Квартиры со свободной планировкой — существуют ли?
Квартиры со свободной планировкой в Москве сегодня стали настоящим трендом на рынке коммерческой недвижимости. И интерес к такого рода квартирам в новостройках продолжает сохраняться.
Примечательно, что сам факт наличия такой планировки в квартире компании-застройщики позиционируют как основное преимущество и достоинство подобного жилья.
По их мнению, такая квартира представляет собой большое помещение, в котором еще не определено, где будут стены, какого размера и формы будут комнаты.
И покупателю кажется, что это удобный вариант, поскольку выходит, что он сам может продумать, как организовать имеющееся пространство, где возвести стены и из чего они будут сделаны.
То есть будущий собственник, приобретая подобную квартиру, убежден, что свободная планировка позволит ему сделать любую перепланировку, какую он только захочет.
Но на практике дело обстоит совершенно по-иному. Уже после приобретения квартиры собственники часто сталкиваются со множеством сложностей, когда начинают согласовывать и делать ремонт.
Далее мы расскажем, что означает свободная планировка, как проводить перепланировку в квартире со свободной планировкой и какие нюансы при этом нужно учесть.
Что значит свободная планировка квартиры?
Свободная планировка – это тип планировки, когда в квартире отсутствуют внутренние перегородки. Почти все функциональные зоны объединяются в одном пространстве, что создает ощущение простора и свободы.
По мнению застройщиков, такой тип планировки позволяет максимально эффективно использовать площадь квартиры и свободно реализовывать различные дизайнерские решения. А одной из особенностей свободной планировки является возможность изменения функциональных зон квартиры.
Другими словами, застройщик предлагает покупателю самому определиться с планировкой. При продаже он убеждает потенциального покупателя, что жилье такого формата намного проще сделать комфортным, уютным, оригинальным и отвечающим всем требованиям.
Ведь у него будет пустое помещение, где он сам может возводить перегородки, создавать различные конструкции, менять местами расположение комнат, кухонь и санузлов. И ограничен покупатель в своих планах лишь внешними стенами дома и другими квартирами.
На фоне сложностей с согласованием перепланировок в типовых жилых помещениях, построенных несколько десятков лет назад, полная свобода в зонировании квартиры, которую обещают застройщики, делает такие объекты недвижимости востребованными на рынке жилья.
Застройщик стремится как можно быстрее и выгоднее продать построенное жилье, поэтому часто умалчивает о нюансах свободной планировки. И нередко покупатели сталкиваются с ними уже после оформления документов на покупку квартиры, когда дом сдан и нужно приступать к ремонту и отделке помещений.
Перепланировка квартиры со свободной планировкой
После приобретения жилого помещения в собственность владелец, конечно же, начинает планировать, как будет выглядеть его квартира после ремонта, и после обращения за консультацией в специализированную компанию выясняется, что такого термина, как “свободная планировка”, не существует. Нет, конечно же, понятие такое есть, но никакого юридического обоснования оно не несет.
При продаже квартир свободной планировки в жилых комплексах информация покупателю подается так, словно застройщик специально не стал строить внутренние стены, чтобы не мешать собственнику возводить их самому и там, где ему нужно.
Но суть вся в том, что даже если компания-застройщик позиционирует данную недвижимость, как квартиру свободной планировки, утвержденная планировка у нее все равно имеется, несмотря на то, что внутренних стен в квартире, как правило, нет.
Юридически нет такого жилья, где бы не были заранее продуманы все зоны, стены, санузел и кухня. Ведь для того, чтобы признать построенное помещение квартирой, пригодной для проживания людей, оно должно соответствовать большому количеству требований. А именно: иметь коридоры, хотя бы одну жилую комнату, санузел, кухню.
Жилое помещение со свободной планировкой не имеет выделенных комнат и вспомогательных пространств. Но в таком случае оно не может считаться квартирой, поскольку такое помещение не состоит, как должно, “из одной или нескольких жилых комнат, а также вспомогательных помещений” (п. 3.1.12 СП 54.13330.2022).
Но жилой дом без квартир быть не может, поэтому в утвержденной технической документации, на основании которой ведется его строительство, точные границы комнат, коридоров, санузлов, кухонь указаны. То есть по документам новостройки со свободной планировкой – квартиры (“бетонная коробка” без полов со входом и оконными проемами), а отсутствие перегородок свидетельствует лишь о том, что строительство было не закончено, и вам необходимо продолжить процесс самостоятельно. Причем, с соблюдением всех правил, законов и норм.
Примечательно, что при расчете стоимости квартиры, исходя из ее метража при отсутствии стен, покупатель переплачивает определенную сумму, ведь после перепланировки квартира со свободной планировкой станет меньше по площади.
Но об этом потенциальный покупатель чаще всего даже не задумывается, а для застройщика это даже выгодно, урезаются расходы на возведение внутриквартирных перегородок.
Вместо этого, застройщик намечает трассировкой (строительными блоками или кирпичами), где должны находиться межкомнатные стены, а “почетную” обязанность по их возведению налагает на владельца квартиры. На словах риелторы объясняют это как возможный вариант планировки, но будущий собственник в праве сделать перепланировку по своему усмотрению. Но на самом деле это не так.
Подход к строительству жилых комплексов различен. При свободной планировке в новостройке часть перегородок в квартире может быть возведена самой компанией-застройщиком. На плане БТИ реально возведенные стены обозначаются сплошными линиями. А стены, которые предстоит построить собственнику, – вообще никак не обозначают либо выделяют пунктиром.
Исходя из всего вышесказанного получается, что распространенное мнение о том, что свободная планировка квартиры позволяет устанавливать перегородки как хочется и устраивать помещения, как душа пожелает, в корне неверно.
У каждой квартиры есть своя утвержденная планировка, отвечающая всем нормам, и переносить в коридор кухню, увеличивать количество санузлов или расширять комнату за счет холла по своему желанию вы не можете. Возводить стены при ремонте квартиры со свободной планировкой можно только по обозначенным в документах БТИ и на полу (оставленный ряд кирпичей или блоков) границам помещений. Только такую планировку в купленной квартире имеет право реализовать без согласования ее собственник.
Узнать, как именно выглядит ваше планировочное решение, можно в проекте здания. Получить документ можно в управляющей компании, у проектной организации или застройщика.
И если собственник будет игнорировать данный факт, оперируя тем, что застройщик гарантировал свободную планировку с возможностью самостоятельно определиться с будущей планировкой, для него это может иметь крайне неприятные последствия.
На практике самовольная перепланировка в квартирах со свободной планировкой ведет к тому, что даже узаконить выполненные работы не представляется возможным по причине нарушения действующих требований и правил, которые допускают собственники или нанятые ими бригады строителей, особенно при размещении мокрых зон. Рекомендуем к прочтению нашу статью: “Что запрещено при перепланировке”.
Мокрые зоны в квартире свободной планировки
Если вы хотите отклониться от имеющейся планировки и построить отсутствующие перегородки иным образом, то для начала необходимо получить разрешение на перепланировку. К слову, перепланировка в новостройке со свободной планировкой проводится по тем же правилам, что и перепланировки квартир, где присутствуют внутренние перегородки.
Если действовать правильно, то на стадии планирования перепланировки в квартире со свободной планировкой необходимо обратиться в БТИ для получения поэтажного плана, где указаны все помещения квартиры и их площадь.
Наиболее затруднительный для проведения перепланировки вариант, это квартиры, где на плане БТИ вся площадь квартиры за исключением зоны кухни и санузла является единой жилой площадью.
То есть фактически в квартире, согласно плану БТИ, нет коридоров, что сводит на нет возможность расширения санузла, ведь в данном случае мы увеличиваем санузел за счет жилой комнаты, а это категорически запрещено. На коридор, а также подсобные и кладовые помещения, которые также обозначены на плане, расширять санузел и ванную разрешается.
В таких случаях необходимо опираться только на информацию плана застройщика, где будут указаны абсолютно все помещения, включая коридоры и вспомогательные площади. План застройщика будет основанием и доказательством того, что мокрая зона расширяется не за счет жилого помещения, а на коридор, что законно. Этот план, подтвержденный печатью застройщика, сдается в Мосжилинспекцию с остальным пакетом документов для согласования перепланировки.
Подобных нюансов может быть множество, и неоднозначность в планах часто влияет на ход согласования перепланировки в квартирах со свободной планировкой, а жилищная инспекция последнее время стала более тщательно анализировать запланированные мероприятия.
Надо ли узаконивать перепланировку квартиры свободной планировки?
Да, нужно. Согласование и узаконивание перепланировки в квартире без стен ничем не отличаются от таких же действий в типовом жилье.
Для получения разрешения на перепланировку владельцу придется собрать пакет документов (список по ссылке) и заказать проект. Помимо проекта перепланировки, необходимо получить техническое заключение. Если квартира взята в ипотеку, потребуется уведомить банк о перепланировке и получить от него согласие.
После ремонта нужно пригласить сотрудника жилищной инспекции. Если все работы и возведенные конструкции соответствуют проекту, оформляется акт о завершенной перепланировке и переустройстве. Далее техник службы БТИ проводит обмер помещений, вносит необходимые изменения в учетно-техническую документацию. Лишь после этого перепланировка квартиры со свободной планировкой будет признана законченной и законной.
Обо всех этапах согласования перепланировки квартиры рассказано на этой странице.
Документы на половину перепланировок в новостройках со свободной планировкой оформляют не когда работы только планируются, а когда они сделаны без согласования.
За самовольную перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой придется заплатить штраф. Если при выполнении ремонта собственник ничего не нарушил, то узаконить совершенное переустройство он может при предоставлении Мосжилинспекции технического заключения о допустимости и безопасности произведенных работ.
Процесс узаконивания уже сделанной перепланировки со всеми подробностями здесь.
Прежде чем приступать к согласованию будущей перепланировки или узакониванию уже выполненных работ, получите предварительно консультацию у специалистов в области проектирования и регистрации перепланировок в надзорных органах.
Наша компания имеет большой опыт согласования перепланировок в новостройках Москвы и Подмосковья.
Консультируем бесплатно. Свои вопросы можете адресовать нашим специалистам по телефону или онлайн.
По вашему желанию мы можем подготовить проект с техническим заключением для будущей перепланировки или техническое заключение по факту совершенных работ, если перепланировка уже сделана.
У нас можно воспользоваться услугой «перепланировка под ключ». В этом случае оформлением всех документов и взаимодействием с госорганами (БТИ и Мосжилинспекцией) будете заниматься не вы, а мы – по доверенности.