов.

Преимуществом данного каталога является то, что можно выбрать и заказать понравившейся вариант и жилищная инспекция совершенно бесплатно согласует его, что дает возможность собственнику сэкономить на проектной документации.

Минусом же данного каталога является то, что необходимо делать ремонт в точном соответствии с вариантом каталога, кроме того, там представлены далеко не все серии домов, что ограничивает выбор и например вашей серии, либо именно планировки вашей квартиры вполне может там и не быть.

Подробнее о каталоге типовых перепланировок, на соответствующей странице нашего сайта.


Спасибо за прочтение статьи, надеемся, информация была для вас полезной.

Наша организация может подготовить проектную документацию в составе технического заключения и проекта перепланировки, провести авторский надзор, подписать акты скрытых работ.

Поможем вам согласовать перепланировку самостоятельно или возьмем на себя весь комплекс работ под ключ.

Ждем Ваших звонков по телефону
+7 (495) 722-03-79
Также вы можете написать нам нажав на данную ссылку в Whatsapp
Мы будем рады ответить на Ваши вопросы

Бесплатная консультация
Максимonline
консультант по перепланировкам

    Новые вопросы:
    Марина - 17 Мар 2024 / 09:45
    Здравствуйте! На меня подал в суд сосед, который проживает этажом ниже. В иске просит привести конструкцию пола в соответствии со...
    Анна - 13 Мар 2024 / 07:51
    Здравствуйте, соседка снизу на втором этаже расширила кухню за счёт того, что убрала туалет в 2006 ей дали на это соглашение, вопр...
    Смотреть все вопросы
    Написать в Whatsapp