Поэтажный план от застройщика — где найти
В данной статье мы рассмотрим документ, который называется план застройщика, а также случаи, при которых он будет полезен в процессе согласования перепланировки.
Как такового юридически закрепленного названия за данным документом нет, его называют по-разному:
- План застройщика.
- Поэтажный план квартиры застройщика/автора проекта дома.
- План этажа/квартиры из проектной документации на строительство дома.
- Технический план застройщика.
- План БТИ от застройщика и т.д.
Но основное название, которое закрепилось в обиходе согласователей, жилищной инспекции и управляющих компаний, звучит просто – «план застройщика».
План застройщика – что это?
Это документ, который входит в состав проектной документации, в состав КР (Конструктивные решения). На нем детально обозначены все конструктивные элементы будущей квартиры. Ориентируясь на данный план, проводились строительно-монтажные работы.
Где получить план застройщика?
Как мы уже говорили, данный план содержится в проектной документации на строительство дома. Соответственно, его можно получить из тех источников, у кого данная документация юридически может быть. Это:
- Застройщик (строительная компания).
- Проектировщик (компания, которая разрабатывала проектную документацию на дом).
- Управляющая компания (после сдачи дома комплект проектной документации передается в управляющую компанию для целей эксплуатации дома).
- Есть и еще органы, где находится комплект данной документации, например, Мосгосэкспертиза, БТИ, ИГАСН, ГлавАрхив, но данные органы мы рассматривать не будем, так как кроме как в судебном порядке собственнику от них документы не получить.
Если говорить о практике согласования перепланировок, то в 90 процентах случаев технический план застройщика получается в управляющей компании. Почему так происходит?
На момент, когда он может понадобиться собственнику, застройщик и автор проекта дома уже, как правило, давно закончили свою работу по данному объекту. Вопросы и проблемы собственников после сдачи дома их мало беспокоят, поэтому они незаинтересованно рассматривают подобные запросы.
Кроме того, часто (если дом строил не крупный застройщик) юридические лица ликвидируются после сдачи дома, и обратиться просто не к кому.
И на этом этапе проще всего обратиться в управляющую компанию, так как и строители и проектировщики после сдачи дома уже устранились от процесса.
Исключением могут являться только крупные застройщики, у которых отделы проектирования и строительные подразделения работают постоянно и есть ответственное лицо, к которому можно обратиться.
Можно ли получить план застройщика по адресу дома?
Все проекты застройщиков загружаются в базу ИАИС ОГД. Но, к сожалению, собственник по адресу может узнать только общую текстовую информацию, а саму утвержденную проектную документацию получить не сможет.
Доступ в данную базу имеют только государственные органы, например, БТИ и жилищная инспекция.
Для чего нужен план застройщика при перепланировке квартиры?
В основном для понимания наличия и расположения несущих и ненесущих конструкций, так как они обозначены только в данном документе.
Дело в том, что жилищная инспекция рассматривает объекты на основании поданных через сайт mos.ru документов. Один из документов, который подается в жилищную инспекцию, это план БТИ.
Но функции БТИ – это обмеры квартир. БТИ в своих документах не описывает настолько подробно конструктив квартиры, как план застройщика.
Предположим, что собственник купил две квартиры рядом. На фото ниже стена изнутри одной квартиры, за которой вторая квартира собственника.
Для БТИ и, соответственно, далее для жилищной инспекции пример двух стен, которые мы покажем ниже, совершенно одинаков. Следовательно, и решение жилищная инспекция будет принимать, исходя из «максимального прогноза» – стена несущая.
Поэтому, чтобы подтвердить, что стена ненесущая, к документам необходимо приложить план застройщика, в котором будет отражено, что часть стены выполнена / заложена пеноблоками.
И вот застройщик, заранее предполагая, что многие собственники купят несколько квартир для целей объединения, предусмотрел проемы, которые изначально заложены пеноблоками.
Конечно же, это делается не с целью облегчить процесс согласования перепланировки будущим собственникам, а с целью сохранения общего конструктива и жесткости здания, чтобы люди, купившие две квартиры, не рубили проемы, где им захочется и каких захочется размеров.
Однако БТИ данный нюанс не учитывает, они занимаются только обмерами квартиры. Для них что монолитная стена толщиной 20 см, что стена из пеноблоков или гипсокартона 20 см, это одна и та же стена. И они покажут ее в своих документах одинаково. Они не делают какие-то сноски с указаниями, что «в данной несущей стене есть заранее устроенный и заложенный пеноблоками проем».
А так как жилищная инспекция на основании документов БТИ не понимает конструктив, то в подобном случае она однозначно направит собственника за разработкой проектной документации для согласования перепланировки либо в ГБУ «Экспертный центр», либо к автору проекта дома. А это дорогостоящие документы, стоимость которых иногда исчисляется сотнями тысяч рублей.
Но одновременно с этим жилищная инспекция, понимая всю ситуацию, но не силах на нее повлиять, так как БТИ – это совершенно другой орган, работающий в рамках своих инструкций, проявляет «жест доброй воли» и говорит (если ее спросить), например, по представленному выше случаю:
«Принесите заверенный план застройщика, заверенный застройщиком/автором проекта дома/управляющей компанией, из которого однозначно будет понятно, что данный проем был предусмотрен автором проекта дома, существовал изначально при застройке жилого здания, и мы поверим, что вы не затрагиваете несущие конструкции».
Здесь нужно сделать небольшое пояснение. При затрагивании несущих конструкций проектную документацию, чтобы согласовать перепланировку, нужно заказывать у проектировщика дома или в ГБУ “Экспертный центр”, если автор проекта дома уже не существует как организация. Когда же перепланировка затрагивает только ненесущие конструкции, то проектную документацию можно заказать в любой организации с допуском СРО, что значительно дешевле. Поэтому для собственника так важно убедить Мосжилинспекцию в том, что несущие конструкции в ходе ремонта изменены не будут.
К примеру, документация для согласования перепланировки на подобный объект в ГБУ «Экспертный центр» может стоить 100 тысяч рублей, у разработчика дома – 150 тысяч, а в нашей организации – порядка 30 тысяч. Редкий собственник, даже купивший две квартиры в монолитном доме, не захочет сэкономить 100 тысяч рублей просто так.
Кроме экономии денег, кстати, есть еще и экономия времени, так как разработка проектной документации – не виртуальный процесс. Это поездки к автору проекта дома, предоплаты, доплаты, принятие инженера на квартире и т.д. А за техническим планом застройщика можно просто спуститься в управляющую компанию, попросить сделать копию и поставить печать «Копия верна».
Наша организация имеет все необходимые допуски СРО и будет рада вам помочь в разработке проектной документации в подобном и иных случаях, будем признательны за обращение.
План застройщика также нужен для понимания изначальной планировки помещения.
Процесс изготовления документации на объект строится следующим образом:
- Предпроектная документация.
- Проектная документация.
- Кадастровые обмеры для внесения в выписку ЕГРН.
- Постановка квартиры на учет в БТИ.
И при работе по пунктам 3 и 4 часто возникают сложности. Это может быть как неверные площади, так и неверное отражение каких-либо элементов квартиры (например, забыли показать технические короба или показали неверное расположение дверей). И для приведения документации в корректный вид необходимо получить план застройщика, так как именно этот документ является отправным для изготовления следующих.
План от застройщика требуется и для первоначальной инвентаризации БТИ. После того, как собственник получил на квартиру в новостройке собственность, ее необходимо поставить на первичный учет в БТИ.
При отсутствии сложностей собственник получает поэтажный план БТИ. Если возникают какие-то сложности, описанные в предыдущем блоке, то первым шагом является запрос БТИ поэтажного плана застройщика для выявления ошибок и отклонений. Фактически они запрашивают его сами у себя, так как у них доступ к базе технических планов застройщиков.
Кроме того, квартиры часто сдаются даже без намеченных перегородок и представляют собой приблизительно следующее (см. фото ниже).
То есть в квартире не выстроено ни одной стены, кроме, возможно, коробки санузла и сантехнических коробов, да и их часто не строят. Чтобы посмотреть информацию о квартирах со свободной планировкой, переходите по ссылке.
БТИ же для обмеров необходимы какие-либо «привязки». Поставить стены в «воздухе» на будущем плане БТИ они не могут. И часто они просто уходят из квартиры с комментариями: «Наметьте стены в соответствии с планом застройщика, и мы выйдем повторно обмерить».
То есть фактически в квартире они хотят видеть что-то похожее на фото ниже.
После этого они выйдут, и им будет к чему «привязаться». И как же собственник может понять, как ему выкладывать данные пеноблоки? Ответ: только имея на руках план застройщика, так как на нем отмечены все зоны квартиры.
Обозначения на плане квартиры от застройщика
Каких-то единых норм обозначений в планах застройщика нет. На планах, представленных ниже, вы можете видеть самую разнообразную графику обозначений различных элементов квартиры.
Нет, конечно, все приблизительно показывается одинаково. Интуитивно понять все значки на плане застройщика, безусловно, можно, но таких «однотипных» для любых квартир обозначений, как это, например, делает ГБУ МосгорБТИ, на данных планах вы не увидите. Например подоконные блоки могут отражаться совершенно различным образом. Об обозначениях на документах БТИ можно узнать здесь.
Спасибо за прочтение статьи, надеемся, информация была для вас полезной.
Наша организация может подготовить проектную документацию в составе технического заключения и проекта перепланировки, провести авторский надзор, подписать акты скрытых работ.
Поможем вам согласовать перепланировку самостоятельно или возьмем на себя весь комплекс работ под ключ. Ждем ваших звонков по телефону +7 (495) 722-03-79.